未來社區建設的思考與探索

丁成勇 張瑾

【摘要】未來社區是實現人民對美好生活向往的有效途徑，本文研究其特點，預測項目建設過程中將面臨的場景融合等問題，探索性地提出了一些對策和思路。

【關鍵詞】未來社區;實施難點;項目對策

1、背景

今年1月，浙江省在全國率先提出建設未來社區，3月印發了《未來社區建設試點工作方案》，6月公布了24個創建試點名單。未來社區以人民對美好生活向往為中心，圍繞“三化”即人本化、生態化、數字化，打造未來鄰里、教育、健康、創業、交通、低碳、建筑、服務、治理等“九場景”。作為新生事物，研究其特點并分析項目實施過程中存在或即將面臨的問題，對于建設和繁殖未來社區具有積極的意義。

2、為何要創建未來社區？

目前普遍存在重房產而輕人文，鄰里關系淡漠，優質教育稀缺，醫療“看不好”，創業辦公與居住設施環境不佳，建筑品質不高，公共場所與交流平臺不足，停車難、交通出行不便，用能效率不高，物業收費與服務不匹配，治理效率不高等社區問題，而未來社區建設將有效破解當前社區存在的諸多難題，拉動區域有效投資，是浙江省實現“高質量發展、高品質生活”目標的有效載體。

3、未來社區建設難點是什么？

3.1土地難出讓

目前，我國土地使用權出讓常用招、拍、掛三種方式。 而未來社區涵蓋九大場景實施，強調的是總體形態，傳統的土地出讓方式已經不能適應未來社區建設要求，若采用大區塊帶方案出讓，就要突破現有的土地規劃和出讓面積限制問題，而且還要滿足方案、規劃、監管等要求。目前有以下難點：一是相關的編制指南尚未明確，易出現方案編制深度不理想。二是出現利用“帶方案”出讓來圈定招商對象，易滋生權力尋租問題。三是監管職責不齊全，可能會導致相關要求難以有效落實。

3.2場景難融合

影響未來社區建設質量的關鍵是項目前期工作，若未處理好九大場景間的關系，未深入分析各大場景資源的植入點位，后期會面臨場景融合性缺乏，功能性散弱的情況。一如在建筑、交通等硬件場景設計上無法容納各軟件場景指標的配套要求，則會對項目實施和運營造成不利的影響，達不到未來社區建設的初衷。二如未同步強化社區基礎配套設施建設，未及時形成良好的社區生態，可能會使部分創業者缺乏歸屬感，從而導致人才流失。三如社區文化建設滯后，將會嚴重制約社區的可持續融合發展。

3.3資金難平衡

未來社區一般在50-100公頃（試點不低于20公頃）的規劃范圍內實施，要求實現三大資金平衡，即投資和資金平衡，運營財務平衡，全生命周期和物業運營資金平衡（“0”物業費）。建設量大內容多，在實施、運營過程中必定要消耗大量資金。項目前期若不進行充分論證并考慮最不利情形和資金冗余度，一旦資金短缺，將會導致項目實施中斷或運營風險。另外，未來社區在基礎設施建設、人才引進、產業發展、項目推進等方面都需要大量的資金投入，如果政府的招商引資能力弱，投資融資平臺作用小以及民間投資少，將會導致未來社區建設過程中資金供應不足。

3.4項目難推進

從社區九大場景建設要求來看，是一個涉及多領域、多部門合作的項目。按照傳統方式預計會面臨以下難題。一是缺乏系統性、統籌性、協調性的項目規劃，使得建設項目進入后期才發現空間規劃不符合九大場景指標要求。二是現階段投資項目的報批程序難以突破，各項繁雜報批工作環環相扣，項目難以加速。三是長期以來形成的“部門分割，條塊分治”管理模式難以打破，導致未來社區建設難出理想效果。

4、如何破解未來社區建設難題？

4.1突破現狀，創新建設

對于規劃新建類的未來社區，可以參照“標準地”做法，實行建筑方案先行的帶方案土地出讓模式。首先圈出地塊，通過公開招標選定有實力的，且能充分融合九大場景的設計單位，由其對未來社區建筑方案進行主導設計，聯合未來社區產業聯盟進行輔助設計。提煉“九大場景”關鍵性指標，形成土地出讓方案。其次是加強管理，制定履約監管協議并將其列入土地出讓條件，做好全程監控，及時預警。加強對投標方案各項指標落實的監管，并將關鍵性指標作為后續監管的重點。

4.2整合場景，突出重點

按照“規劃同圖、建設同步、運管同體”的原則推進未來社區建設，確保規劃對接順暢，實施時序一致。一是在實施階段，要充分考慮近期與遠期、局部與整體、必須與可能、共性與個性、地上和地下等關系，合理的配置資源。二是做好周邊產業分析，引進人才數的測算;加快交通、教育、醫療、文化等基礎配套設施建設，吸引更多的高精尖人才聚集;全面落實引才優惠政策，建議推出政策性限價商品房，限定特定的人才購買。三是整合統一社區和居委會的邊界，圍繞以黨建引領，社區自治配合數字化精益管理的創新機制，提倡居民共建、共治、共享，形成居民自治的文化氛圍。

4.3多渠籌資，保障平衡

一是廣辟融資渠道?？梢酝ㄟ^ PPP、眾籌、發展基金等方式，探索形成產業聯盟支撐的可持續建設模式，鼓勵和支持優質的國資、民資、外資共同參與建設運營。二是維持資金平衡?？煽紤]通過政府返還一部分的出讓金，進行項目補貼。 同步出售、出租營業性用房，管理費收取等方式，以維持建設、運營期的資金平衡。三是確保筑巢引鳳。政府需引進創新的商業、服務業、文化事業的及符合未來社區發展的招商和運作機制，快速聚集人氣，確保筑巢后的未來快速形成和社區的繁榮。

4.4強化組織，協同推進

積極踐行“最多跑一次”的改革，形成“規劃不再打架，審批不再等待，部門不再推諉”的良好氛圍。一是按照統籌規劃、合理布局、突出重點的要求?？蓢L試推行“多規合一”，形成“1+1+1+N”的體系，即“總規+控制性詳規+未來社區場景（景觀）設計+N個專題”。二是將原本多部門有沖突的審批環節，統一到信息平臺進行，對一些審批項目進行取消、合并，實現跨部門一站式服務。對于審批涉及的中介機構，實行限時服務。三是鼓勵優先采取“項目全過程咨詢+工程總承包”管理服務方式。合理運用數字化管理模式，包括對工程建設質量、進度、安全等方面進行精細化管控，實現建設過程統籌管理。成立領導小組和工作專班，抽調規劃、國土、住建、交通、財政等部門的相關人員，解決好建設、資金、運營等問題，確保未來社區建設工作有特點、可實施、可持續。

參考文獻：

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[2]邱鵬.探索低碳城市建設新路徑——瑞典經驗借鑒及啟示[J].西南民族大學學報（人文社科版），2010，31（10）：167-170.

作者簡介：

丁成勇（1969-），男，臺州椒江人，高級工程師，從事投資建設項目管理;

張瑾（1988-），女，江蘇鹽城人，助工，從事投資建設項目管理。