房地產工程造價管理中的成本控制分析

溫美金

漳州鴻業同創房地產有限公司，福建 漳州 363000

1 工程造價和成本控制

1.1 工程造價定義

工程造價主要包括工程的直接費用與工程的間接費用。其中工程直接費用主要分為：第一，人工費用。工程項目建設需要投入大量的人工，勞動力非常多，所以，人工成本相對較高。勞動當中的人工費和勞動人員數量和地區內勞動價格存在正相關。第二，材料費用。建筑工程中材料費主要分為工程施工和安裝等各個材料。嚴格控制各項物資的采購，工程建設施工中所用材料必須優化設計費用使用計劃方案。第三，施工機械的使用費。建筑工程的機械成本因為施工難度的不同而有所不同，和工程人工成本之間呈反比例。而工程的間接費用主要兩項，其一為利潤，就是施工企業完成工程施工后刨除成本之外的資金。其二為稅費。即按照國家相關規定所征收的工程稅、建筑稅以及城市維護費等等稅費，稅費屬于工程造價當中的必要因素。

1.2 工程造價管理中成本控制的基本原則

首先，工程造價遵循限額設計原則。工程施工作業中，因為工程周期長、消耗大，因此極易受到各個因素造成的影響以及限制，所以，需要按照工程的實際變更進一步明確管控工程造價。即明確工程造價既定限額，是建筑工程造價成本控制的首要原則。其次，遵循全壽命周期成本的原則。工程項目的成本管理主要目的在于降低建筑項目全壽命周期的成本投入，房地產企業為了能夠增強市場核心競爭力，節約成本投入，必須最大程度上的降低建筑項目全壽命周期成本［1］。而全壽命周期主要指工程造價控制當中的工作。最后，遵循全面管理的原則。工程建設造價管理貫徹到工程建設各個環節，不但包括工程整體造價管理，也包括建設過程中的市場環境等各個方面。所以，建筑工程成本控制必須遵循全面管理的原則。

2 結合全壽命周期工程造價理論的成本控制

2.1 成本控制模式

建筑工程項目類型、環境與復雜程度等都存在較大的差異性，然而上述因素都具備一定周期性。就理論層面來看，建筑工程屬于特殊產品，工程全壽命周期主要是工程產品由開發、設計、建造以及使用等發展所經歷的所有時間。

2.2 投資決策階段的控制

工程造價需要由建筑工程的投資決策階段便開始實施，這與其他類型的投資行為一致，建設工程施工前提條件是技術、經濟分析以及論證之后具備可行性的研究?；谌珘勖芷诔杀竟芾砝碚?，工程項目的投資決策主要依據就是工程造價合理最小化的全壽命周期成本。

2.3 設計階段控制

工程造價控制的關鍵是設計階段。工程項目設計一般分為初步設計、技術設計以及施工圖紙設計。就現階段的房地產工程建設來看，規劃設計環節的有效性直接影響到工程整體成本投資［2］。規劃設計的整體水平不同程度上決定了工程實體投資、工程施工進度以及建筑質量等各個環節，并且直接決定了工程項目全壽命周期時間。

2.4 工程施工階段的控制

招投標與工程施工階段統稱是工程實施階段。針對這個進行招投標、評標的時候，評價的主要依據需要通過原本的合理最低建設成本轉變成最低的全壽命周期成本。

2.5 竣工驗收與后評價階段的控制

主要內容包括了竣工結算的科學編制以及審查，竣工決算的科學編制，保修費用的控制處理，項目后期的評價，這當中包括了項目施工建設目標的評價、項目實施全過程的評價、項目后期效益的評價以及項目持續性的評價等主要內容。

2.6 運營階段的控制

其中主要包括了工程項目由投入使用到拆除的全部過程。制定運營以及維護方案需要遵循最低全壽命周期成本。在運營維護階段中需要重視設施經濟價值以及實用價值的提高，最大程度上的降低運營以及維護成本。

3 房地產工程造價管理中成本控制案例分析

本次課題研究選擇的案例集中體現出成本控制在房地產工程造價管理當中的典型應用。按照地區的城市建設規劃設計，現擬建一座大廈，建設單位進行了工程項目的可行性研究，分析研究出工程整體盈利的空間，工程項目設計規劃階段，選擇剪力墻建筑結構，因為建筑施工現場周邊的建筑物數量較多，因此選擇混凝土灌注樁。該建筑工程的具體建設施工內容主要包括了主體結構、石材幕墻、玻璃幕墻、鋁合金門窗、臺階坡道以及室外走廊等內容，整體投資預算是2057.63 萬元，因此，為了能夠提高成本控制的有效性，第一，應當做好招標階段的成本控制，基于工程施工設計圖紙來編制招標的最高控制價，采取擇優選擇的方式，選出能力強且社會信譽度良好的施工單位。

第二，必須做好建筑工程項目施工材料、機械設備等采購及租賃價格的成本控制，該工程項目建設施工中需要用到大量的施工原材料，如鋼筋、商品混凝土、石材等，還有各種主要的施工機械設備。首先甲供材料需要充分的考慮到材料的質量，選擇質量好且價格合適的廠家，并與其簽訂購貨合同，并且在工程招標文件當中標明其他各種主要材料的名稱及其相關產品的具體品牌、規格及型號，確保施工企業在實際施工過程中不會出現以次充好的問題。

第三，必須做好施工方案的審查并及時優化。通過對建筑工程項目資金成本以及工程施工建設的進度及質量控制，與施工單位充分配合，在主體工程并未開工之前，由所有的施工設計方案當中選出技術切實可行，施工工期滿足相關規范要求，并且能夠最大程度上保證施工質量的最優最經濟施工方案。

第四，必須嚴格控制建筑工程項目的設計變更情況。在建筑工程施工之前，安排相應的施工人員進行施工現場的仔細勘察工作，針對本項目的設計施工圖紙組織設計單位、施工單位、地勘單位、監理單位等安排圖紙會審，做好技術交底工作，防止工程施工過程中出現不必要的返工情況，尤其是針對設計圖紙當中費用相對較高的施工環節，例如大型鋼筋混凝土的澆筑作業等，必須通過工程建設項目的相關設計單位、建設現場的代表、監理部門以及施工單位等相關方進行現場的詳細審核，同時充分的分析研究施工技術與經濟性等因素做出專項工程施工方案審批，最大程度上的減少在合同以外的費用。

第五，必須嚴格控制現場簽證的管理?，F場簽證屬于建筑工程建設施工過程中常見的一項工作，必須做好建筑項目施工現場的詳細記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線，落實“隨做隨簽”的機制。針對現場的簽證必須采取嚴格措施加以管理，根據預先設計規劃的現場簽證工作管理程序來全面的落實執行，保證各項工作的有效性。

第六，重視以及做好建筑項目合同管理工作，重點需要提高整體索賠管理的能力水平，不僅需要通過合同當中的相關條款來有效的解決或者規避工程造價等相關方面出現的糾紛，并且還應當全面的履約，嚴格的根據簽訂的合同展開施工作業與管理工作，盡可能的避免出現不必要的糾紛。

4 結束語

綜上所述，建筑工程造價控制屬于施工建設的重要組成內容，其中成本控制具備一定難度且復雜性，需要各個相關部門的配合。必須制定合理的工程預算，實現成本控制。做好建筑工程設計以及前期準備階段的成本控制，落實后期施工階段的造價控制。必須將成本控制滲透到建筑工程施工的所有階段當中，實現房地產企業綜合效益的最大化。