試論房地產經濟管理的困境和出路

王宋旸 廣東出版置業投資有限公司

一、房地產經濟管理相關分析

（一）房地產投資波動很大

目前，我國房地產經濟正面臨消費不足的階段，主要是由于取消了福利制度的住房分配制度，使得房地產供求關系沒有大的變化。面對高收入房地產的巨大優勢，缺乏一定的穩定性，因此在房地產商業周期波動期間會帶來嚴重的消費不足現象，嚴重損害房地產經濟，給房地產經濟帶來更大的經濟波動。然而，當房地產波動周期處于高峰階段時，投資需求大幅度擴大，阻礙了房地產規模的擴大[1]。同時，在房地產經濟中，由于投資方式不規范，投資結構不科學，對房地產也產生了很大的影響。

（二）政策周期性波動明顯

在我國房地產和房地產經濟轉型的過程中，出現了政策周期的特征。鄧小平同志在南方的講話中提到了發展房地產經濟。在我國改革開放和土地有償使用政策的指導下，土地租賃政策發展迅速。近年來，中央嚴格控制房地產信貸計劃，加強房地產信貸管理，及早防范，避免泡沫產業對房地產經濟造成嚴重損害。同時，提高了高端建筑的首付和貸款利用率。出臺高端住宅信貸利用率調整辦法，全力支持房地產信貸政策。房地產政策的主要作用是控制通脹對房地產經濟的影響，有效保護房地產經濟。

（三）市場結構不合理

目前，我國房地產經濟處于不合理狀態，主要原因是結構不科學，這也導致經濟性住房供需嚴重不足[2]。從我國政府的干預來看，我國房地產經濟適用房的供給并沒有得到改善。目前仍處于供應不足的現象，甚至出現了數量逐漸減少的現象，這嚴重低于房地產迅猛發展的總增量。造成這種現象的原因是多方面的，包括政府嚴重的前期預算和對經濟適用房價格的控制，限制了保障性住房的李榮空間，使得開發商在選擇住宅投資時的利潤嚴重不一致。另一方面，保障性住房缺乏有效性監管，對于保障性住房數量控制缺乏積極程度，應加大經濟適用房和提高土地出讓價格。經濟適用房還存在漏洞，這就是住房保障問題。住房保障執行不到位，導致住房保障缺失。這使得人們很難區分經濟適用房和不經濟用途，這就使得低收入群體選擇自己的住房尤其困難。同時，也限制了住房保障政策的有效作用。

（四）這種調整是市場化的產物

在市場經濟條件下，市場導向具有兩面性，既有片面的合理性，也有不合理的部分。政府對市場導向采取理性的一個方面，對不合理的部分進行調整。在調控過程中，政府需要優化房地產市場結構，使經濟集中。但目前的主要問題是，投資者無論是經營什么方面，都是命令定標，哪方面利潤高就進行哪方面業務，并不尊重市場定位，隨時進行投資方向的轉變，追求高消費的高水平產業。

二、現階段房地產經紀管理存在的問題

目前，在房地產業發展過程中，存在著各種各樣的問題，主要表現在三個方面。首先，管理意識不到位；其次，管理過程中缺乏機制；最后，在如今的市場情況下政府調控作用越來越小，更多的是靠市場進行調控。

（一）房地產經紀人管理意識不高

對房地產經濟管理來說，提高在管理過程中對其認識是十分有必要的，而且對于房地產經濟管理中的一些誤區我們認識還并不全面。對于房地產的經濟管理我們不能認為它只是一個部門的工作，要將這一工作做好需要我們團結所有部門。既要重視房地產企業發展的全過程，又要重視在部分領域需要改進的部分。

（二）房地產經紀管理機制欠缺

現在我們想要更好的提高房地產經濟的發展，需要從管理機制上入手，更要完善現行的經濟管理體制?，F在我國的房地產經濟已經初具規模，這對于房地產經濟管理體系來說也到了一個需要調整的時刻，以避免目前發展滯后的局面。如果我們沒有一個完整的管理機制，就會使整個房地產業在運行過程中陷入混亂和無序[3]。而我國相應的法律法規也需要一定的時間，所以很多法律法規在實際操作過程中的執行力很低，所以我們需要調整自己，這樣才能更好地促進房地產業的發展。

（三）政府宏觀調控難以發揮作用

房地產行業中政府的宏觀調控是保證穩定發展的一大重要因素，但是改革開放以來隨著經濟的飛速發展，宏觀調控已經出現跟不上市場發展腳步的情況。一些政策與房地產業的實際情況不相適應，房地產業逐漸喪失了部分預警和約束功能。另外，一些房地產業為了牟利，將注意力轉向法律中存在的漏洞，在市場運行過程中會出現問題，嚴重損害我們現階段維護的良好秩序。

三、房地產經濟管理的出路分析

（一）提高房地產經濟管理意識

提高房地產經濟管理作為房地產業的基礎，我們應該做到加強對經濟管理的重視，意識到經濟管理對企業發展的重要性，用合法正規的手段加大對經濟管理的宣傳。同時，保證企業制定的相關管理措施落實到位，這樣才能保證房產企業穩步發展。具體來說，首先，房產項目沒有竣工之前，要根據房地產項目的竣工情況進行綜合研究和評估，并編制可行性報告。經批準后，項目經理應根據報告內容，根據可行性研究報告。另外，作為經濟活動的主要管理者，房地產項目負責人要有良好的成本控制理念，節約開支，從而幫助企業更好的減少成本。

（二）健全房地產經濟管理機制

完善的經濟管理體制，能夠促進房地產業的良性發展，同時為房地產經濟管理提供一定的可行性依據?？梢赃\用科學的管理方法制定合理的經濟管理機制，處理當前房地產經濟管理工作中的常見問題，保證房地產的健康發展。具體可以通過以下兩個方面進行，一是完善房地產經濟管理體制，二是完善與房地產經濟管理有關的法律法規。其中，政府部門主要進行法律法規的完善工作，而房地產企業要根據市場情況對經濟管理機制進行調整。綜合這兩項工作，在完善房地產經濟管理機制的同時，不斷進行經濟管理相關法律法規的完善，避免再出現一些不法商家為牟取更大利益而鉆法律的空子。

（三）發揮政府的宏觀調控作用

作為房地產經濟發展的重要保障，政府的宏觀調控騎著重要作用。經濟管理體制改革有助于打破現在我國房地市場混亂的局面，而政府的宏觀調控又是進行經濟體制改革不可或缺的重要手段。從總體的房地產發展戰略中我們可以看出，房地產企業加強與政府間的聯系能夠保證房產企業的穩定發展，也能讓房產行業避免出現大的偏差。所以對房地產企業來說必須積極配合政府相關政策；對政府來說，要重視房地產的經濟管理工作，更好地發揮宏觀調控作用，這樣不僅能促進房地產業的發展，而且能為社會帶來更好的經濟效益。在宏觀調控過程中，政府應明確房地市場的發展趨勢，通過制定科學合理的制度，以正確的手段保證房地產經濟的發展平衡。

四、結語

房地產經濟管理工作作為一個漫長而艱苦的工作，需要企業依據市場情況和國家政策進行不斷調整，并依據行業的發展水平提高相關人員管理意識完善相關的制度機制，來讓房地產經濟管理從現在的困境中找到一個更好的出路，提高整體水平，推動整個行業的發展。