現有房屋租賃制度下如何有效保障承租人權益

張佳景

當前中國社會飛速發展，城市人口迅猛增長，城市化進程持續加快，給在城市中生活的人們帶來巨大壓力。然而，由于相關法律制度建設的落后，我國房屋租賃市場發展緩慢。本文試圖通過對承租人權益保護的分析，探究當前制度下保障承租人權益的現實依據，分析目前保障承租人權益存在的不足，在借鑒國內外先進研究成果的基礎上，對完善我國房屋租賃法律制度的構建提出建議。

2017年10月18日，黨的十九大順利召開。十九大報告明確指出，新時期中國住房體制改革的總體方向是構建“租購并舉”的住房新體制，解決城鎮新增居民的住房需求，使全體人民住有所居。由此可見，國家在鼓勵房屋租賃上有明顯的政策扶持。所謂房屋租賃，是指由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

一、保障承租人權益的現實基礎

實踐中，我國現行房屋租賃方面的法律法規，未能對房屋租賃領域雙方當事人利益予以規制和平衡，導致承租人利益遭受損害的情況時有發生，以房屋租賃的方式促進公民住宅權實現的目的也很難真正得以實現。國家保障所有公民“居者有其屋”并不是說給每個公民都提供房屋所有權，這是絕對不現實的，任何一個國家都不敢作出如此保證。保障住宅權是要求國家保護全體公民通過各種合法的措施，都能享受到宜居的住宅的權利，從而實現人人住有所居的目標。我國現階段如何普遍實現住宅權，如何構建相關法律規范，仍需要不斷探索。

我國《合同法》房屋租賃相關法條中，有十三個法條均明確規定要保護房屋租賃中承租人的相關權益。在大陸法系國家中，出租人與承租人之間的房屋租賃關系被視為一種特定的法律關系，承租人的權益也被定性為一種債權。與此形成鮮明對比的是英美法系的代表國家英國。英國的法律將房屋租賃當成一種獨立的財產權益，這樣做主要目的就是為了給承租人更為全面的法律保護。房屋租賃雙方地位的天然不對等、談判能力不相當都對合同法意識自治的本意造成了極大的影響。

二、我國保障承租人權益的現狀及不足

隨著社會發展，房屋租賃市場逐漸成為當今中國房地產市場的重要組成部分，并呈現出日益活躍的發展態勢。但我們也應該清醒地認識到，房屋租賃市場仍然存在很多不規范的情況，尤其是在如何保障承租人權益的問題上還有許多亟待完善的地方。

（一）房地產市場發展失衡

我國當前社會主流觀念存在著“重買輕租”的思想，買房置業的傳統思想根深蒂固，很多人即便暫時因為經濟原因不得不暫時租房居住，一旦積累了一定的存款，很快就會加入買房還貸的大軍。

另一方面，很多地方流入租賃市場的住房不足以滿足租賃市場的需求。除了部分黃金地段，大多數出租房屋回報率低、回報周期長，而出售房屋只需要與購房者簽訂買賣合同，網簽之后，銀行審核通過，貸款即刻到賬。房地產商更加傾向于這種資金一次性回籠的方式，進而缺乏開發出租房屋的動力。

（二）房屋租賃價格難以規范

一是租賃雙方地位不對等。承租人和出租人對于房源等信息的掌握不對等，導致承租人在決定租房的那一刻起就天然處于被動地位。合同存續期間承租人拖欠租金，出租人可以想方設法克扣承租人的租金;如果出租人違約，或要求提高租金，承租人只能接受或者騰房，雙方地位極不對等;

二是租金相對不穩定。由于房價的飛速上漲，手中握有房源的人對租金期望值也在提高，很多出租人在租賃合同到期甚至存續期間，就單方面提出提高租金，承租人為避免退房搬家而帶來的一系列麻煩，基本上只能選擇忍氣吞聲，同意出租人的加價;

三是租賃合同期限限制。在大多數情況下，租賃合同的期限相對較短，這主要是因為出租人在每一段租賃合同結束之后，想要根據當時的房產市場價格及時調整房屋租賃價格。正因如此，出租人經常會無視這個期限，如果承租人就租金的變動無法與其達成一致，出租人甚至會以解除租賃合同的方式驅趕承租人，以達到更換承租人獲取更高額租金的目的。

（三）押金制度的缺失

在房屋租賃市場上，交易雙方基本上都互不相識，彼此毫無信任基礎。這種情況下，為了最大限度地避免侵權損害行為的發生，確保房屋租賃行為能夠有效進行，租賃雙方在簽訂合同時，出租人一般都會要求承租人事先繳納一定數額的押金作為擔保，以保證在承租人拖欠相關生活費用以及損害房屋等行為發生時，能夠得到相應的補償。

在現實中，由于前文所述的房屋租賃雙方地位不對等的問題，導致押金已經成為一些出租人獲取不正當利益的工具。主要表現在：一方面，押金數額的高低完全由出租人單方面決定，如果承租人不按出租人規定的數額交付押金，往往會導致合同無法簽訂;另一方面，以各種理由克扣押金，最常見的是出租人對于住房日常使用中的正常耗損吹毛求疵，以電器家具輕微損壞，墻壁地板輕度刮花等理由克扣甚至拒不返還押金。

三、對承租人權益保護制度完善的建議

（一）對承租人基本居住條件的保障

我國應該在相關法律法規中對出租房屋的居住條件的相關標準做出明確規定，包括人均居住面積、最小出租單位、住房及周邊衛生狀況等，同時應當具備建筑質量評估合格。

此外，對房屋租賃市場實行市場準入，對不符合條件的房屋禁止進入房屋租賃市場，可由房屋建設主管部門在事前作出審批和認證。這樣可以有效降低承租人的交易成本，避免承租人由于事后核查發現其租賃的房屋不符合標準而搬家，尋找新的住房。

（二）對住房租金加強管控力度

一方面要通過市場來調節租金起點。我國房屋租賃市場目前供需極度不平衡，房源嚴重緊缺，公民對于房屋租賃的法律意識相當淡泊，所以，政府不去過多干預才是最好的干預，房屋租賃市場的價格依靠市場自我調節，即使出現部分高于市場平均水平的租金價格，最終也會被市場所淘汰。

另一方面政府要嚴格控制租金上漲。對于出租人來說，合同的終止無非是換個承租人，甚至有可能獲得更高昂的租金回報，但承租人無論是倉促搬家還是子女學業、自身工作等生活當中的諸多方面，都會因為租賃合同的終止而受到一定程度的損失。所以對于租金上漲的控制，應該注意以下幾點：1、限定租金上漲的具體條件;2、限定租金上漲的漲幅;3、對于租金上漲要由租賃雙方平等商榷，不能由出租人單方面確定。

（三）對押金數額進行限制

押金是最常見的對于承租人債務擔保方式，絕大多數的房屋租賃合同都有約定押金，但同時也是產生糾紛問題最多的，而在法律上又遲遲未予明確，也沒有完善的規范體系。因此必須在房屋租賃法律制度中，對押金數額進行限制。參照國外相關立法及我國通常交易習慣，可以限制為不超過月租金的三倍為宜。

此外，借鑒國外成功經驗，押金可以交給特定的第三方存管（一般可為銀行），利息歸屬于承租人，防止出租人隨意支配，保證押金的安全。對于押金返還的期限，可以限定為承租人返還房屋之日起的一周內，對保障租賃雙方的利益都是有積極作用的。同時，還應明確規定押金可以抵扣相應債務范圍，包括房屋損害、承租人未支付的租金及相關生活費用等等。

四、結語

當今中國經濟處于高速發展期，房價高速上漲導致房屋租賃市場日趨擴大，對于承租人的切身權益保護問題影響著基本民生。房屋租賃的承租人權益保護問題本身就存在極大的影響力，因為房屋租賃中每一項政策制定和實施都牽一發而動全身，切實地影響我們的日常生活。通過完善相關法律法規，構建相對完善的房屋租賃承租人權益保護制度，不僅能促進房屋租賃市場的發展，使得更多人在無力購房之時能夠選擇租房，從而實現房產交易市場和房屋租賃市場的均衡發展，還能在一定程度使當今房價的飛速上漲勢頭得以遏制，保持經濟的平穩運行。（作者單位：隨縣人民法院）