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試論房地產經濟管理的困境和出路

2020-01-19 09:07王宋旸廣東出版置業投資有限公司
環球市場 2020年34期
關鍵詞:宏觀調控管理機制住房

王宋旸 廣東出版置業投資有限公司

一、房地產經濟管理相關分析

(一)房地產投資波動很大

目前,我國房地產經濟正面臨消費不足的階段,主要是由于取消了福利制度的住房分配制度,使得房地產供求關系沒有大的變化。面對高收入房地產的巨大優勢,缺乏一定的穩定性,因此在房地產商業周期波動期間會帶來嚴重的消費不足現象,嚴重損害房地產經濟,給房地產經濟帶來更大的經濟波動。然而,當房地產波動周期處于高峰階段時,投資需求大幅度擴大,阻礙了房地產規模的擴大[1]。同時,在房地產經濟中,由于投資方式不規范,投資結構不科學,對房地產也產生了很大的影響。

(二)政策周期性波動明顯

在我國房地產和房地產經濟轉型的過程中,出現了政策周期的特征。鄧小平同志在南方的講話中提到了發展房地產經濟。在我國改革開放和土地有償使用政策的指導下,土地租賃政策發展迅速。近年來,中央嚴格控制房地產信貸計劃,加強房地產信貸管理,及早防范,避免泡沫產業對房地產經濟造成嚴重損害。同時,提高了高端建筑的首付和貸款利用率。出臺高端住宅信貸利用率調整辦法,全力支持房地產信貸政策。房地產政策的主要作用是控制通脹對房地產經濟的影響,有效保護房地產經濟。

(三)市場結構不合理

目前,我國房地產經濟處于不合理狀態,主要原因是結構不科學,這也導致經濟性住房供需嚴重不足[2]。從我國政府的干預來看,我國房地產經濟適用房的供給并沒有得到改善。目前仍處于供應不足的現象,甚至出現了數量逐漸減少的現象,這嚴重低于房地產迅猛發展的總增量。造成這種現象的原因是多方面的,包括政府嚴重的前期預算和對經濟適用房價格的控制,限制了保障性住房的李榮空間,使得開發商在選擇住宅投資時的利潤嚴重不一致。另一方面,保障性住房缺乏有效性監管,對于保障性住房數量控制缺乏積極程度,應加大經濟適用房和提高土地出讓價格。經濟適用房還存在漏洞,這就是住房保障問題。住房保障執行不到位,導致住房保障缺失。這使得人們很難區分經濟適用房和不經濟用途,這就使得低收入群體選擇自己的住房尤其困難。同時,也限制了住房保障政策的有效作用。

(四)這種調整是市場化的產物

在市場經濟條件下,市場導向具有兩面性,既有片面的合理性,也有不合理的部分。政府對市場導向采取理性的一個方面,對不合理的部分進行調整。在調控過程中,政府需要優化房地產市場結構,使經濟集中。但目前的主要問題是,投資者無論是經營什么方面,都是命令定標,哪方面利潤高就進行哪方面業務,并不尊重市場定位,隨時進行投資方向的轉變,追求高消費的高水平產業。

二、現階段房地產經紀管理存在的問題

目前,在房地產業發展過程中,存在著各種各樣的問題,主要表現在三個方面。首先,管理意識不到位;其次,管理過程中缺乏機制;最后,在如今的市場情況下政府調控作用越來越小,更多的是靠市場進行調控。

(一)房地產經紀人管理意識不高

對房地產經濟管理來說,提高在管理過程中對其認識是十分有必要的,而且對于房地產經濟管理中的一些誤區我們認識還并不全面。對于房地產的經濟管理我們不能認為它只是一個部門的工作,要將這一工作做好需要我們團結所有部門。既要重視房地產企業發展的全過程,又要重視在部分領域需要改進的部分。

(二)房地產經紀管理機制欠缺

現在我們想要更好的提高房地產經濟的發展,需要從管理機制上入手,更要完善現行的經濟管理體制?,F在我國的房地產經濟已經初具規模,這對于房地產經濟管理體系來說也到了一個需要調整的時刻,以避免目前發展滯后的局面。如果我們沒有一個完整的管理機制,就會使整個房地產業在運行過程中陷入混亂和無序[3]。而我國相應的法律法規也需要一定的時間,所以很多法律法規在實際操作過程中的執行力很低,所以我們需要調整自己,這樣才能更好地促進房地產業的發展。

(三)政府宏觀調控難以發揮作用

房地產行業中政府的宏觀調控是保證穩定發展的一大重要因素,但是改革開放以來隨著經濟的飛速發展,宏觀調控已經出現跟不上市場發展腳步的情況。一些政策與房地產業的實際情況不相適應,房地產業逐漸喪失了部分預警和約束功能。另外,一些房地產業為了牟利,將注意力轉向法律中存在的漏洞,在市場運行過程中會出現問題,嚴重損害我們現階段維護的良好秩序。

三、房地產經濟管理的出路分析

(一)提高房地產經濟管理意識

提高房地產經濟管理作為房地產業的基礎,我們應該做到加強對經濟管理的重視,意識到經濟管理對企業發展的重要性,用合法正規的手段加大對經濟管理的宣傳。同時,保證企業制定的相關管理措施落實到位,這樣才能保證房產企業穩步發展。具體來說,首先,房產項目沒有竣工之前,要根據房地產項目的竣工情況進行綜合研究和評估,并編制可行性報告。經批準后,項目經理應根據報告內容,根據可行性研究報告。另外,作為經濟活動的主要管理者,房地產項目負責人要有良好的成本控制理念,節約開支,從而幫助企業更好的減少成本。

(二)健全房地產經濟管理機制

完善的經濟管理體制,能夠促進房地產業的良性發展,同時為房地產經濟管理提供一定的可行性依據??梢赃\用科學的管理方法制定合理的經濟管理機制,處理當前房地產經濟管理工作中的常見問題,保證房地產的健康發展。具體可以通過以下兩個方面進行,一是完善房地產經濟管理體制,二是完善與房地產經濟管理有關的法律法規。其中,政府部門主要進行法律法規的完善工作,而房地產企業要根據市場情況對經濟管理機制進行調整。綜合這兩項工作,在完善房地產經濟管理機制的同時,不斷進行經濟管理相關法律法規的完善,避免再出現一些不法商家為牟取更大利益而鉆法律的空子。

(三)發揮政府的宏觀調控作用

作為房地產經濟發展的重要保障,政府的宏觀調控騎著重要作用。經濟管理體制改革有助于打破現在我國房地市場混亂的局面,而政府的宏觀調控又是進行經濟體制改革不可或缺的重要手段。從總體的房地產發展戰略中我們可以看出,房地產企業加強與政府間的聯系能夠保證房產企業的穩定發展,也能讓房產行業避免出現大的偏差。所以對房地產企業來說必須積極配合政府相關政策;對政府來說,要重視房地產的經濟管理工作,更好地發揮宏觀調控作用,這樣不僅能促進房地產業的發展,而且能為社會帶來更好的經濟效益。在宏觀調控過程中,政府應明確房地市場的發展趨勢,通過制定科學合理的制度,以正確的手段保證房地產經濟的發展平衡。

四、結語

房地產經濟管理工作作為一個漫長而艱苦的工作,需要企業依據市場情況和國家政策進行不斷調整,并依據行業的發展水平提高相關人員管理意識完善相關的制度機制,來讓房地產經濟管理從現在的困境中找到一個更好的出路,提高整體水平,推動整個行業的發展。

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