“營改增”對房地產企業稅負的影響探討

謝建國 萬科（成都）企業有限公司

一、引言

近年來，我國的經濟和科技都得到了蓬勃發展，房地產行業作為市場經濟的重要組成部分之一也在不斷的發展進步。由于我國經濟的不斷發展導致以往的稅收制度不能夠順應當前時代的發展，因此必須要進行稅收改革，營改增就是國家為了促進經濟發展而推行的新型稅收政策，房地產行業也屬于國家營改增范圍之內。由于房地產行業財務核算具有范圍廣、內容復雜以及周期長的特點，就導致了營改增政策的推行對房地產行業產生重大影響。本文主要就營改增對房地產行業產生的影響進行分析，并且提出企業應對措施，為全面推行營改增策略提供理論支持。

二、營改增對房地產企業的影響

（一）增加營業成本

不同行業的營業成本是不同的，就房地產行業而言，其營業成本就是指建設成本，而建設成本主要由人力資源成本、建筑材料成本以及施工成本所組成，其中施工成本在進行會計核算時最為復雜。高樓大廈的建成除了開發商的投資以外，最為重要的就是施工人員，近年來，施工人員的工資在不斷上漲，由于工人大多是由農民工，而農民工的工資是不算入進項稅額，因此會導致企業的用人成本不斷提升。除此之外，房地產企業還需要大型機械設備，這些設備也需要資金投入，企業投入資金就會導致其經營成本提升，從而增加了房地產企業的營業成本[1]。

（二）流動資金不足

房地產行業具有運行周期長的特點，因此就會導致企業的資金很難流動。一般情況下，房地產企業需要提前繳納土地出讓金，再進行預售，企業需要依據預售所獲得的資金進行繳納稅款，但是企業的進項稅額、工程款一般都會延后獲得，這就會導致房地產企業的增值稅發票不能及時獲得，如果無法及時獲取增值稅發票，那么就不能盡快的抵扣進項稅額，這就會導致房地產企業的支出增加，支出增加就會導致企業流動資金緊缺，長此以往甚至會導致資金斷流，不利于企業的長期發展。

（三）影響企業償債能力

自實行營改增策略以來，房地產企業的償債能力受到了一定的影響，造成償債能力變化的主要原因有兩種，首先就是房地產的進項稅額發生了改變，導致其無法在納稅管理范圍內進行及時的抵扣，于是就導致房地產企業無法及時拿到抵扣稅額，因此會減少企業的流動負債，但是企業的流動資金是不變的，所以就會導致企業的償債能力發生改變。其次是在納稅規定下，房地產企業所有的進項稅額都可以進行抵扣，當其被抵扣后，就會影響房地產企業的流動資金，從而會導致企業的償債能力發生變化，這對企業的穩定發展存在一些不確定因素。

（四）會計人員業務水平有待提高

會計人員的主要工作是進行企業財務核算，自實行營改增之后，就打破傳統的核算方式，需要會計人員重新進行企業經濟核算。稅務改革之后，導致部分稅率以及收稅政策都發生了改變，作為財務核算人員，需要及時的熟悉新規則，便于快速準確的進行財務核算。但是，在實際工作中，部分會計人員不夠熟悉新的規則，導致日常核算出錯，影響企業的房地產稅務工作，因此需要提高會計人員業務核算水平。

三、房地產企業應對營改增得到策略分析

（一）規劃稅務，控制成本

房地產企業將營業稅改成增值稅會導致該企業的運營成本大大增加，營改增最為明顯的特征是納稅人可以獲得更加彈性的規劃空間，增加了企業管理者的戰略部署時間，從而使其能夠更好進行規劃，使稅務制度能夠得以控制，以便于降低工程運營成本，減少稅務支出。

房地產企業由于工程范圍問題，從而導致核算復雜度增加，因此企業可以通過開設稅務部門來進行企業財務核算，這樣不僅可以大大減少核算時間，還可以及時的進行增值稅發票的審核，為往后的稅務正常抵扣提供便利。除此之外，企業還可以利用營改增來獲得多種交稅形式，這主要是由增值稅交稅特點所決定的，增值稅的繳納包括抵扣和減值等形式，多樣的納稅形式給予了房地產企業更多的籌謀時間，也可以使房地產企業盡可能的獲取更高的利益[2]。

（二）加快資金流動速度

房地產行業的資金投入是十分巨大的，而且其業務也相對較為復雜，這就會導致企業資金流動不均，因此需要加快資金流動，促進企業穩定發展。實行營改增后，納稅的主要方式就是繳納增值稅，這樣的繳稅方式會使部分房地產企業出現資金流動緩慢甚至是資金鏈斷層的情況出現，因此必須要引起重視。加快資金流動的主要方式是通過預售的手段回籠資金，使企業資金流動速度得到提升，要想實現預售就必須要確保后續工程建設的順利進行。利用預售的方式可以使資金流動速度得到提升，也可以防止資金斷裂的情況出現，使企業的財務風險得到降低，有利于企業長期健康發展。

（三）規范稅務流程

由于房地產行業的特殊性，從而導致其核算工作復雜，尤其在進行營改增之后，企業的核算人員需要重新適應新的稅務流程，往往會出現不熟悉的現象，從而會影響核算速度和準確度。因此企業需要根據新的稅務核算方式調整稅務核算步驟，使稅務核算過程具體化制度化，使稅務核算的工作效率得到提升。除此之外，企業還需要規范增值稅發票管理，以往的發票管理方式已經無法適應當前的稅務流程，尤其是現在的增值稅發票會直接對企業納稅額產生影響，因此企業需要加大對增值稅發票的管理，使增值稅發票能夠及時進行比對，同時要優先選擇能夠提供增值稅發票的企業進行業務合作，使每一項業務都能從發票中體現出來。

（四）加大員工稅務培訓

房地產企業需要有一套員工培訓體系，這樣能夠提高員工整體的業務能力，也能夠使企業的會計核算更加的準確合理。營改增不僅僅是一個詞語，其中包含了稅率以及納稅項目的調整，如果企業會計人員或者企業員工不能夠了解具體內容，那么就會導致其在具體工作中出現錯誤，從而為房地產企業帶來不可彌補的損失。企房地產企業首先要對企業財務人員進行培訓，讓其了解營改增背景下如何更加順利的進行會計核算，以及在會計核算中應當注意的細節，要讓其徹底的從過去的會計核算中脫離出來，完全適應當前的稅收政策。企業還要設定一定的獎懲制度，這主要是為了員工之間的相互監督，也是為了讓每一個員工都能認真學習新的知識體系，便于后續工作的開展。

（五）拓展企業進項來源

房地產企業所繳納的增值稅稅款是需要抵扣進項稅額，因此房地產企業可以通過拓展進項稅額的方式來擴大進項稅額。房地產企業可以通過擴大精裝房的占比來擴大進項稅額，因此精裝房的施工可以使房地產企業獲得更加多的增值稅發票，而且精裝房的價格也相對較高，可以更好的促進資金流動，減少企業稅務壓力，企業通過開拓更多的進項稅額對減輕企業營改增的影響是十分有幫助的。除此之外，企業還可以通過剝離建筑業務，這也是企業增加進稅項額的主要方式，因為一般建筑安裝企業都能夠提供正規增值稅發票，因此這樣就能夠更好的實現稅務抵扣，從而減輕營改增對房地產企業的影響[3]。

四、結束語

時代在發展，國家在進步，為了更好的促進企業的發展和進步，推動稅務改革是十分有必要的。營改增對于房地產企業具有很大的影響，而面對稅制的改革，企業首先不能夠自亂陣腳，要坦然分析利弊，及時調整運營策略。雖然營改增會導致房地產企業的資金流動速度緩慢，但是企業可以通過規劃稅務制度，控制企業運營成本，加快資金流動速度以及加強對員工的內部培訓等方式來化解不利因素。房地產企業的運營周期相對較長，這就導致其無法及時流轉資金，因此就需要通過預售等方式加快資金流動，使企業獲得更加充足的動力，讓企業能夠在這龐大的市場經濟體系下占領一席之地。