基于相關性分析的住區修整探索

周力行 黃瑛

（南京工業大學建筑學院 江蘇南京 210009）

1 背景

20世紀80、90年代，為了解決住房短缺問題，我國興建了大量城市住區。這些住區隨著城市經濟的快速發展，已然不能滿足居民多樣化的需求，逐漸呈現衰老化的態勢[1]。同時這些老舊住區所在區位也從往昔城市邊緣向城市中心所轉變，對老舊住區的改造也是完善住區與城市關系的重要組成成分。

老舊住區是指，“1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區”[2]。當前在土地資源節約利用、建設用地資源緊缺、城市生態環境惡化等態勢的背景之下，近年來，老舊住區改造的品質提升已經成為人們關注的焦點，南京市于2017年開展的《老舊住區整治手冊》其中16類72子項的具體整治內容就具備很強的指導建設作用，包括了大概三個方面：①整修房屋，包括屋面改造，住宅成套改造，立面整修等內容；②優化環境，包括道路整修，室外環境整治，美化形態；③完善配套包括整修市政管線，完善公共服務設施等，提高科技含量，滿足居民的日常需求[3]。老舊住區的改造對城市社會空間均衡，和諧發展有著非常重要的意義，也是對現有住房保障體系的有效補充。

本文旨在運用逐步回歸的方法來研究老舊住區改造效果的影響因素，逐步回歸是根據自變量的顯著性將自變量逐個引入，最后建立最優回歸方程的理論和方法[4]。所謂最優回歸方程，就是在回歸方程中包括所有對因變量有顯著影響的自變量，剔除對因變量影響不顯著的自變量的回歸方程[5]。逐步回歸分析采取將自變量逐個引入的方法建立最優回歸方程。引入自變量的條件是：該自變量的偏回歸平方和經檢驗是所有自變量中最顯著的，每引入一個新變量后，對已引入的自變量逐個進行檢驗，將使得偏回歸平方和不顯著的自變量剔除，這樣經過逐步引入變量，檢驗變量，保證建立的回歸方程中所有自變量均顯著。

總的來看，針對老舊小區居住滿意度的研究比較欠缺，我國針對老舊住區改造影響因素的研究成果也很少。已有研究只籠統地分析了居住環境整體滿意度，或只研究了某一個維度的滿意度，如社區滿意度、居家養老服務滿意度等。從居住滿意度的定義和內涵可知，作為一個多維的指標，應該分維度測量。學者們從個體特征、環境特征，以及主觀感知因素三個層面分析了老年人居住滿意度的影響因素。首先，老年人的特征與居住滿意度間存在相關關系，修整住區大多為老舊住區，而目前老舊住區的住戶大多為年紀較大的人群，因此在年紀較大的人群之中滿意度的住宅影響因素也是較為重要的一環。研究發現，年齡與居住滿意度之間存在著正相關；文化程度較高的老年人對社區環境的滿意度顯著高于文化程度較低者；老年低收入家庭對居住環境的依賴性更高，對環境的要求也更高；有配偶老人的社區服務環境滿意度得分顯著高于喪偶老人；比起租房者，住自己房子的居民居住滿意度往往更高。此外，居住滿意度與老年人在居住環境中的時間體驗之間有顯著的正相關關系。老年人在居住環境中居住的時間以及每天在居住環境中所處的時間越長，居住滿意度也越高。

2 選擇變量描述與計算方法

數據來源與變量測量：

2.1 數據來源

為了全面了解老舊住區改造效果的影響因素，需要被調查的住區是具備一定的各年齡段服務以及涵蓋各個老舊住區類型的特征，基于此，特地選取了南京2017年開展的老舊住區整治完成的12個小區作為調查數據來源，如圖1、表1所示。

2.2 變量測量

2.2.1 因變量

老舊住區的改造效果是一個復雜的多為的概念，應該從樓房，環境，社區三個維度來綜合測量。所以根據于此，本文從對小區住房環境，樓宇的環境，以及社區的環境進行賦值，從非常滿意到非常不滿意。分為五個分數分別為1～5分，最后根據數據，得出Y值。

表1

圖1

2.2.2 自變量

統一將老舊住區改造的影響因素分為區位，基礎設施，居住環境，人口，建筑因素，成本因素這幾個方面，運用逐步回歸法找出其中的關聯。

結果分析：

通過逐步回歸，建立老舊住區改造效果的回歸方程：

Y=18.864+0.509×1-26.682×3+0.836×4-0.001×5+3.76×6-0.231×7-0.134×8-3.986×9+0.955×10-0.004×11+0.412×12

逐步回歸過程中首先選入方程的變量是老舊住區的交通時間成本，其次是容積率，小區人口，交通條件，再是高層占比以及多層占比，最后是學歷，住宅建成時間以及住房成本。對回歸分析結果解釋如下：

老舊住區的改造效果和住區的交通條件，容積率，人口學歷，多層建筑占比以及交通時間成本呈正相關。其中容積率每提高一個點，改造效果程度將提高0.836個百分比，可見容積率是一個影響較大的因素，同時不難看出居民對住區的整體滿意度與小區低端以及周邊的環境有很大的相關性，如交通條件以及交通時間成本等，而在進一步的分地區相關分析中可以看出，根據發放的具體傳單可以看出，周邊環境的影響程度呈現地域性的特點，具體表現如下鼓樓秦淮的相關程度最高，而雨花棲霞的相關程度較低，可以看出，在衡量居民滿意度時，好的地段的居民更加看重地段周邊環境，而相對環境較差的居民關注度會弱一些。

老舊住區的改造效果和住區的綠地率，小區人口人均建筑面積以及住房成本呈負相關，住房成本越高，老舊住區的改造效果也就越低，由此可見住房成本的高低一定程度上也與小區修整的滿意程度息息相關。在一方面，由于住房成本的提升，小區內居民的負擔也就隨之提高，而這一負擔的提高會導致居民對小區的改造效果產生一定程度的不滿意。人均建筑面積與住區的改造效果呈負相關，在分地區的比較中，棲霞和雨花在評價對老舊住區改造的滿意度時，更加看重住房的總體面積以及戶型，但是在其他小區沒有體現出相關性，對老舊住區改造的效果并沒有和住房戶型有明顯的相關性。

總體上來看老舊住區改造的效果受小區內公共服務設施的影響顯著，但是實地調查發現，由于現代人的生活方式與以前傳統模式不同，更多的年輕人更喜歡把自己圈在自己的天地內，在日常生活中也仰仗著小區周邊較為便利便捷的交通，去往服務性更強的小區外的公共服務設施，不在小區以及小區附近活動，所以公共服務設施不是影響老舊住區改造的一般性因素。

在通過相關性分析的顯示表明在比較居民的年齡性別收入水平這類反映自身狀況的指標與老舊住區的改造效果的相互關系時，具體的相關性分析并沒有體現出規律性的特點，因此居民自身狀況并沒有對老舊住區的改造有顯著的影響。

3 結語與對策建議

從開展的問卷調查可以看出，這批開展整治的小區已經取得了很大的收益，69.2%的受調人員選擇了較滿意以及非常滿意，改造方式收到了大多數居民的認可，大部分受訪者認為改造之后居住環境得到了一定程度的改善。

基于對南京老舊住區的研究，定量評估了老舊住區改造影響因素，老舊住區的改造效果和住區的交通條件，容積率，人口學歷，多層建筑占比以及交通時間成本呈正相關，老舊住區的交通便捷度時南京老舊住區改造效果最顯著的影響因素之一，老舊住區的改造效果和住區的綠地率，小區人口人均建筑面積以及住房成本呈負相關，住房成本越高，居民負擔越大就會導致對老舊住區改造效果影響越大。

所以根據上述理論分析，現建議對老舊住區的改造建議如下：

大力發展住區周邊交通，提高小區區域與區域之間的鏈接度，增加住區活力，同時合理規劃交通路線，調整周邊交通站點，減少居民出行成本；提升住房容積率，為居民在公共環境以及居住環境之間尋求一個平衡點。