房產中介收費要公開、透明、陽光

柳正忠

摘要：對房地產經紀行業的其中一個痼疾——房地產經紀服務傭金收費欠透明問題進行分析，認為房產中介與消費者都應當講誠實信用。一方面，作為消費者有付傭金的義務，但也享有知情權。另一方面，房產中介收費應當公平、公開、透明。這有這樣，才能讓房產中介與消費者之間溝通更順暢、關系更融洽。

關鍵詞：傭金收費;公開;透明;陽光

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0068-69 收稿日期：2019-09-05

房地產經紀活動提供的是有償服務。當居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬（《合同法》第426條規定）。也就是說，按照現行規定，在買賣雙方簽署買賣合同之后收取傭金是完全合法的。本文要談的是房地產經紀行業的其中一個痼疾——房地產經紀服務傭金收費欠透明問題。之所以說它是一個行業痼疾，是基于筆者受理消費者對房產中介傭金收費投訴的長期觀察。關于行業痼疾的觀察，廣州市房地產中介協會會長廖俊平發表過很多評論文章，觀點鮮明，其中就包括經紀服務傭金收費問題，得益此，筆者在本文中闡述自己的一些看法。

筆者認為，像行業標桿公司里有專門的法務人員和律師提供法律支持，從法律層面上講，對于《價格法》的規定，經營者的價格行為應當遵循公平、合法和誠實信用的原則;不得利用虛假或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易。倘若違反上述規定，可能面臨諸如責令改正、警告、沒收違法所得、罰款、責令停業整頓，或者吊銷營業執照等行政處罰。再如，經營者因價格違法行為致使消費者或者其他經營者多付價款的，應當退還多付部分;造成損害的，應當依法承擔賠償責任的法律風險。

經紀業務中談到中介傭金時，各方一般在《居間服務合同》中約定：“傭金由買方向居間人支付（這個慣例的形成可能是因為長期以來房地產市場一直都是賣方市場，其實傭金由誰支付取決于當事人協商一致，法律不予以干預），金額詳見傭金確認單?！睆谋磉_方式上毫無問題，但意思表示方面卻意味深長。

以下例舉一種現象：經紀人員在填寫內容時，將買賣雙方隔離開：一方面要求買方簽訂一張傭金確認單，金額按交易慣例收?。?，傭金按成交額的2.5%收取，當然這個數額也是可以談的）;另一方面對賣方說：“這次交易的中介費高達27萬元左右，買方提出無法負擔，請您考慮為買方負擔一點”（這里只是例舉其中諸多說辭的一種，也可能沒有這么高）。有的賣方甚至對紙上約定由誰付傭金的內容都不明白就簽字了。

由于買賣雙方被隔離，對方支付中介費不完全知情，買方認為自己支付了全部傭金，賣方認為自己出于同情或理解才付了中介費。這到底是中介的“聰明”，還是行業的悲哀呢？

在居間合同中，委托人有哪些義務？在全國房地產經紀人協理職業資格考試用書《房地產經紀綜合能力》（中國建筑工業出版社2018年5月第二版）“民法概述”章節中是這樣概括的：“委托人的義務：①按照約定向居間人支付報酬。居間人促成合同的，委托人應當按照約定支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，除另有約定的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。如果促成的合同是無效的，或者說可撤銷的，則不能視為促成合同成立，居間人不能請求支付報酬或者說收取傭金。但由于居間合同可以隨時終止，有時不免會發生委托人為了逃避支付報酬的義務，故意拒絕居間人已完成的中介服務，而與通過居間人認識的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不喪失報酬的請求權。因為居間人行使報酬請求權，是以委托人與第三人的合同成立為前提，而不是以居間合同是否得到履行為要件。②向居間人支付從事居間活動支出的必要費用。居間人未促成合同成立的，委托人可以拒絕支付報酬，但居間人可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，如交通費等?！币陨现苯颖砻髁宋腥说牧x務，但與之相對應的委托人也享有如下權利，即任何一個消費者都希望支付報酬是直接、公開、透明、陽光的。因為《合同法》遵循的原則是平等、自愿、公平、誠實信用、守法和公序良俗原則。

《價格法》第7條規定，經營者定價，應當遵循公平、合法和誠實信用的原則。公平原則，強調合理性;合法原則，強調違法將受到查處，并承擔相應的法律責任;誠實信用原則，就是開誠布公、貨真價實，信守承諾、說到做到。具體到房產中介的價格活動，不如實介紹房屋的情況，將買賣雙方隔離開來，采用瞞天過海方式分別收取中介傭金，以合法行為掩蓋違法目的等行為，都是違反誠實原則的;違反協議，不履行已承諾的義務等，都是違反信用原則的。這些行為不僅無效，當事人還有權對由此而造成的損害要求賠償。

《房地產經紀管理辦法》對于房產中介收費也有明確規定。例如，房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。再如，房地產經紀服務實行明碼標價制度等。

上述現象，因為經紀服務收費不透明導致不少用戶直指房產中介推行“霸王條款”，在消費者（委托人）看來，享有對服務的知情權是房產中介提供相關服務時應盡的義務。中介促成買賣合同后收費沒錯，但錯就錯在不尊重客戶的知情權。公開透明，實行明碼標價，注明服務的項目、收費標準等情況，不得收取任何未予注明的費用，并按承諾提供好相關服務，不損害消費者的知情權、選擇權，不強制消費等，是房產中介的基本義務。作為業內人，筆者除了期盼消費者如此外，也期待房產中介收費公平、公開、透明，讓房產中介與消費者之間溝通更順暢、關系更融洽。