房地產項目監理探討

田 斌

福建省南平市建陽區武夷新區云谷小區，福建 南平 354200

0 引言

房地產開發工程“迅速出售、資本回流”項目屬性的因素，導致其往往成為質量缺陷投訴和安全事故的重災區。監理工作需要貫穿從報批報建到項目實施以及至項目竣工驗收的各個環節，施工監理階段里需要分析基于每一個環節的施工影響因素，具體來講，分別需要在施工前與施工過程中做好監理控制與監理相關措施，例如要保證做好工序管理、提高施工過程安全可靠性、提升質量控制水平，加大房建監理過程管控力度。監理工作除了驗收施工成果，更要促進施工管理，以管理促管理，形成切實有效的良性管理循環體系。

1 項目概述

三迪?西城楓丹樓盤項目的立項建設單位為南平三迪房地產開發有限公司，其項目所在地為福建省南平市建陽區西區生態城C-09 號地塊，立項級別為區縣級建筑，項目中涉及三迪?西城楓丹樓盤項目的1#-3#、5#-11#，12#-13#、15#-23#、25#-29#樓及地下室工程，共計26 棟，項目分類為房屋建筑工程?？偨ㄖ娣e為164742.89m2，總投資為31517.1012萬元，建設性質為新建項目，屬于商住兩用樓盤。

2 房地產開發項目特點

2.1 工期緊張

很多房地產開發項目自從土地出讓完成后便高節奏進行，從規劃審批、項目報建、圖紙報審到項目建造，極限壓縮各環節時間，盡量減少資金回流周期。

2.2 受干預度大

房地產單位屬于開發建設單位，其最大的潛在目標是“利潤和成本”，所以從規劃審批、項目報建到圖紙報審以及后期施工中的進度安排和設計變更，建設單位進行了大量傾向性干預。

2.3 安全風險大

由于建設單位“利潤和成本至上”的理念和“資本回流的壓力”，以及各種工期的極限壓縮，導致了工程中實體性安全事故較多；另外不合理的施工安排和大體量、多工種、多交叉的作業現場，在源頭上增加了安全的風險［1］。

2.4 涉及民生，受關注高

由于房地產開發項目的終端小業主都是普通群眾，涉及國計民生，受關注程度高。

2.5 質量投訴大、負面影響擴散廣

由于房地產開發項目的終端小業主都是普通群眾，其對于質量的關注度更高，產生質量問題導致的負面影響擴散快且廣。

3 房地產開發項目監理工作特點

3.1 監理工作受業主干預大

房地產開發工程的項目屬性，導致了監理單位的建設單位傾向“服務性”更重，其“獨立性”“科學性”和“公平性”受到嚴峻挑戰。

3.2 過程監理要求高

房地產開發項目體量大、平面管理難度大、交叉作業多，過程施工的質量風險和安全風險高，需要監理人員的負責性以及業務素養要求高。

3.3 資料程序性缺失相對嚴重

房地產開發項目各施工段周期短、同期或交叉作業多、驗收頻繁，這給工程資料帶來極大的壓力。同時要保證現場施工和驗收的及時性，從而導致資料程序性缺失相對嚴重，需要監理單位和業主單位制定相對高效的代換手續，保證現場 施工的合規性和高效性。

4 項目前期監理工作

以三迪?西城楓丹樓盤項目項目為例，項目前期的監理工作或監理配合工作主要涉及到：（1）項目報批報建；（2）地質勘查；（3）圖紙設計；（4）施工單位進場的前期準備和配合工作等。

在房建工程施工前，需要做好各項監理控制工作，為房建施工工作打好基礎。具體來講，房建工程施工過程中是涵蓋了大量技術管理環節的，所以在施工前做好監理控制準備對整個工程項目的影響較大。像施工前準備階段的材料采購、圖紙設計、施工現場地質勘測等等工作內容都非常重要，其中建材材料采購的數量與質量直接決定了整個施工成本，也決定了施工質量，它必須迎合施工安全生產標準各項內容，確保圖紙設計能夠有效推動工程進度向前順利推進。

5 項目施工監理工作

對于房建工程項目而言，做好前期房建監理工作準備非常重要，而在工程施工過程中也要思考做好房建監理工作的相關技術要點與措施。

在施工階段，本工程項目開工后做好了分包計劃，基于周計劃、月計劃提交建設單位審核內容，落實投資資金具體計劃。另外，該工程項目也對施工中所需要的大宗材料進行了公開招標采購，爭取以低于市場平均水平價格引入材料，確保在成本計劃可控范圍內展開工程項目建設，落實資金計劃［3］?？傮w而言要加強工程項目監管，利用分包合同轉移部分工期風險內容，基于關鍵環節盡量投入施工力量［4］。

6 監理工作的創新

三迪?西城楓丹樓盤項目希望加大施工監理力度，主要是針對各個分項工程項目內容實施細分，然后對檢查方法進行相應歸類，統計檢查方法與所需要檢查的分項工程項目數量，最后計算出各種檢驗方法在現場質量控制監理工作內容中的所占比例。就目前現場施工監理質量控制標準化工作實踐經驗來看，其檢查方法歸類就包括按項目質量控制重要性劃分、按項目質量控制檢查方法劃分、按項目質量控制抽檢數量劃分等等。以檢查方法劃分為例，比較常見的現場施工監理質量控制檢查方法有3 種，這3 種都被應用到了該樓盤工程項目監理工作中：第一種為見證取樣，它是在建設單位或監理單位的監督管控背景下，由施工單位人員在現場取樣，并將樣品送至具有相應資質的檢測單位進行樣品檢測，看其現場施工工序及施工質量是否合格達標；第二種為實測實量，這是比較常見的現場施工質量檢測方法，它直接采用專業儀器進行現場量測，像鋼尺檢查鋼筋、構件尺寸，回彈儀進行砼強度回彈等就非常普遍；第三種為察驗，它還被劃分為觀感察驗和資料察驗。關于這一步在施工開始前會特別設置一步施工設計資料察驗，這是項目施工質量控制的重要預控措施，它基于工程施工嚴格執行標準在施工前就扼殺某些可能出現的施工環節質量問題，做到防患于未然。而在施工現場的質量控制監理則主要執行見證取樣制度，對材料如水泥、鋼筋、混凝土等等進行現場察驗，并提出復試報告。該工程項目采用到了煤矸石磚、微空超纖保溫等新材料，并邀請專家進行專業論證后，論證過程監理單位、業主單位和設計單位參加，再決定它是否能夠被應用于建筑工程當中。再一點就是觀感察驗，該項目通過對材料與建筑施工過程中的實體進行表觀質量觀察檢驗，這種方法目前被作為建筑工程現場施工監理的輔助技術使用。

7 監理工作的總結

三迪?西城楓丹樓盤項目在建設施工期間需要不斷提升監理工作人員的綜合素養。工程項目實施過程中定期展開培訓，為監理人員展開培訓豐富他們的專業知識。對于房建監理人員，該工程還希望他們明確5 點重要因素，即針對施工人員提出較高監理技術要求，對施工材料包括半成品、構配件因素等等提出質量管理要求，對施工機械設備、生產設備與施工設備進行仔細監管管理，對施工方法方案、工藝因素進行靈活性調整，對環境因素進行全面控制。

8 結語

綜上所述，房地產開發工程項目監理工作流程復雜、技術內容豐富，需要監理單位做好充分準備，結合房建工程圖紙設計與施工質量提出新要求，靈活把控施工質量，優化施工進度、提高監理管理與監理人員業務素養?；诙鄠€層面幫助房地產開發工程項目積累建設經驗，以為日后其它同類工程所運用。