商品房質量問題引起的糾紛

趙純藝

摘 ? ?要：房地產行業以較快速度發展，同時商品房質量問題層出不窮，一定程度上加劇了消費者與相關責任主體間的矛盾。作為一名律師，應站在專業角度提出規避商品房質量糾紛的合理化建議，這對房地產市場繁榮發展起到推動作用。本文首先介紹商品房質量問題表現，然后分別站在業主視角分析維權路徑、站在開發商角度給出處理質量投訴的方法。

關鍵詞：商品房;質量問題;糾紛處理

1 ?引言

商品房質量反映出房地產行業發展水平，并關乎業主居住的安全性和舒適性。一旦業主躋身于質量投訴行列，則開發商與業主間的紛爭相應增多，最終阻礙房地產市場發展，不利于房地產經濟的穩健增長。律師處理這類糾紛時，秉持公正、公平原則，靈活運用相關法律法規，盡可能將矛盾最小化，全面維護合法者權益。最為重要的是，律師向業主、開發商傳遞糾紛規避的可行性建議，使其在懂法的基礎上扮演好自身角色，促進社會有序運作。

2 ?商品房質量問題表現

一般來說，商品房質量投訴集中于室內墻體裂縫、滲水、墻皮脫落、墻面漏風、墻面發霉等[1]。對于精裝商品房，其質量問題總結為：實物與公開展示的精美樣板間存在差距，材料更換、材質不達標、承諾不兌現等現象較普遍;部分開發商利用消費者低價購買心理予以吸引，實際上低價促銷未具體落實，并且精裝費用無從考證;部分開發商借助品牌力量進行宣傳，實際上，品牌產品有檔次之別，一旦使用低檔次品牌產品，則這類產品使用壽命短、質量問題多樣存在，無疑會為后續質量糾紛留下隱患。從中能夠看出，商品房質量問題是糾紛發生的重要導火索，然而紛爭不是解決問題的最佳方式，要想減少糾紛、高效處理糾紛，當事人要遵循律師建議，適當學習法律知識，學會運用法律武器捍衛合法權益。

3 ?業主維權的有效路徑

3.1 ?了解商品房質量的法規和政策

律師建議業主在準備買房之前，應了解有關商品房質量的相關法律、法規，以及當地購房的政策規定，這能減少不必要的紛爭，使自身合法權益得到捍衛。如果購房者處于被動地位，那么經濟遭受損失的可能性會大大增加。

3.2 ?簽署利于今后維權的購房合同

律師引導業主掌握法律依據后，還應向業主普及有關購房合同的知識，這對證據收集與利用有關鍵性作用。其中，證據收集方式有多種，如拍照、書面文字確認、公證確認、攝像等。據此證實已有質量問題，并為日后質量訴求申請提供依據，以此提高業主在糾紛處理中的主動地位，使糾紛在短期內高效解決。購房合同簽署環節，律師提醒業主高度重視這一環節，在格式、內容等方面細致檢查，尤其是可協商部分，應做到字斟句酌，無異議后方可簽字生效。如果《住宅質量保證書》的內容局限，或者個別內容未具體說明，則業主有權申請與開發商另簽合同的需求。

驗房階段，律師對業主建議：業主根據合同規定逐項驗房，并以拍照、錄像等方式留下證據。對于已發現的質量問題，以書面形式確認維修事宜。業主務必遵循先驗房后簽字這一流程，否則，會在質量投訴中陷入被動局面，為別有用心的開發商提供責任推脫機會。

3.3 ?選擇適合投訴方式

律師處理商品房質量糾紛案件時，常遇到這種情況，即業主掌握法律依據、持有效證據，但常因投訴對象失準、投訴方式不當而踏入漫漫維權路[2]。正常來說，維權業主應向開發商反映質量問題，根據合同規定提出經濟賠償或者維修要求，隨后開發商與責任單位進行溝通，根據合同約定確定解決方案。如果業主在開發商方面投訴無果，那么能夠以起訴或向建設工程質量監督機構申請組織認定等方式維權。如果遇到證據不足或投訴失敗現象時，可以嘗試向媒體求助，以此強化維權力量。此外，集體投訴能夠大大減少投訴成本，并且成功維權的可能性相應提高。據律師多年處理商品房質量糾紛案件經驗來看，業主不要輕易做出退房請求，因為退房環節與鑒定環節緊密聯系，這需要業主在經濟、時間、業務知識儲備等方面做足準備。從權益保障角度來看，業主可以在訴訟前申請鑒定，既可以通過個人力量找鑒定機構，也可以使用法院制定的鑒定機構，以便根據鑒定結果理智維權。

4 ?開發商處理質量投訴的方法

4.1 ?學習法律法規及政策

律師站在開發商角度分析質量訴訟案件應對的有效措施，因為開發商是責任主體之一，開發商既要履行商品房質量保證職責，又要參照相關法律法規明確質量問題處理要求，一方面是尊重法律法規權威性的體現，另一方面能為業主提供滿意答復。具體來說，開放商收到業主投訴請求的三天內進行現場調查，對業主請求逐項查驗，接下來經雙方協商制定處理方案，即通過維修、經濟賠償等方式予以解決。為了捍衛開發商信譽度，讓業主放心、安心，雙方可以對保修范圍、保修時間等內容簽署具有法律效應的合同，確保質量投訴問題得到高效解決。

4.2 ?重視合同形式及內容

開發商與業主、責任主體之間分別簽署合同，要想減少商品房質量糾紛，應保證合同形式、合同內容的規范性，以便為日后責任劃分提供依據，避免出現責任推卸現象。開發商、業主、責任單位應根據相關法律法規來審查合同，不要出現合同漏洞，確保質量投訴問題有依據的處理。經鑒定商品房質量問題來自設計、施工、材料等方面，律師建議開發商直接與責任單位聯系，要求責任單位承擔維修責任，從《建設工程質量管理條例》的相關內容貫徹執行保修制度。具體而言，承包人與發包人之前明確劃分保修責任，即在質量保修書中確定保修責任、范圍及期限，一旦出現質量問題，承包人主動承擔責任，根據相關規定進行賠償。當建筑工程質量保修制度嚴格履行，則業主權益能夠得到保障。

4.3 ?正視商品房質量糾紛

律師處理商品房質量糾紛案件的過程中，認為開發商態度對糾紛源起、糾紛處理效率有重要影響。當消費者前來投訴時，開發商如果對其置之不理，或者以應付心態予以處理，那么定會為后續投訴埋下隱患，導致企業形象受到影響，不利于企業經濟效益的長效增加。反之，開發商站在消費者角度考慮問題，理解消費者的焦慮情緒，并借此機會提供真誠服務，則消費者會適當寬松處理時間。因為多數紛爭來自不尊重和非公平對待，對此，開發商應重視消費者投訴，將矛盾最小化。

4.4 ?合理制定技術處理方案

開發商處理投訴事件時，應與律師保持良性溝通，認真聽從律師給出的建設性意見，制定訴訟處理的有效方法。當商品房出現漏水隱患，開發商接到此類投訴后，從止損角度考慮，應及時趕往現象，盡全力搶修。接下來開發商與相關責任單位分析漏水原因，征得消費者許可后進行整修，同時接受質量監督單位過程式監督。當滲水原因歸結為防水設計不合格，則施工單位要立即擬定新的防水方案，保證防水施工質量。當滲水現象由防水材料劣質引起，應及時更換新的防水材料，委派專業施工團隊進行施工，將防滲問題徹底解決。對于責任單位來說，應全部承當維修費用，并且信用等級隨之降低，避免日后此類現象重復出現，為商品房質量提供可靠保障[3]。

5 ?結論

綜上所述，律師在商品房質量糾紛案件處理中起到至關重要的作用，律師向業主、開發商、責任單位提出的建議應具有可行性和合理性，盡可能化解矛盾，將質量糾紛帶來的負面影響降到最低。這對房地產市場規范化運作、和諧社會建設有重要意義，同時，日后商品房質量問題糾紛相應減少。

參考文獻：

[1] 張玲悅.房地產糾紛中的法律風險及其防范分析[J].法制與社會，2020（24）：50～51.

[2] 周華.房屋買賣合同糾紛中合同目的及其不能實現的實證考察[J].廣東行政學院學報，2019，31（6）：44～52.

[3] 李峰，曹永剛.某商品房糾紛案房屋相關質量問題的分析與鑒定[J].陜西建筑，2018（2）：52～54.