我國房地產價格統計方法探究

呂曉宇

摘 要：房地產行業是確保民生質量的基礎，其價格的變動受到社會各階層人士的密切關注，成為現階段我國最主要的熱議話題之一，當前房地產價格統計方式如何改革、如何提升數據公信力等儼然已經成為急需解決的問題。本文主要講解價格統計的方式，并根據其劣勢、優勢等進行討論，針對目前現行方法存在的缺陷給予針對性的解決方案，進一步完善公布制度，以法律作為房地產價格統計的基本保障，并采用樓盤標價法和間接特征價格法降低差異，還原基期緩解虛擬價格影響。

關鍵詞：房地產價格;公布制度;評估差異;基期

隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產市場空前繁榮，成為國民經濟的重要組成部分，針對現階段房產價格所呈現的缺陷需要及時轉變統計觀念，不斷提高思想認知調控市場價格，為社會現代化建設提供基礎保障。在對價格指數統計中需要利用科學計算方法制作報表，真實的反映市場變化，將現行統計報表中所呈現的一系列問題進行規范化處理。在對價格指數編制中需要利用科學計算方法進行數據統計，真實的反映市場變化，將現行房地產價格統計工作中所呈現的一系列問題進行規范化處理。

一、我國房地產價格統計方法概括

（一）成本投入法

顧名思義，成本投入法是現階段我國房地產價格統計方法中使用頻率最高的方法，主要根據房地產行業建造前期與施工過程中所投入的各項成本為基本指標，如成本資金、材料費用、人工費用等，并根據實際變化利用算術平均法進行運算，是一種較為原始的指數編制方式，但經常會受到客觀因素和市場變化的影響導致最終結果與實際估值存在差異。

（二）加權平均法

加權平均法的內容涵蓋兩種，其一是中位數價格法，其二是平均數價格法，由于不同區域間經濟水平與客觀環境存在差異，導致不同房產交易案例的數據相差較大，因此該方式的根本目的在于降低誤差，從而得到更加準確的數值，其原理在于按照加權平均的方式計算實際價格具有一定的科學性，根據數據顯示，加拿大和日本房產市場相對穩定，常用加權平均法來進行統計[1]。相比于成本投入法，中位數價格法能夠有效消除房產差異對指數的影響，但隨著城市化進程的不斷推進，人民生活水平不斷提升，房地產質量差異逐漸成為人們選擇的標準，導致價格出現大幅度波動。

（三）特征價格法

特征價格法更加關注房地產的各項特征指標，認為其價格是由房產的效用所決定的，一般情況下，影響房地產價格的特征相對較多，且能夠隨機任意組合，在不同的組合下其價格也會存在明顯差異，因此該方的原理在于將全部影響價格的因素進行拆分重組，最終根據各項因素預估價格，純粹的反應其變化。它的優點在于根據特征建立價格模型，計算方式更加便捷，但由于其特征的多樣性使得房地產價格指數的動蕩效果明顯，影響后續的研究。

（四）重復交易法

重復交易法的對象主要是同一地產商，針對不同時期的出售價格來進行房地產價格統計，這一方式更加適用于具有同質性優勢的地產，滿足用戶多方面的需求，其劣勢在于無法確保時效性，隨著時間的推移會直接影響房子的價格，在不同時期會跟隨客觀環境發生變化，具有一定的不確定性，無法始終保持統一。

二、現行方法存在的不足

新樓盤漲幅過高。就目前來看，我國房地產價格統計的編制方式相比于國外來說比較匱乏，無法準確反應房價的漲落，且不同期之間的房產價格存在較大差異，如某一樓盤一期銷售以6500元/平方米，且已經售完，但由于一期和二期的間隔時間較長，二期重新申報時為7500元/平方米，價格漲幅提升較大，導致房地產價格統計存在嚴重問題，漲幅超出基礎評估。

同質可比差異因素難以避免。根據調查可以發現，我國部分地區的房地產價格呈現不穩定狀態，受客觀因素的影響較大，并且上期與下期的套型存在一定差距，因此在進行房地產統計時需要剔除樓層、房型等因素，確保樣本的質比性。一房一價是現代化房產的基本特征，其優勢在于將各項成本進行細化處理，隨著人們生活水平的提升而逐漸受到購房者的關注，同質性房產數量隨之減少。另外，由于購房者需求的差異，開發商的售房策略也得到進一步改良，在時間、年限、購房者需求等多方面的影響下，導致同質性房產的價格也存在不穩定性，間接家中了剔除差異的難度。

平均數反應準確性低。平均數、中位數等計算方式已經不具備反應房價變化趨勢的能力，在這一過程中房地產價格的標準會受到各種客觀因素的影響，因此在進行計算時必須劃分區域層次，并進行系統的統計與預估，從而提升統計方法的有效性。

三、我國房地產價格統計方法優化策略

隨著我國社會經濟結構的變化，房地產價格統計的作用逐漸凸顯出來，在未來一段時間內，房地產項目將是新的經濟增長點，現行統計方式中的缺陷嚴重影響地產行業的公信力，不利于統計方式的改革，需要根據現階段的市場需求為側重點進行優化。

（一）完善現行公布制度

對于房地產行業來說，公布數據信息實際上是一種宣傳手段，更是一種公開、公正的表現，為了提高房地產價格統計的公信力，需要進一步完善現行公布制度，建立規范化的監督流程，秉持公平性、全面性原則，準確劃分區域差異與層次。以往房地產同級價格的公布主要以全年平均價格為基礎，這種方式對于公眾來說并不具備公信力，且可參考度不高，在新制度下需要分別公布季度、上半年、下半年的價格情況，盡可能的突出整體漲跌走勢，同時確保精確度，即能讓用戶感受到全局變化，又能減少質疑的聲音。

現行公布制度必須融入嚴格的監管效應，在數據公布前期需要進行多次審核與評估，從而提升數據的準確性，還能根據具體走勢明確價格始終保持在合理狀態，為后續的價格分析提供基本保障[2]。此外，我國幅員遼闊，不同地區的房地產價格也會受到自然條件、人文條件、社會因素、客觀因素等多種影響，因此在公布數據時需要考慮到地區差異，可以對地區差異進行科學比較，從而對數據進行科學理解。

（二）依法統計，提供制度保障

供給與需求之間的不平衡和投機交易問題嚴重是泡沫經濟的兩大特征，現階段，我國房地產價格統計守島宏觀調控的影響，泡沫效應逐漸有所緩解，但在實際的交易過程中仍舊存在一些問題，從人員調配方面來看，我國房地產企業的人員流動性較大，這對于報表制作工作來說十分不友好，對房價統計工作重要性的認識程度不高，因此需要專業監管人員進行定期檢查，深度貫徹和落實《統計法》的相關規定來約束統計行為，從根源處提高數據的真實性、準確性[3]。

確保數據統計質量的前提在于提高監管，依法統計不僅能夠提升相關人員的重視程度，還能進一步提高房地產行業的公信力，因此需要及時轉變觀念，在法律允許范圍內執行相關任務。如在《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中明確指出：“各地要根據房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序?！边@為我國房地產市場的科學運作提供法律依據，同時對數據統計起到制約作用。

（三）減少評估差異

為了從根本上緩解價格波動對評估的差異，可以采用樓盤標價法和間接特征價格法?，F行方法對房地產價格的計算都是根據實質性數據，如同質性房屋的銷售價格，根據現代一房一價且不可復制的特征，嚴格意義上的可比房并不存在，開發商會以月為單位更新樓盤價格信息，其中基準價格不變，以此為基礎同時結合月變化率，對房地產價格的漲幅情況進行預估[4]。而間接特征價格法則是以現有的價格模型為基礎，根據現行公式進行價格調整，主要對同期房地產的不同朝向和樓層等差異進行調節，再進行指數運算，如此一來能夠有效減少評估誤差，同質化程度升高。

（四）還原基期，緩解虛擬價格的影響

基期是指統計過程中的動態指標，一般情況下將房地產行業中沒有基期的現象叫做“虛擬價格”，其原理在于根據現行房價漲幅情況進行彌補，但由于金額和面積不能錄入，最終擬定一個有所依據的可比價格，并標注為“評估地段”。為了還原基期，主要通過同等地段均價評估和最近是點價格評估兩種方式。前者是根據新開樓盤基期價格的還原，通過上月銷售均價為上期價格，并對元商品房進行調查，通過運算進行估價;后者是對新建樓盤基期的還原，以下一期的開盤價格作為基期，有效剔除其他的干擾因素，以此為基礎進行估價。

結語：

房地產作為現階段社會經濟新的增長點，關系到未來一段時間內我國國民經濟的良性發展情況，因此需要針對現階段社會形式和地產行業需求的變化進行積極整改，作為新時期的數據統計人員需要不斷推陳出新，探索高效、科學的統計方式，深度貫徹和落實法律準則，進一步加強對價格統計的監管。

參考文獻：

[1]王艷華.淺談房地產價格統計中存在的問題[J].? 2021（2013-5）：44-45.

[2]楊桂元，羅陽，高俊.我國房地產價格組合預測模型探討[J].2021（2014-12）：17-20.

[3]王立平.我國房地產價格"穩健性"影響因素實證研究[J].2021（2013-10）：184-185.

[4]趙怡爽.房地產價格影響因素分析及預測[J].2021（2014-13）：107-110.