小產權房何去何從

王春香

1“小產權房”的內涵和歷史背景

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂?！靶‘a權房”是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”，這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。與國家發證的大產權房形成呼應，大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。

“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即"宅基地"上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

“小產權房”的產生和持續存在是諸多因素催生的結果，諸如過高的城市房價、不合理的農地制度等。

2“小產權房”買賣合同的法律效力問題

在2019年8月26日，十三屆全國人大常務會第十二次會議表決通過了關于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》的決定，新《土地管理法》將于2020年1月1日起施行。北京大興區作為全國首例發布公告宣布集體建設用地入市的地區，北京大興區瀛海鎮3宗集體建設用地出讓并將建設共有產權住房。農村集體建設用地可轉讓也是有限制的，只能用于工業、商業用途，也就是說頂多蓋廠房，辦公樓和租賃住房，共有產權，卻不能直接蓋商品房住宅，所以，對于房價，有可能會分散購房需求，平抑房價。因為這次改革主要針對的是商業和工業用地，而非住宅的這個原因，所以大家目前關心的小產權房有沒有可能轉正的問題，我也明確告知：不能。集體土地不經過“政府征收”，直接建成房子，而且不是農民自用。這種房子，我們之前稱為“小產權房”，小產權房可以轉為租賃，但是不會獲得商品房產權證的?！靶‘a權房”的產生是違法的，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關于農地轉為城市建設用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

（1）對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

（2）對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

（3）對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

3“小產權房”的未來走向

在2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策發布，明確指出小產權房不得登記發證。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農地建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，“小產權房”是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說“小產權房”不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

在2014年6月，國土資源部、住建部兩部委聯合下發緊急通知，要求堅決叫停違法建設、銷售小產權房，并對其依法查處。

歷次改革涉及的“小產權房”政策，可以歸結如下：

一要對違法建設、銷售的“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見。二要對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任。對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。三要加強宣傳引導。向社會警示購買“小產權房”的風險，切實維護人民群眾合法權益。

《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》明確要求，嚴格禁止通過土地登記將違法違規用地合法化，對于違法宅基地和建設用地必須依法依規處理后方可登記。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。對于沒有權屬來源證明的宅基地和集體建設用地，要求查明土地歷史使用情況和使用現狀，認定合法后，方可走程序并確權登記發證。對于違法違規登記發證或登記不規范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任。

未來對于“小產權房”的處理趨勢必然是采取分而治之的辦法，筆者認為未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產權房，通過補辦相關手續，繳納相應的稅費之后，納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內;而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，非法占用耕地和基本農田的，建筑設計施工質量存在嚴重問題的"小產權房"，則采取改建或者拆除的強制辦法。