淺談房地產項目經濟管理存在的風險及其解決對策

張遲遲

（廈門市翔發集團有限公司， 福建 廈門 361102）

0 引言

2019 年全年，我國房地產開發投資總額高達132194 億元，同比增長9.9%，建筑施工總面積達到893821 萬m2，同比增長8.7%。房地產行業依然是我國經濟增長的重要組成部分，隨著近年來我國經濟發展模式改革不斷深入，房地產項目經濟管理中存在的問題逐漸暴露出來。為了有效應對各類風險，保證房地產行業健康發展，有必要對房地產項目經濟管理策略進行深入研究。

1 實施房地產項目經濟管理的重要價值

房地產項目經濟管理主要是指一個房地產項目在推進過程中，使用招標方式來聘請具備相應姿勢的設計單位開展設計工作，并協調供應商、分包商開展施工管理工作的管理過程[1]。對房地產項目而言，經濟管理工作的核心目的是開源節流，結合相應的管理方法，降低項目運營成本。主要包括對建設成本、現金流的節流，與項目整體效益息息相關。隨著我國城市化進程不斷加快，房地產建設規模逐漸擴大，房地產項目的推進過程面臨著更多經濟風險。經濟管理的工作涉及到房地產項目的開發、施工、財務管理乃至部分經營活動，因此需要根據行業發展，不斷創新經濟管理方法，更好應對各類經濟風險和問題，保證多方利益。

2 目前我國房地產項目經濟管理存在風險

2.1 政府管理不到位

在目前的房地產行業當中，政府和民間企業在房地產項目的開發過程中，如果存在利益不均的情況，很容易導致權力濫用等違規行為，進而導致房地產項目經濟管理表面化和形式化。從當前房地產行業現狀可以發現，政府管理和監管的不到位，會導致民間炒房行為進一步猖獗，最終危害民眾利益。進一步來講，這是由于目前房地產行業過度依賴金融市場中的信貸杠桿，相關部門沒有對此進行優化管理，導致房地產行業信貸規模不斷擴大，嚴重時可能引發次貸危機。

2.2 管理機制不夠完善

目前很多房地產項目的開發和管理企業都沒有形成有效的經濟管理機制，即使有相應的崗位和工作流程，大多也僅僅停留在表面，沒能真正發揮經濟管理的作用。近年來，我國通過多項政策希望提升房地產行業經濟管理水平，但是政策的落實和監督管理存在一定困難，到房地產項目管理企業中，又變為形式化管理。究其原因，這是因為目前我國很多房地產開發和項目管理企業未能形成較好的經濟管理意識，高層的不重視，導致基層員工在工作中無視經濟管理的作用，經濟管理人員沒有實際權力[2]。很多企業經濟學和金融知識素養不高，對效益的追求僅僅停留在簡單的表面成本壓縮上，不具備通過優化經濟管理來提升效益的能力。這種意識的缺失和管理機制的不完善，都會導致房地產項目面臨著經濟風險。

2.3 企業內經濟管理不到位

眾所周知，房地產項目的開發建設過程中所涉及到的資金規模很大，從房地產開發商角度來講，更早實現投資利潤轉化，與其利益和投資目的直接相關。但是在房地產項目實際開發過程中，企業內部經濟管理工作不到位，很大程度上導致企業投資回報達不到預期。實際上，經濟管理與企業人員管理、流程管理息息相關，一旦某個環節管理出現問題，都會影響企業利益。例如，房地產項目的開發涉及到報建、開工、銷售等多個環節，如果相應的環節管理出現問題，各類證件辦理效率低、工作水平低，都會直接影響項目建設質量、進度和實際銷售成績，最終造成經濟損失。

3 解決房地產項目經濟管理問題的具體對策

3.1 制定長遠的發展計劃

從政府角度來講，需要結合當地房地產行業與社會經濟發展現狀，制定科學的長遠發展計劃，該計劃需要以保證民生和社會穩定為核心思想[3]。在長期發展規劃制定過程中，需要重視基層調研工作，并且與房地產行業進行合作，從經濟管理的角度挖掘社會消費需求，構建符合社會經濟均衡健康發展的機制。具體來講，可以合理利用稅收政策、限購策略限制房價無序瘋漲，制定具體政策限制炒房行為，構建有效的全民住房保障體系。

3.2 加強施工過程把控

針對房地產項目施工建設過程中存在的經濟管理風險問題，需要積極加強施工過程的把控。首先，針對房地產項目進行經濟管理風險分析，并針對可能出現的風險制定科學的控制措施。例如，關于房地產項目施工質量的管理，可以從材料市場、施工工藝等角度入手，做好相應的成本分析，在確保材料工藝符合建設要求的基礎上，做好成本控制。而在很多房地產項目建設過程中，材料浪費和返工現象都會導致成本增加，而安全事故更會直接導致人員財產損失，同時這些因素都可能影響工期，給項目帶來風險。因此，需要聯合監理、施工負責人和現場管理人員等，對實際施工現場的安全風險進行排查，嚴格監督各個施工環節，避免質量不達標以及施工材料浪費的現象。

在施工過程中，需要優化各部門工作機制，采用信息化管理方法，加強各部門之間的配合交流?；谪攧招畔⒐芾硐到y，對各部門工作進行監督，并對相應人員提出必要的財務專業知識儲備要求，全面提升資金利用水平[4]。

3.3 建立健全的管理機制

在房地產行業轉型發展的關鍵時期，房地產項目的經濟管理，需要具備專業知識儲備和創新意識的人才主導。因此，需要提高經濟管理人員的準入門檻，并以此為基礎，對企業內各部門進行經濟管理相關知識的專業化培訓，最終全面提升企業經濟管理素養。然后，政府需要構建和完善相應的管理機制，對房地產項目開發管理過程中存在的各類違規行為進行嚴格監督，建立權責分明的管理制度，做好監督。

3.4 全面加強項目經濟管理

針對房地產項目，需要全面提升項目的經濟管理水平。以房地產項目的成本管理為例，需要先從決策的角度出發，在設計階段和施工階段做好項目造價控制，全面制定和落實科學嚴謹的造價管理方式，采用全生命周期管理模式，在保證質量的基礎上降低項目成本。在房地產項目建設環節中，需要以清單計價方法來做好成本分析，結合信息化管理軟件來實現成本動態管理[5]。對于各項資金的進出流動進行實時管理，并結合現場施工進度、質量情況，對成本消耗進行分析，為后續管理機制調整優化提供參考。

4 結束語

綜上所述，房地產行業的健康發展，與國家經濟和社會民生事業息息相關。針對房地產項目經濟管理中面臨的各類風險，需要政府及相關企業對其產生的原因進行全面分析。在此基礎上，制定有利于房地產行業健康發展的長期規劃，并通過制定和實施嚴謹的管理機制，做好房地產項目的全生命周期管理，在保證房地產項目建設質量的基礎上，降低相應成本，提高經濟管理水平。