商業銀行如何在住房租賃市場實現主動轉型

王曉東

【摘 要】近些年來，國家對于住房租賃市場的關注度提升，分別從法律、金融、財政等方面出臺了許多規范性文件，以培育良好的住房租賃市場。具體到金融領域，住房租賃過程中各個領域以及各個環節產生的金融需求也不斷增加。

鑒于此，商業銀行需要繼續探索住房租賃金融業務，滿足社會個體多層次、個性化的住房租賃金融需求，積極迎接挑戰，更好地履行社會賦予商業銀行的相關責任。本文就住房租賃市場的問題予以分析，闡述問題成因的同時，提出自己關于商業銀行住房租賃戰略的看法，以供相關部門借鑒和參考。

【關鍵詞】住房租賃；商業銀行；貸款；金融

一、住房租賃市場存在的問題

（一）住房租賃市場供給結構缺乏合理性

過去一段時間內，受到地方政府經濟發展政策以及住房分配貨幣改革的影響，我國房地產領域變化速度較快，商品房銷售量、銷售金額都達到了世界級水準，由此出現了“重銷售、輕租賃”“重投資、輕租賃”的市場格局，各個商品房銷售價格持續走高[1]。在這種背景下，住房租賃市場供給結構缺乏合理性，典型表現在個人出租成為住房出租市場的主導力量。從投資角度而言，個人出租雖然能夠使社會個體資產保值增值，但不利于住房租賃市場的整體發展。這是因為個人出租最大的特點就是房屋供給缺乏穩定性，房屋分散在城市各個角落，難以給租戶以較好的體驗感。

（二）租賃市場欠缺穩定性

一方面，當前我國以個人租賃為主導的租賃市場中，不僅房源較為分散，房源信息不對稱、租賃信息不對等問題也較為突出。這是因為，個人租賃市場難以形成規?；?、集成化效應，難以形成相對穩定的住房租賃市場[2]。另一方面，個人租戶數量上以及資源上的局限性決定了其無法有效對租賃市場進行有機整合，難以實現租購同權，阻礙了住房租賃市場的健康發展。

二、住房租賃市場存在問題的原因分析

（一）國家政策以及立法滯后

從現階段我國住房租賃市場中的亂象以及存在問題來看，最根本的原因在于國家在該領域缺乏較為明確的政策以及法律法規，無法為市場主體的相關經濟行為、投資行為提供有效指引[3]。同時，國家政策以及立法的滯后，也是影響商業銀行進軍該領域的重要阻礙以及主要挑戰。商業銀行在與開發商或者其他市場經濟主體合作過程中風險增加，難以大幅度為租戶以及消費者提供多元化的住房租賃金融服務。除此之外，部分地區較為傾向于住房銷售，希望通過土地財政來提升本區域整體GDP水平，社會個體在擁有購房資格的前提下，更愿意將資本投入到住房購買市場用于投資，導致住房租賃市場供給結構欠缺合理性，影響商業銀行的試水意愿。

（二）租賃市場缺乏有效管控手段

當前我國在該領域缺乏一個專職管理機構，難以有效監管并處罰“黑中介”干擾市場的行為，無法及時對租戶的權益進行保障，加劇了租賃市場的不穩定性。除此之外，由于缺乏專門化的管理機構，所以無法從配套制度、配套服務上來推動住房租賃市場可持續發展，部分商業銀行基于風險考量以及投資回報率的考量，進軍住房租賃市場的意愿較低。尤其是對于長租領域，許多商業銀行仍然觀望不前，尚未探索出清晰、具體、有效的住房租賃金融服務盈利模式。

三、商業銀行住房租賃戰略的實施

（一）深化與政府之間的合作，提升政策以及法律法規的把握力度

商業銀行在實施住房租賃戰略過程中，要加強與政府相關部門之間的聯系，取得政府的支持。第一，商業銀行要積極參與以政府為主導的金融服務項目當中，了解本區域政府對于住房租賃市場的發展規劃，在參考規劃的基礎上制定住房租賃戰略，提升住房租賃金融業務的科學性、可行性以及合理性。第二，商業銀行要進一步提升對政策以及法律法規的把握力度，立足于政策以及法律法規開展相關住房租賃金融業務。對于政策不明、法律法規表述不清的事項，可以在征求政府相關部門意見的基礎上決定是否開展相關工作。第三，商業銀行要依托自身在信息化建設層面的優勢，配合政府建設住房租賃信息服務平臺，形成集房源信息、住房需求信息、開發貸款、租賃運營、租賃后期管理為一體的信息服務平臺，建設相關產業鏈條，更好地提升租賃市場的穩定性，優化租賃市場結構。

（二）深化與企業之間的合作

未來隨著國家對于住房租賃市場關注度提升以及“只住不炒”“租購并舉”政策的繼續推行，開發商加入住房租賃資產運營中的意愿會提升?；诖?，商業銀行要積極開展住房租賃的貸款業務，創新貸款服務產品，切實滿足開發商在住房租賃市場領域的融資需求。例如，商業銀行可以針對本地區住房租賃資產運營項目的特點，為開發商提供一站式、定制式的金融貸款服務，保障開發商項目開發資金，實現資金利用效能最大化。除此之外，商業銀行要探索住房租賃資產證券化模式，創新金融工具，從租金收益的角度來設計資產證券化產品，緩解企業在還本付息層面的壓力，激發企業貸款意愿，推動企業資產運營，實現企業與商業銀行之間的互利共贏。

（三）推動商業銀行住房租賃業務發展

商業銀行要繼續推行并完善個人租賃貸款，滿足租戶貸款需求。所謂個人租賃貸款，也就是說商業銀行將租金貸款給租戶，租戶則按照一定的利息對商業銀行履行還本付息義務的一種貸款。個人租賃貸款能夠緩解租客在資金上的緊張性，滿足租戶穩定居住權的需求。需要注意的是，商業銀行在推行住房租賃業務過程中要充分考量客戶本身信用情況，合理放貸。除此之外，商業銀行還可以探索將個人定期理財、租賃貸款利益優惠、公積金抵扣房租等有機結合起來，探索新型貸款業務模式以及理財模式，增強客戶與商業銀行之間的黏性，提升客戶對商業銀行工作的體驗感、滿意感以及認可度。

四、結束語

現階段，“只住不炒”“租購并舉”仍然是我國房地產領域的主基調，住房租賃市場廣闊的前景使得越來越多的社會資本流向該領域，也刺激了該領域金融業務的發展。作為一項新業務，商業銀行在該領域可供借鑒的經驗以及理論參考較少。因此，如何在防范風險的前提下，有效推動商業銀行住房租賃戰略的實施，則成為當前經濟學界以及商業銀行相關工作人員重點關注的問題。本文認為，商業銀行在推行住房租賃戰略的過程中，仍然要堅持“審慎經營”的基本原則，充分考量市場回報率、法律法規以及政策，平衡好收益與風險之間的關系，推動住房租賃市場持續健康發展的同時，為商業銀行創造更多的效益。