房地產企業融資風險及管理問題研究

于美杰

[摘要]進入21世紀以來，伴隨著我國市場經濟的高度起飛，房地產行業逐漸成為國民經濟的支柱產業。房地產行業特點決定了項目融資成為房地產企業項目成敗的關鍵。雖然我國金融市場的不斷完善促進了房地產企業多樣融資模式的開發和使用，但是依然存在著很多亟待解決的融資風險問題。文章基于房地產企業融資風險管理優化的重要性，就我國房地產行業融資過程中財務管理要點進行分析，重點探討房地產企業融資風險管理優化的策略。

[關鍵詞]房地產行業;融資風險;風險管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201930041

房地產行業是資金密集型行業，由于房地產項目建設自身具有運轉周期長、項目建設體量大、投資巨大等特點使得房地產企業需要借助融資來完成項目建設獲取收益。因此融資環節關系著房地產企業經營效益，關系著企業自身的生存發展，一旦融資管理出現異常，對于房地產企業來說是災難性的。因此，為了更好地促進房地產業的發展，提高房地產企業的核心競爭力，就需要不斷增強自身融資過程中的財務管理能力，因此我們極為有必要對房地產企業融資風險管理問題進行專門的課題研究。

1房地產企業融資風險管理的基本內涵

所謂房地產企業融資風險管理是針對房地產行業融資活動過程中可能遇到的風險進行管理的活動。財務管理的目的在于優化房地產行業融資管理活動，提高融資環節自身的風險防范能力，確保項目融資的成功。

2房地產企業融資風險管理優化的意義

21房地產行業融資風險防范的必要性

首先，我國的房地產行業特點突出在行業關聯性強和社會基礎性高兩個方面。行業關聯性強體現在從房地產項目開發到房產營銷，整個過程所涉及的行業眾多，包括建筑、金融、運輸、裝修、零售、服務等各個行業。關聯性強意味著是拉動經濟增長的一個著力點。社會基礎性高主要體現在房產商品的住房功能，具有較強的民生屬性。其次，從其企業融資特點來說，除了一般企業的融資共性，其特殊性還包括房地產企業融資模式的特殊性以及政策導向性極強。從房地產項目投標開始一直到最終的出售，每個環節都需要資金的支持，與此同時房地產與其他企業融資不同的地方在于項目建成時間長，此外還需要營銷，資金運作周期長，但是收益較高。因此融資舉債對于房地產企業來說是一個普遍存在的事實，并且負債率較高。政策導向性強集中體現在國家出臺政策對于企業融資有著很大的影響。最后，從全國房地產企業融資走勢來看，融資規模上升趨勢放緩，但是規?？偭烤薮?資產負債持續攀升，居高不下;銀行融資渠道政策緊縮，融資放緩，房地產融資成本持續提升，加大了融資風險系數，民間融資積極拓展并逐漸興起，但是整體市場規范發展滯后，融資風險較大并且資產糾紛等問題較多。整體來說，房地產行業融資風險增加是一個總體形勢，這對于資金困難的中小企業來說無疑是不利的。

22房地產行業融資風險管理的重要性

面對房地產行業融資特點以及當前行業不容樂觀的走勢，防范融資風險，避免因為融資風險防范不到位帶來的企業財務危機出現，因此必須重視財務管理工作，提高工作科學性，既能夠為企業規避融資風險，又能夠在工作優化過程中減少融資的成本，提高成本控制能力。以財務管理工作中風險識別為例分析其在融資風險防范上的重要作用。風險識別是房地產企業融資風險管理的第一步。只有準確判斷出潛在風險，才能夠針對性地制訂方案，達到控制風險的目的。具體來說融資過程的風險識別包括風險本身及其致因機理的規律性方法的掌握。具體到房地產行業的風險識別從資金來源角度來說包括國內貸款、外資投資、自籌資金以及其他資金來源，從不同資金來源的風險源來考慮，財務風險上的財務管理工作需要在風險識別的基礎上，進行風險評估測量，根據致因機理和方法理論構建相關的財務預警機制。

3我國房地產行業融資風險管理問題及原因分析

31我國房地產行業融資風險控制的問題分析

第一，融資方式缺乏多元化，融資渠道極為單一。由于我國金融行業環境的不完善，導致我國房地產行業融資方式選擇缺乏多元化，融資渠道只能依賴于銀行貸款。由此再加上房地產企業資本實力不足，融資債務過高，一旦資金鏈斷裂，影響的不僅僅是房地產企業。

第二，房地產企業融資風險意識不強，由此對于融資風險的財務管理控制工作的重視缺失。突出表現在我國房地產企業融資過程的財務管理缺乏事前預警、事中控制等全面性、過程性以及主動性缺失上，更深層次來說這是一種企業管理文化的缺失。

第三，房地產金融體系不健全，缺乏相關法律法規的規范和引導。與國外發達國家相比，國內過快的房地產經營項目的盲目擴張以及融資結構的不合理是我國房地產行業融資過程中企業都存在的通病。盲目的投資速度，導致融資結構的失衡，再加上關于房地產金融體系的相關法律法規對于市場融資規范以及引導的缺失，只會帶來融資風險系數的不斷攀升。

32我國房地產行業融資風險控制問題的成因分析

我國房地產行業融資風險控制問題的主要成因從外部環境因素以及企業內部管理兩個方面進行分析。

第一，外部環境因素。對于房地產行業融資風險潛在隱患的增加，國家一直以來都有持續的關注，政策環境因素成為房地產行業融資風險控制不得不考慮的外部因素之一。政府對于房地產企業融資方面的宏觀調控一方面是為了平衡經濟結構，把金融波動風險降到最低;另一方面很多企業并沒有意識到融資調控政策的重要性，出現了不合法的逃稅避稅行為。

第二，內部管理因素。從企業內部的融資財務管理來說，內部控制的不健全是造成企業融資風險以及財務風險的重要問題，同樣也是房地產企業自身財務管理觀念落后，特別是中小型房地產企業，內部監管上依然以人為管理為主，企業管理家族勢力較為突出，不僅缺乏一套行之有效的管理制度和財務管理監管制度，同時也造成了財務人力資本的浪費。除此之外，成本控制管理以及企業預算管理的意識不夠帶來的管理缺位也是內部控制不健全的主要原因之一。

4房地產企業融資風險管理優化策略

41重視融資風險管理

房地產行業融資決策需要在企業融資風險識別以及風險評價上認真分析研究，提高融資決策的科學性、全面性。具體來說，明確融資結構目標，一方面綜合考量整體行業走勢，減少外部因素帶來的融資風險，另一方面針對房地產企業內部融資風險成因的融資結構不合理的問題，有針對性的建立企業的融資結構。然后依據融資結構目標采用多渠道的融資手段分散融資風險，比如開展股權新型融資模式。在融資過程中要提升融資效率，對于資金的輸入輸出有一個清晰的規劃，以資金的利用率的速度差來減少融資的成本。

42構建融資風險預警體系

構建融資風險預警體系對于房地產企業來說在當前產業發展以及融資現狀來說都顯得尤為必要，無論是融資風險還是企業財務風險都是不可避免的客觀存在。房地產企業應構建融資風險預警體系。

首先，熟悉并掌握融資風險識別的致因機理，根據企業融資方式作出針對性的融資風險預警機制。比如不同的資金來源有著不同的融資風險，國內貸款的融資模式集中體現在金融風險以及高成本風險上;外資投資的融資模式的風險源來自國家對于外商外資進入國內房地產行業的限制政策，存在參與限制風險;自籌資金的籌資規模風險，自籌資金基本不能夠滿足企業的流動資金需求;其他資金來源融資模式是除以上所有資金渠道以外所有的其他方式，比如個人住房貸款。行業政策風險投資以及利率風險使得其他資金融資模式融資成本較高。

其次，需要針對企業的相關經濟變量進行數據總結分析，在可能和多發性風險點位置設置風險監控和信息反饋機制，比如在風險監控上針對融資過程的渠道不同對諸如資金流動性、資金是否充足、經營效益、管理能力等指標進行實時監控，然后經過信息反饋機制分析整理，生成風險預警報告。

43完善企業內部控制

第一，管理者要重視針對融資過程中財務管理的內部控制，及時更新管理理念，提高財務風險防范的意識。第二，針對內部環境、管理制度、監督機制以及風險評估和信息溝通機制等方面進行完善，構建完整立體相互協作的內部管理體系。內部控制的有效性對于提高融資效率、降低融資成本、降低財務成本等都具有重要的作用。第三，優化作業流程，管理流程以及組織機構任務職責，加強企業文化建設等都是內部控制有效性的重要內容。第四，重視和健全企業內部審計制度，確保內部審計的權力行使不受員工薪資、權力約束以及部門信息溝通等因素的影響，此外還要建立必要的風險應急處理機制，提高企業反控制的效率和能力。

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