地產圈反貪風暴，萬達不幸“中彈”

孫春芳

最近，萬達董事長王健林非常氣憤，因為萬達最奢華的廣場之一——武漢漢街萬達廣場出了“手段非常低級、毫無技術含量”的貪腐案子。順藤摸瓜之后，黃岡、孝感等萬達廣場也被查出問題。一輪徹查之后，萬達集團審計部門發現，這是一次下至單店，上至區域總的集體串謀腐敗。

與此同時，一場反腐風暴正在地產圈掀起。長三角地區是本輪地產反腐的重災區，泰禾、正榮、中梁等多家房企的區域總、城市總，在營銷、并購、銷售等領域，或瞞天過海，或吃里扒外，有的失聯多時，有的則被訴諸公堂。

房地產這個行業自從誕生以來，就跟尋租、權色、暴利捆綁在一起，“如果徹查，恐怕沒有一個企業、一個部門可以幸免”。

“福爾摩審”也沒能止貪

王健林直管的審計部門又立了大功。

8月30日，王健林在萬達總部召開廉潔與遵章守紀教育大會，會上通報——商管集團原總裁助理兼華南運營中心總經理王焱斌、武漢區域原招商營運副總經理密麗娜、黃岡萬達廣場原總經理付斌、孝感萬達廣場原招商營運副總經理張新亮嚴重違反集團制度，向商戶、供應商及員工索賄，金額巨大，已涉嫌犯罪。

一位萬達內部員工透露，該案涉及總金額近億元，主要在華南運營中心總經理王焱斌任職武漢期間發生。

據普華永道發布的《2018中國企業反舞弊聯盟現狀調查》報告，從業務環節來看，銷售和采購環節發生舞弊的概率最高，分別占31%與26%。

萬達這起腐敗案也出現在商管條線。這一條線在建設階段存在建設單位的招投標，運營階段要跟租戶租金直接打交道，歷來都是腐敗的溫床。上述萬達員工稱，此前萬達商管條線曾經曝出貪腐案，涉及亂收租戶費用、私設小金庫等。

萬達在地產圈向來以鐵腕審計著稱，王健林對內部蠹蟲絕不手軟，饒是如此，萬達還是接連曝出大案，王健林的震怒可想而知。在此次廉潔大會上，這位軍人出身的商業大佬講了足足半個小時，說到此次作案手段之惡劣，他直斥這是“黑社會”的勾當，并要求集團“各部門無條件支持審計部門”。

在官微中，萬達稱審計部門為“福爾摩審”，“權威專業，讓人特別害怕”。這支審計隊伍成立于2001年，其成員由財務、工程、預算、土水電各專業人才組成。為了培訓審計人才，萬達也下了一番功夫，除了具備專業知識外，還要求知識全面，請各個系統的總經理來培訓審計人員，課程涉及影視制作、演藝、院線、文化旅游、兒童業態、百貨等業務。除了請內部的人來講課，每年還會專門請國家各部委專家前來培訓。

根據萬達官微披露，萬達每年要審計一兩百次，涉及公司上千家，覆蓋所有業務領域。而每年一兩百份的審計指令，每份王健林都親筆簽署。這份文件上面會寫著“審計指令”四個大字，并寫明哪個公司委派什么人到公司進行例行審計，請接待配合。落款人為王健林。

萬達審計的權威性并非空談。業內流傳一種說法，當審計人員經王健林授權到地方公司查賬時，將審計指令往負責人桌子上一放，地方負責人就要立即交出賬本。審計到各地，都會舉行一個全員的審前會議，包括打掃的阿姨、司機都得參加。

在地產圈，很多業務端口的從業人員都直接和錢打交道，從上到下各級管理人員利用職務之便以權謀私可能性極大。截至2018年，萬達資產6257億元，收入2143億元，員工數量超過10萬，項目分布于上百個城市，業務部門多，管理鏈條長。在任何一個環節都有可能出現貪腐。

2018年8月1日上午，在北京市朝陽區大望路萬達總部，兩名萬達高管被朝陽警方帶走。此案涉及二十多人，跟武漢商管案件一樣，同樣是一起群體作案，作案者上至在萬達任職17年的老臣——萬達集團總裁助理高斌，中至萬達集團中區營銷總經理、副總經理金某、尹某，下至項目的具體操盤手。

據萬達員工透露，此案涉及的是萬達在安徽的一個商品房項目。具體作案手法則是——項目公司以銷售去化難為借口，串通集團高管，要求放寬審批權，同意項目公司以極低折扣買房。倒手之后的差價，則被經手此事的各級人員瓜分。

如此倒賣房子

利用內部資源、權力和信息優勢，以低價獲取稀缺房源，謀取不當利益是房企內部一種常見的作案手法。萬達并非孤案。

2019年7月31日，中國裁判文書網發布《原告南京正榮江濱投資發展有限公司與被告萬延軍房屋買賣合同糾紛一審民事裁定書》（下稱《裁定書》），描畫出一幅在樓市如火如荼時，房企高管如何上下其手的浮世繪。

萬延軍，2013年7月至2017年初，擔任南京區域總經理，負責正榮南京區域的房地產開發和銷售事務?！翱陀^上講，萬這個人能力還比較強，為正榮在南京開疆拓土立下功勞，但他有點恃才傲物，個性有點強?！蹦暇┮晃坏禺a人士表示。

《裁定書》顯示，在擔任南京城市總經理期間，萬延軍先后利用職務便利，采取控制銷售的形式先占有房產，后違反國家限貸政策規定，采取欺瞞方式騙取貸款，以大量囤積的方式購買7套正榮公司在南京開發的房產。這些房子以萬延軍本人、其妻子魏某和其岳父胡某名義購買。

萬延軍囤積的房子，其中5套屬于正榮在南京開發的頂級項目——潤峯項目。在萬延軍上任南京總不久，正榮以31.2億元的總價、13419元/平方米的樓面價拿下該項目地塊，這些商品房樓面價當時系南京河西（秦淮河以西板塊）的單價地王。

正榮潤峯項目的開盤價水漲船高，從2015年1月首次開盤的26300元/平方米漲至2016年4月前后的35000元/平方米。此后，由于南京政府出臺限價政策，正榮潤峯項目無法再漲，南京慢慢進入搖號時代。

開發商針對限價自有對策?！耙话愣?，把即將開盤的項目分拆，這一部分定價高于政府限價，那一部分低于政府限價，平均下來正好在政府限定價格之上，如此則能順利拿到預售證?！蹦成虾７科髮徲嬛鞴芡鯕g表示，“此后，高于政府限價的在市場上出售，低于政府限價的則在內部銷售控制，或者通過代理公司全部吃下，然后再以二手房形式高價出售?！?/p>

在正榮潤峯項目從首期開盤到隨后面臨限價的過程中，萬延軍一直在吃進房子。2017年7月，萬延軍被撤職，正榮集團總裁助理和營銷總監肖春和接任其位。

虧了公司肥了自己

與動輒幾十億的地產并購江湖相比，萬延軍倒賣房子只能算“小伎倆”。今年8月，泰禾前南京公司總經理朱兵站失聯，據泰禾內部人士稱，很有可能事關泰禾在南京的“填坑式”并購。

2014年，朱兵站入職泰禾集團南京公司擔任總經理一職，2018年年底離職，隨后加盟孔雀城南京公司，入職沒多久就聯系不到了。

在朱兵站的治下，泰禾南京公司近幾年的發展十分坎坷，他主導拿下的幾幅地塊也都出現了比較大的問題。其中，標桿項目南京院子在施工時，破壞了有著220年歷史的南京市級文保單位顏料坊老宅，被罰50萬，這起事故引起輿論關注，泰禾不得不公開道歉。

不僅如此，在朱兵站擔任泰禾南京公司總經理時，南京青龍山和鹿山地塊還陷入官司之中。

2006年，南京青龍山生態園林開發有限公司、江蘇陽光紫金投資有限公司以3.5億聯合拿下青龍山地塊，并成立南京恒祥置業公司（下稱南京恒祥）作為開發主體。十年過去，該地塊寸土未動，已經升值近40億元。

2017年，泰禾風頭正勁，董事長黃其森春風得意，放出2018年銷售額沖擊2000億元的衛星。在土地并購市場，泰禾出手豪闊。這一年，泰禾全資下屬公司福建凱瑞特斥資3.41億元從三家股東南京榮邦貿易、南京龍潤投資、江蘇匯金控股處受讓南京恒祥65%的股權。同時，福建凱瑞特同意代替江蘇匯金控股以約36.71億元，受讓南京恒祥應付的約42.64億元的債務，債權人系永泰城建。合計下來，泰禾總交易對價約40億元。

沒成想，永泰城建自己還背著債務，最終連累到項目公司南京恒祥本身，被要求對債務承擔連帶清償責任?！疤┖淘谀嵌螘r間做并購都非常糙，很多盡職調查走走形式，根本沒深入細查?！碧┖虄炔咳耸勘硎?。

泰禾內部人士表示，公司管理存在問題，這幾年黃其森被底下高管坑得很慘，“像南京這種項目并購，在行業看來完全是失敗操作，不知為何就能順利讓老板（黃其森）通過。這種搞法，肥了自己，坑了公司”。

誰是下一個？?

此輪反腐還在繼續。據悉，2019年8月底，中梁滬蘇區域總裁王衛祥失聯，可能涉及個人受賄。中梁滬蘇區域的主體公司系蘇州市宏邁置業有限公司，該公司旗下有76家項目公司，輻射南通、揚州、濟南、徐州等地。

目前，蘇州市宏邁置業的負責人已由王衛祥變成陳國棟。陳國棟此前任職湖北中梁地產有限公司總經理。

地產職業經理人薪酬，其實不低。尤其這幾年，地產人不斷跳槽，整體薪酬水平不斷上漲?！皬娜f科、萬達這種一線房企跳到二三線房企，擔任個副總裁，年薪能達到千萬以上。如果是區域總，還有獎金、跟投激勵等?！蹦成虾７科髮徲嫴块T主管王歡表示。在這種情況下，還出現大范圍、斷崖式的腐敗案子，只能說明兩個問題：一是這個行業太好賺錢，二是部分從業人士過分貪婪。

房地產這個行業自從誕生以來，就跟尋租、權色、暴利捆綁在一起，在世人眼中，這是個罪惡的根源?！叭绻麖夭?，恐怕沒有一個企業、一個部門可以幸免?！蓖鯕g斷言。

地產行業在拿地、并購、銷售、供應、建筑、推廣各個領域，都存在著盤根錯節的利益糾葛，隨便哪個鏈條，都能產生灰色收入?！斑@個行業以前日子好過，躺著都能掙錢，大河有水小河滿，上面也就睜只眼閉只眼;而今世道艱難，房子不好賣，資金不好融，大家都勒緊褲腰帶節省開支，老板對底下的灰色操作自然容忍度小了?！蹦撤科笊虾^域總對此輪房企反腐如是分析。

● 摘自微信公眾號棱鏡 ID：lengjing_qqfinance