重要信號！房企撤離三四線發出預警

喬妹

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2019年以來，一二線城市的地價猶如剎車失靈般，一波接著一波頻繁刷出新高度。

北上深等一線城市，開始走出土地供應“靜默期”，加速奔跑。

最近，經過56輪持久戰，北京拍出了79億全國總價地王。同時，上半年內，北京經營性用地總成交額近千億。

深圳更猛，2019上半年迎來近10年最瘋狂的一次土拍，70多家房企激烈搶地，5宗地成交224億。且在周邊二手房價7萬的區域，拍出高約6.6萬的樓面價。

當然，二線城市也不甘示弱，高調誕生一個又一個新地王。

舉幾個典型的例子——

杭州：望江地塊20分鐘溢價封頂，1小時成交，實際可售樓面價超5萬，刷新杭州最高地價紀錄。

南京：城中朝天宮土拍，樓面價3.9萬，創下城中區最高地價紀錄。

蘇州：園區住宅地塊，樓面價3萬，超越過去2.8萬的最高單價，成為新地王。

成都：去年地王樓面價1.6萬，今年3月地王樓面價1.72萬，5月再創新高，新地王拍出1.84萬的樓面價，溢價134%。

無錫：同一天60多家房企搶地，拍出3個區域新地王，最高樓面價1.8萬。

常州：一天出讓4宗地，拍出3個地王，全部以50%以上高溢價成交，樓面價1.56萬，突破歷史新高。

合肥：近兩個月，幾乎每場土拍都有70多家房企瘋狂搶地。

……

盡管不少城市已經出臺執行了比較嚴格的土地調控政策，但依然無法阻擋一二線城市火爆的土拍勢頭。

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而這一切的背后，在于各大房企步調一致的、全面回歸一二線城市的決心。2019年初的業績發布會上，不少房企就表示，要把投資重心從三四線回歸到一二線。

半年過去，果不其然——

融創、萬科在一二線城市的新增土地儲備建面均超過千萬平米，成為上半年在一二線拿地最多的房企。其中，融創上半年在武漢、重慶、濟南、天津等9個熱點二線城市均有拿地。

正榮新增土地儲備8成以上在一二線城市。

世茂、陽光城、中駿新增土地儲備一二線城市占比也過半，相比2018年提升10%左右。

旭輝、中海在一二線城市新增土地儲備建面占比超過9成。相比2018年激進押注三四線，旭輝2019年大幅增加一二線的拿地比例，比2018年全年上漲40個百分點。

保利在一二線城市的拿地金額占比超過79%，是繼2018年11月拿地轉謹慎以來再次積極拓張，并且拿地城市以省會為主。

電建通過收購的形式大幅提高在武漢的土地儲備，成為上半年武漢新增土地儲備最多的房企。

金茂、濱江分別是昆明、杭州上半年新增土地儲備最多的房企。

雅居樂加碼布局一二線城市，今年6月首入北京，以逾30億的總價競得北京一宗住宅用地。

中梁也開始加速二線城市布局，進駐杭州、合肥、成都、武漢等城市，后又加倉合肥、蘇州、天津、長沙等城市。

……

據統計，2019上半年，全國300城經營性土地成交建面達9.5億平米。其中，一二線城市供地力度大幅提高，成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。

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一方面，是一二線市場的火力全開；而另一方面，我們看到了三四線的頹勢。

2019上半年，三四線城市成交面積和金額雙雙下滑，房企在三四線的新增土地儲備建面占比下滑近8個百分點。同時，近7成的百強房企在三四線新增土地投資有不同程度的下降，拿地積極性下滑。照此發展，2019年三四線城市全年成交量將延續下行趨勢。

更為明顯的是，北京房企首開股份發布的一份融資公告。這個看似再正常不過的公告最后，首開股份加了一句，融資不用于三四線城市房地產項目開發建設。這家房企對于三四線的態度再直白不過。

此外，多家房企計提存貨跌價準備，也能明顯感受到他們對三四線的謹慎。

比如萬科，2018年存貨跌價準備金為23.1億，較2017年的16.1億上漲43.5%。據統計，萬科共計提12個項目，其中有7個位于三四線城市。再比如，新城是3.97億，陽光城是3.8億。在這些房企的計提項目中，75%以上來自三四線城市。

所以，無論是上半年各房企在一二線城市搶地的數據，還是2019上半年的年報，都生動演繹著撤離三四線的路徑。

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但在前幾年，我們看到的是大量的房企在全面重倉三四線，并且戰線越拉越長。

那些年，一二線嚴厲限購限價的溢出效應，以及棚改貨幣化安置的加持，大量資金和需求流向了三四線城市，造就了一批房企的規模神話?，F在回過頭去看，他們恰好抓住了中國城市化進程最快，房價需求猛增的那幾年。于是，大家業績紛紛破百億，普天同慶。其中，最典型的5家房企，碧桂園、新城、旭輝、陽光城、中南。

不過，大家并沒有在三四線的開發熱潮中過多的下沉。除了碧桂園外，其他房企對于三四線的態度越來越微妙，越來越小心翼翼。這里面的原因也很簡單，對于房企來說，在如今的市場大環境下，要更加追求長期的穩定，沒有足夠大的預期，就意味著風險。

而一二線城市恰恰承載了房企更多的預期。隨著人口落戶政策的全面放開，一二線將接受到更多的人口回流。源源不斷的人口流入，就是最大的利好。

大家可以想象一下，如果越來越多的強二線城市都像石家莊那樣變成了“零門檻”，或者像西安那樣用盡所有的力氣去搶人，導致的最直接后果是什么？就是三四線及以下的城市價值最大程度被稀釋，很多沒有產業的城市出現比較巨大的人口外流。鶴崗就是一個很好的例子，人口流失嚴重，房價低至600元！其實，這種收縮非常嚴重的城市，分布在全國大大小小各個角落。

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還有很值得關注的一點是，在經過這一輪大牛市之后，大部分城市幾乎沒有很明顯的價格洼地了。

很多三四線小城，地價一波接著一波頻繁刷出新高，隨之而來的是房價也跟著越來越高。

曾經聽過不止一個小縣城的房價已經超過2萬，而目前很多核心二線城市，房價還在1.5萬左右。

再比如說河南——

最近短短兩個月，洛陽、開封、安陽、駐馬店、濮陽、新鄉、周口，甚至爛尾房泛濫的南陽等地級市，都拍出了新地王。其中，洛陽和南陽的地王單價每畝均破千萬大關，房價直追省會鄭州。

這樣直觀的對比，很明顯能感受到三四線房價的虛高。

一方面，三四線的房價之前被壓抑太久，這波又漲得太快太猛，提前跨入雷區。

另一方面，這兩年的去庫存政策毫無疑問是成功的，可是，這只是先去掉了開發商手上的庫存，未來的這些存量空間，沒有人，又該如何盤活？風險肯定大。

網上瘋傳的，河南開封取消3年限售的消息被實錘！

“因城施策”一直是樓市調控的主旋律。此次“限售令”的出臺，必定跟近期市場倍增的銷售壓力有關。三四線市場疲軟，想要通過政策松綁，緩和供求關系。類似的政策，同樣屬于三四線小城的菏澤也出現過。下一個，會是誰？

終于，雪球可以繼續滾下去了。但，有沒有人接著往上滾？能不能滾得動？會不會被壓死？

先知先覺的房企正在撤離三四線，或者說，他們根本從未深入過三四線。

鏈接 開封樓市限售松綁“一日游”的背后：房企大舉進入 去庫存成新難

7月20日，開封市人民政府網站刊文稱，開封市住建局鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。

開封市限售令放開“一日游”，引起了市場的普遍關注。

“兩年前開封限售令的出臺，很大程度上是因為當時鄭州限購以后，部分購房需求涌入開封，對當地樓市形成了很大壓力。而隨著一線房企大舉進入，開封樓市的貨值被持續拉高，庫存高企使去化成為新的難題?！遍_封某樓盤銷售人員小李告訴《中國證券報》記者。

專家指出，房地產政策應該預判政策效果，調控政策的調整應該謹慎，保持市場的平穩是核心。同時，要加快人才引進，發展特色產業，促進地方性樓市的健康發展。

日前開封“取消限售”，在一些于開封從事地產經紀人看來，是比較正常的事情?！爱吘菇衲曩u得不是很好?！?/p>

克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區降至2成，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小，也隨之明顯減少。而克而瑞預測，2019年4-5月份，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成，全年預計只能完成年度目標在六成左右。

“開封樓市政策的糾結，實際上也是當地土地出讓從洶涌到退潮的縮影?！蹦橙珖苑科蠛幽蠀^域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。

2016年以來，以碧桂園、恒大為首的外地企業進駐開封，隨后，全國性地產品牌進入開封速度加快。2017年12月，萬科與當地房企合作開發開封清明上河城，打造21平方公里宋文化小鎮。2018年開年，保利地產公告，以1.73億元取得開封市龍亭區復興大道北側地塊，面積約26.4萬平方米。

房企加速進入，也拉高了開封樓市的貨值?？硕饒蟾骘@示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年（2016-2018年）平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發商2019年計劃推貨量已經達到240億元。

業內人士認為，目前開封市場上項目面臨主要難題在于客戶購買力后繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內人口上行可能性不高，購房意愿不強且收入水平有限，后續去化困難。

開封撤回了“取消限售”的決定，稱未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。

而對比上述當地樓市的低迷，“可以寬松一下”的政策呼聲在當地也并不是沒有。

上述房企人士認為，2017年以來，限售、限購以及差別化信貸等是調控政策工具箱里的核心，“各地要想‘松一下，取消限售和限購應該是最后被考慮的?！?/p>

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策應該預判政策效果，平穩是趨勢，寬松與收緊并存?！胺孔〔怀础比匀皇悄壳胺康禺a市場平穩運行的主軸，地方調控收緊預期依然存在。