太子灣“捂盤”被罰背后：招商蛇口破發已4年

陳淑文 朱耘

資本市場似乎對招商蛇口（001979. SZ）失去等待的耐心。

重組上市4年來，招商蛇口的股價依舊低迷，常年低于發行價。2020年5月22日，招商蛇口的收盤價為16元，離23.6元的發行價還有近8元的距離。

2019年，招商蛇口簽約銷售額2204.74億元，同比增加29.25%，超額完成2000億元的目標。全年實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%，實現歸屬上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增加5.2%。而超額完成2000億元目標的背后是少數股東權益猛增4倍和永續債規模暴增171.43%至 190億元。

此前，招商蛇口旗下的“網紅盤”太子灣云璽大廈因涉嫌“捂盤惜售”而網簽受限，備受矚目。

截至5月22日，深圳市房地產信息平臺顯示，對該項目的192套房源處于“區局鎖定”狀態，即網簽受限。

2019年年報顯示，深圳是招商蛇口營收貢獻最大的區域，占比達22.2%；這次因“捂盤”事件深圳項目網簽受限，會給招商蛇口帶來哪些不利影響？新冠疫情黑天鵝仍未完全散去再加上深圳項目被限制網簽，公司會在產品營銷、戰略目標有哪些調整？

《商學院》就上述問題致函招商蛇口，對方表示目前旗下控股子公司開發的太子灣云璽大廈項目被限制了網簽，公司正在積極配合相關部門的調查核實，爭取盡快妥善解決，對于其他問題無更多的回應。

少數股東權益猛增4倍

截至2019年底，招商蛇口資產負債率63.19%，凈負債率29.28%，負債水平處于行業低位；融資方面，2019年招商蛇口通過多次發行短融券、公司債、永續債等方式進行融資，共計發債166.5億元，平均利率僅3.57%，綜合資金成本4.92%。

克而瑞研究2019年內房股年報業績綜述顯示，2019年樣本房企平均凈負債率82.4%，合融資成本6.6%。在行業規模見頂，融資重要性不斷提升的行業背景下，降杠桿成為部分房企2019年的主旋律。

招商蛇口2019年報具備了優秀房企應有的基本特質，比如負債率低、融資能力強等，但招商蛇口股價仍低于4年前上市時23.6元的發行價。

58安居房產研究院分析師張波在接受《商學院》記者采訪時表示，總體來看，目前影響市場對于房企價值判斷的因素較多，負債水平和融資能力是重要影響因素，但房企自身的土地儲備、規?；?、銷售總量都會影響到上市房企的股價表現，因此其當下股價表現的確處于相應低位，但后續股價表現還需視其綜合指標表現。

招商蛇口2019年底的有息負債規模為1419.04億元，同比增加21.94%，貨幣資金753.24億元，同比增加11.8%。截至2019年底公司一年內到期的債務規模為547.93億元，擁有的貨幣資金尚能覆蓋即期債務。

值得一提的是，截至2019年末，招商蛇口的永續債規模暴增171.43%至190億元，年內共發行40億元永續債。

2015年～2018年，招商蛇口少數股東權益在股東權益合計中占比分別為24.99%、27.49%、26.31%和30.27%，處于緩慢增長態勢。

但到了2019年上市公司少數股東權益占比猛增至58.29%，少數股東權益為1325.25億元，是2018年同期的4倍還多。相應地，招商蛇口歸屬于母公司股東權益合計在股東權益合計中占比也迅速降至41.71%。

2019年，公司在大量運用非控股權益。一般而言非控股權權益的大量使用，很多時候都會使企業陷入“增收不增利”的困境。

張波認為，招商蛇口整體營收增速放緩以及周轉率偏慢，拉動整體規?；鲩L亦偏慢。值得關注的是其存貨周轉率2019年出現下降，在一定層面顯示出其銷售的節奏變慢，這一變化有主動和被動兩方面可能性，一般來說被動變慢和項目的開發進度以及財務狀況有一定關系，而主動變慢則可能出于戰略層面考慮，對于部分項目延緩上市時間以取得更好的回報。

對于招商蛇口來說，手頭的優質地塊是其核心競爭力，這也是和其房企的差異性所在，當然有可能在一定程度上限制了銷售的速度。因此，招商蛇口目前雖然發展速度有所放緩，但或許正是其穩健發展所選擇的策略。

“捂盤”售房

近日，招商蛇口太子灣·灣璽項目因“捂盤”成為網紅。

太子灣·灣璽（以下簡稱灣璽）項目背靠大南山，面向深圳灣和香港元朗隔海相望，占地面積約70萬平方米，總建筑面積約170萬平方米。項目臨近2號線的蛇口港站，另有12號線的太子灣站在建。

《商學院》記者日前到 “網紅盤”太子灣工現場走訪看到，該項目仍在建設中。據灣璽銷售人員介紹，太子灣項目包含商務集群、濱海社區、游輪母港等，是一個濱海城市綜合體項目，也是招商蛇口打造的前海中區后城的標桿項目。

“日光盤”成為近期該項目一個網紅的代名詞。3月7日，太子灣·灣璽項目首次開盤，推出104套公寓，均價11萬元/平方米，總價2000萬元起；6天后，該項目再推出14套房源，建筑面積約360平方米、370平方米，每套4200萬元起步價；4月5日，再加推54套，單價9萬元～13萬元/平方米，每套總價2900萬起，三次開盤，三次都號稱售罄，其中第二次開盤加推時市場消息更是指“8秒售罄”。

此項目通過三次熱銷引起市場的關注，也讓深圳房地產市場再次站在輿論風浪中。

4月9日，在眾多自媒體和中介朋友圈都宣傳灣璽三次推盤都“秒光”的熱議下，開發商深圳太子灣樂灣置業有限公司對此表示了否認。企查查信息顯示，太子灣樂灣置業由招商蛇口和廣州新沛投資有限公司分別持股51%和49%。

今年4月7日，該公司對外發布了《關于太子灣云璽大廈項目銷售信息的嚴正聲明》。聲明表示，太子灣云璽大廈項目T7座、T8座（推廣名：太予灣灣璽公寓N3棟、N5棟）于2019年11月18日取得預售許可證，并于深圳市南山區蛇口招商局廣場28樓設立營銷中心、招商局蛇口展示中心設立樣板展示區，公開正常發售。截至2020年1月底，成交29套房源。

2020年3月5日，項目申報獲批正式復工，并推出“20天無理由退換房”促銷政策、銷售折扣優惠、中介公司外部轉介。綜合考慮蓄客情況、營銷成本等各方面因素，項目根據產品戶型面積段調整中介公司傭金點數，并于2020年3月7日、3月13日、4月5日三次集中進行中介轉介推介活動。截止4月7日，項目公寓產品仍有6套房源待售。所謂“秒光、售罄”等消息并不屬實。

只不過，整治的重拳還是落在了太子灣灣璽身上，不僅項目被鎖盤，開發商在深圳所有項目的網簽也都全面受限。

據了解，目前招商蛇口深圳在售的公寓項目僅有太子灣·灣璽這一個，5月22日，深圳市房地產信息平臺顯示，太子灣·灣璽除了33套的備案房源外，192套房源仍然處于“區局鎖定”狀態。

在接受《商學院》記者采訪時，知名地產分析師嚴躍進表示“捂盤惜售”可理解為開發商有意識去控制銷售節奏。通過人為造成房源比較緊張，是一種饑餓營銷的方式。但這種營銷策略與房地產銷售紀律和銷售規定是相違背的。

上海市經濟與信息委員會專項評審專家庫專家孫文華認為，打擊炒房的人是政治和社會需要。

現在各地都在推消費券，要的是票子。深圳如果還推“房子”，和其他城市的基調就顯得格格不入了。深圳也需要考量，中央財稅改革后，如何通過消費稅帶動地方收入。房住不炒的尚方寶劍只要在，房價是不能上漲過快的，現在資金都流向了地產，從企業的角度，當然是房價越高越好，但從國家的角度，是希望經濟健康穩定發展。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴《商學院》記者，網簽受限最直接的體現就是購房人簽了購房合同、交了首付款，但無法辦理網簽。無法辦理網簽備案，對于購房人而言其實是少了一層保護。

網簽一個重要的作用就是可以鎖定房源，從很大程度上避免一房二賣。其次，如果購房人是貸款買房，沒有網簽，就無法辦理銀行貸款，影響貸款的辦理。

孫文華認為，招商蛇口著先要配合政府，主動檢查“捂盤”的情況，同時召開記者會，對有關情況向社會作一些解釋，并爭取和政府溝通，早日解除網簽的限制。項目被限制網簽，對招商蛇口的業績必然是受影響的。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林指出，深圳項目網簽受限，給招商蛇口最大的影響就是資金回籠受阻。近期深圳對于房地產市場亂象管控趨嚴，企業收入將會受之影響，此時網簽受限，就意味著后續開發商的一系列動作都被擱置，同時，還可能會面臨高額的罰款，這些都將影響企業的財務狀況。

其次，此次事件也暴露出招商蛇口在公司內部管理上存在的漏洞，去年年底，招商蛇口和綠城的合作項目就曾因手續不全等罰款2.05億元，之后它在鄭州的項目也因為手續缺失擅自開工而被處罰111.11萬元，這一系列事件聯系在一起都暴露出企業的管理水平有所下降，這對于投資者的信心是一個不小的打擊。

轉型陣痛

2015年重組后，招商蛇口便提出“前港-中區-后城”的戰略規劃，希望地產、園區、郵輪三大業務能夠齊頭并進。2019年，來自地產的收入貢獻依然高達86.57%，園區運營占12.77%，郵輪產業保持在0.66%。用了4年時間，公司的收入結構幾乎沒有變化，仍存在著轉型的陣痛。

盤和林認為，如果想要走這樣一條戰略規劃，就必須要淡化房地產業務，但是從招商蛇口的近幾年經營情況來看，依然沒有放棄回歸房企第一梯隊的愿望，實際上管理層原本的想法是通過集團獲得低成本土地，之后使得自身存量地產具有競爭優勢，進而合并非傳統地產業務，進而克服傳統地產的風險和波動，然而，這種低周轉的方式反倒成為了它業績的拖累。

其次，轉型期多次領導班子的變化也影響了公司的戰略轉型連續性。如果想要平穩地度過轉型期，淡化房地產并不意味著放棄房地產，轉型房地產業務非常重要，招商蛇口一向關注高端產品，缺乏標準的產品線，失衡的市場布局這一點必須要有所改變，只有房地產這個后院轉型平穩不起火，才能推動園區和郵輪業務的回暖。

根據第一季財報顯示，招商蛇口營收117.97億元，同比增長171.1%，凈利潤5.39億元，同比下降79.48%，扣非凈利潤5.34億元，同比下降79.50%，增收不增利顯現。

盤和林表示從2019年年報和一季度財報綜合來看，近段時間招商蛇口的盈利能力的確有所下降。他認為“增收不增利”有以下幾個原因，其一是招商蛇口在全國有六大布局區域，而所有區域的業務毛利率均同比下降，深圳、江南等地下跌幅度甚至超過10個百分點。

同時，限價和市場下滑也影響了盈利能力，部分項目結轉量顯著減少，公司不得不計提更多的減值準備。另外，在房地產都追求高周轉的潮流中，招商蛇口則是保持低周轉低風險，這種方式也會影響它的盈利能力，未來正如其管理層所說的，公司的確還是需要加快周轉速度，以便盤活資金增強盈利能力。

中指研究指出，2019年百強增收不增利顯現，限價疊加高成本侵蝕溢價空間，盈利能力小幅下降。

相較2018年，招商蛇口2019年相關利潤指標的增速明顯放緩，其中，營業收入增速較2018年縮小6.4個百分點，歸母凈利潤增速較2018年縮小19.5個百分點。而2016年～2018年，其歸母凈利潤增速分別為39%、27.5%、20.4%，2019年是首次跌到個位數。

2020年，招商蛇口對外公布的銷售目標是2500億元，同比增長13.4%，增速較2019年明顯放緩。

在房地產行業現狀下，受疫情的影響加上深圳項目被限制網簽，對招商蛇口將產生多大影響？公司會在產品營銷、戰略目標有那些調整？《商學院》將持續關注。