金融視域下對現行土地管理制度弊端的分析

張淑潔

吉林省鎮賚縣土地整理中心 吉林 白城 137300

在市場經濟的大背景下,隨著我國土地管理制度的改革以及土地管理法規的完善有效保障了國家利益,近年來一些地區嘗試了全新的土地管理運作方法,比如實行城鄉二元土地體制,制定出完善的土地招拍掛制度對我國經濟發展提供了巨大幫助,不過也存在一些弊端,以下對相關內容進行分析。

一、土地管理制度的弊端和對金融運行的影響

(一)城鄉二次元土地體制改革中存在農村信貸投入問題。一方面是兩種土地所有制權利的不平等。對于國有土地來說,其享有進入土地市場的權利,而農村集體土地需要征用之后成為國有土地;另一方面,土地市場發展存在不均衡情況。目前城市土地市場占據主要地位,而農村土地的使用權以及土地流轉存在一些限制性政策,至今尚未形成完善的農用土地交易市場。此外,農民土地經濟權利被弱化,主要體現在地方政府通過壟斷一級市場把農村集體土地進入市場后的增值收益作為地方政府收益,而農民和農村經濟組織很少得到補償,所以說當前的二元土地制度顯著的影響了金融運行。主要體現在農民金融發育緩慢,并且土地資金運動具有增值性和固定性特征,加之土地權利具有可交易性,成為了吸引金融機構向土地經營者提供抵押貸款的動因。然而在土地二次元體制之下,我國農村土地產權關系存在不確定性,比如農用地流轉為城市建設用地之后無法實現資金回流,耕地的社會價值無法得到補償,農村建設用地使用權市場沒有完全開放,農村經濟主體將土地使用權抵押給金融機構存在諸多不利因素。而與農業生產相關的長期信貸資金難以獲得消費信貸服務。以上問題都導致了信貸資金很少投入到農村生產和消費領域,所以很多農村土地使用者只能從民間借貸吸取資金,也造成了非正規金融活動越來越多[1]。

(二)土地批租模式存在金融問題。城市土地主要包括財產稅和土地批租兩種運作模式,其中土地批租就是政府根據法律規定把土地經營權和所有權在一定年限內轉讓,給受讓人以此獲得收益,該制度在我國推行近20年時間以來能夠有效增加地區財政收入,推動城市化進程,不過我國土地批租模式也對土地價格信號產生了不利影響。目前土地批租方式以招拍掛和協議出讓方式為主。究其原因主要在于土地資源稀缺,而地方政府居于土地市場的壟斷地位,可以對不同的土地采取批租方法,通常來說政府對商住用地會采用招拍掛的方式獲取利益,而工業用地則以招商引資為主要方式。在現行土地批租模式下,不管是政府還是土地開發商都不能完全掌握未來土地供求關系和相關信息,所以不管是土地是否采用出讓的形式,出讓價格都不能真實反映土地真實價值。此外,當前市場主體存在一些非理性行為,導致了銀行承擔了大量的資產價格波動風險,這是由于隨著房產價格不斷攀升,銀行在貸款上形成了地產偏好,但是在現行的土地批租制度下房產價格上升導致了房地產泡沫。

二、如何消除土地管理制度改革對金融運行的負面影響

為了解決當前土地管理制度存在的弊端,消除對金融運行帶來的不利影響,需要采取以下措施進行綜合整治。

(一)改革土地管理方法。新時期需要加強貨幣政策調控的作用,一方面需要制定土地利用總體規劃,考慮一定時期貨幣政策取向和可支配的需要,然后以保持經濟整體發展為目標協調好土地供應關系;另一方面建設用地要從單一計劃管理轉變為計劃管理與市場調節結合,進而對土地供求和投資過熱進行調節。此外,貨幣政策操作要密切關注土地房產等價格波動,把握好貨幣政策調控的方向,以此提升土地與信貸協調配合的組合效應[2]。

(二)創新土地批租模式。為了構建良好的金融生態環境,一方面需要取消工業用地協議供地模式,盡快完善工業用地價格市場形成機制,讓土地利用結構調整和信貸結構調整相結合,以此對高污染高能耗的產業以及重復投資起到控制作用;另一方面需要制定出避免人為哄抬地價的、透明化的土地定價方法,進而有效解決市場失靈和政府失效問題,防止房地產泡沫影響金融運行。此外,需要推進土地批租的稅費改革,利用價外稅對土地批租收入,實行中央和地方按比例分享的方法。

(三)完善土地儲備制度。新時期需要預防政府貸款金融風險,一方面需要出臺法律法規,確定土地儲備機構的主體資格,然后規范土地收購出讓等行為,界定儲備土地性質;另一方面需要制定土地儲備資本金制度,地方政府可以在國家允許條件下發行土地債券,以此托管土地儲備融資渠道。此外,需要制定監測指標體系,做好對政府負債的管理,同時需要投入土地基金,以此提升政府的支付能力[3]。

結束語

綜上所述,當前我國土地使用權制度改革正在穩步推進不過線型的土地管理制度還存在一些弊端,對金融業的發展產生了負面影響。土地金融對土地開發意義深遠。從農業用地的角度來說,在貨幣信用條件下當前農業經營者普遍依靠銀行信貸,這樣才能集約化地開發利用土地,受城鄉二元土地制度影響。近年來我國城市土地金融業務飛速發展,然而農村土地抵押獲得的貸款金融微乎其微,最終導致了城鄉土地金融發展失衡。所以今后需要創新土地管理方法,改革土地批租模式,完善土地儲備制度。此外,還需要搞活農村土地流轉,進而讓土地改革制度起到更積極的作用。