ROE視角下的規劃建筑方案優化華僑城芒市山地小鎮項目為例

趙永暉

摘要：本文以華僑城芒市山地小鎮項目為例，結合ROE財務視角，探討了山地項目規劃建筑設計方案階段的優化邏輯，并確定了以提升銷售利潤率、資產周轉率為導向的基本原則：通過設計優化，達到增加項目收益的目的;在安全合理的前提下，降低項目成本，減少不必要支出;盡量加快銷售去化，避免無謂資金積壓沉淀;文中詳述了具體設計優化策略和措施。

關鍵詞：凈資產收益率（簡稱ROE）;山地小鎮;規劃建筑方案再優化

Abstract：Taking the mountain town project in Mangshi，Huaqiao-city as an example，this paper discusses the optimization logic of mountain project planning and architectural design from the perspective of ROE，and determines the basic principles guided by improving sales profit margin and asset turnover：To increase project income through design optimization;To reduce project cost and unnecessary expenditure on the premise of safety and reasonableness. Try to speed up the elimination of sales to avoid unnecessary backlog of funds;This paper describes in detail the specific design optimization strategies and measures.

Key words：Return on Equity（ROE），mountain town，re-optimization of planning and architecture plan

引言：

經過“黃金二十年”的高速發展，中國房地產業面臨新的挑戰。一方面隨著國家“房住不炒”政策的確立，各地限價限售等調控措施不斷強化。另一方面，市場對空間產品的品質要求越來越高。再加上因疫情全球央行貨幣大放水，導致中國輸入性通脹預期，鋼材水泥等主要建材快速上漲。在這樣的兩頭擠壓下，房地產項目的經濟效益愈發難于保證，這就需要基于ROE視角做好項目的整體優化和控制。而規劃建筑設計方案階段對項目效益影響重大，成為房地產開發項目成敗的關鍵。下面以華僑城芒市山地小鎮項目為例，本人將從ROE視角，對規劃建筑方案階段的設計再優化作進一步闡述：

1.ROE概念簡述

凈資產收益率（Return on Equity，簡稱ROE），是凈利潤與平均股東權益的百分比，該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量項目公司運用自有資本的效率，體現了項目自有資本獲得凈收益的能力。為了方便理解，簡化計算，我們選取房地產業界比較常用的計算公式（杜邦公式）表達如下：

凈資產收益率=銷售凈利率X資產周轉率X杠桿比率

從以上常用計算公式可以發現，ROE指標與銷售利潤率、資產周轉率及杠桿比率成正比。其中杠桿比率屬于財務專業的考量方向，本文就不做展開贅述。而銷售利潤率和資產周轉率這兩個指標都和規劃建筑設計密切相關，本文將聚焦這兩個方面，厘清各要素之間的邏輯關系，并就華僑城芒市山地小鎮項目規劃和建筑兩個層面的再優化展開具體探討。

2.項目概況

本項目位于芒市城區東部旅游片區半山高地，東面緊鄰孔雀湖;東北方向遠眺可見勐煥大金塔、萬佛塔。項目規劃面積為 276700.95 平方米（合 415.05 畝），周邊交通便利，文化、醫療、商業等配套設施完備，旅游資源豐富。

筆者介入本項目之前，業主已經委托設計公司出過一輪規劃建筑設計方案（如圖A），并以此進行成本及財務測算。和當初拿地測算比較，財務數據出現了比較大的差異，如果按原方案實施，項目的經濟效益將得不到保證，項目的風險凸顯。所以在此情況下，必須對原規劃建筑設計方案進行再梳理調整，優化成本結構，提升經濟效益。

結合ROE的財務視角，本項目確定了以提升銷售利潤率、資產周轉率為導向的基本策略原則，如下：

1）增收—通過設計優化，達到增加項目收益的目的;

2）減支—在安全合理的前提下，盡量降低項目成本，減少不必要支出;

3）快周轉—盡量加快銷售去化，避免無謂資金積壓沉淀;

3.規劃建筑設計方案優化策略措施

根據以上分析和確定的原則，對原規劃建筑設計方案做出如下優化調整：

3.1擴展合院分布區域

本項目用地是目前芒市僅有的2塊坡地之一，具備別墅用地的稀缺價值。容積率>1.0≤2.5，建筑限高60米，為別墅+小高層產品。根據業主委托專業機構市調報告研判，建議本項目初期別墅產品銷售定價在10000元左右，小高層產品銷售定價在6500-7000元。如果考慮這兩種主打產品的建安成本數據，經初步測算，合院產品單方毛利3000-3500元，而普通小高層產品單方毛利僅500元左右。因而，盡量提升高利潤率合院產品占比，成為規劃布局優化的首要方向。

要達到以上目的，首先應在土地資源分配上向合院產品傾斜，擴展合院的分布區域。原規劃方案合院占地面積：235923m2，經過布局調整，新規劃合院占地面積：251274m2。（如圖B）

3.2減少高層地塊占地面積，增加高層層數

因合院產品占地擴大，導致高層地塊減小，在保證規劃部門要求最低容積率1.2的前提下，本項目至少還需建設普通高層住宅產品105752 m2。能夠滿足這些要求的調整措施就是把原小高層產品拔高為高層產品。由于航空管制部門限高60m的要求，只能利用好地形，把高層產品布置在山坳較低地塊（如圖C），經計算滿足各方要求。

3.3減少道路面積，增加合院建設用地面積

合院產品通常為背靠背二聯布置，而山地項目因其地形存在高差的特性，可以合理利用高差避免庭院的前后視線遮擋，平面布置可以打破二聯方式，做到三聯甚至四聯布置。通過對場地坡度的分析，可以靈活利用二聯，三聯至四聯平面布置的各自特點和優勢，做到既解決了產地高差，又減少了道路的面積（如圖D）。把道路節省下來的部分土地資源，用來增加合院產品配置，提高了利潤收益。另一部分節省的土地資源可以用來增加綠地和地面停車，節省了造價，優化了環境品質。

3.4取消地下室車庫（人防除外）

根據土地出讓條件和規劃部門要求，本項目機勱車位：≥1.0車位/100平方米住宅建筑面積，非機勱車位：≥2.0車位/100平方米住宅建筑面積，故經計算需要設置機動車位3320個。原規劃設計方案主要通過建設地下車庫的方式解決停車問題，共需建地下車庫82903m2（含人防）。通過仔細查閱項目文件，并與政府相關部門溝通確認，參照當地實際情況，并無停車位地面設置比例限制條件約束，完全可以盡量利用地面車位解決停車問題。市場調研表明，當地的車位銷售接受度低，通常作為附加贈送，故無法通過銷售車位回收車庫建設成本。

經調整，取消合院區地下停車庫67867 m2，通過地面車位分解至各戶單元解決（如圖E）。既方便了停車入戶不便的問題，也節省了巨額造價。

3.5適當縮小首期規劃規模

為了提升資產周轉率，加快銷售去化，提高資金利用效率。項目方案設計時應充分考慮分期對銷售的影響，項目分期較小不足以覆蓋資金峰值，不能保證現金流快速回正;項目分期過大，項目資金占用的周期就長，產品適配的準確度就會存在較大的風險。根據市調報告反饋的信息，受2020年疫情及經濟下行的影響，房產市場去化表現較2019年下滑幅度較大。2020年（1-9月）住宅成交14.6萬平方米，821套，其中別墅8.2萬平方米，普通住宅6.4萬平方米，平均每月去化1.62萬平方米。

針對市場環境的變化，必須調整原設計方案分期規劃（如圖F），尤其是控制首期建設規模，從87326 m2減少至54893 m2。避免了因銷售去化慢導致的資金占用積壓。

3.6優化豎向策略

前一輪規劃設計方案的豎向設計經計算，填挖方量大，擋土墻設置不合理，造價極高。如何優化豎向設計策略來控制不當造價，是本山地項目面臨的重要難題。

針對豎向規劃難點，本人和團隊經過研究和測算，提出了如下解決辦法：

適當增加分臺層次，控制分臺高差（小于4.5m），以降低擋土墻高度（造價對高度極其敏感）;盡量利用結構本身起到擋土的作用，效率比單純擋土墻高很多，且可以大量減少擋土墻建設量節省造價;沿溝渠大高差邊界可采用吊腳支撐，經測算該方式綜合造價最經濟;設計適應山地形態的特殊戶型，入戶層標高可以提升至2層甚至3層;在地形高差較大的區域設置停車庫填充，來消化不利高差，同時又節省了往下開挖基坑的成本。（如圖G，H）

3.7停車庫建設成本優化

雖然經過優化，取消了合院區域地下車庫的建設，但由于項目車位配比要求高，依然需要建設車庫24257 m2（含人防），加上當地建材人工運輸等價格水平偏高，經測算地下車庫實際造價高達4550元/ m2。通過多方案比較和研究，最終確定了利用地形高差，建設半地下開敞式停車庫的設計方案。（如圖J）由此，可以在至少四個方面節省了造價支出：

1）無需往下開挖，避免了深基坑產生的費用;

2）利用高差產生的對外敞開面（大于50%），節省了地下連續墻體建造費用;

3）外墻大面積敞開，經計算滿足自然通風要求，省去了機械通風設備造價;

4）半地下車庫填平了坡地高差，利用結構本身起到了擋土墻的作用;

除了以上措施，在商業配套設置、建筑結構、節能、景觀及小市政等方面也給出了優化建議，獲得了業主認可，在此不做贅述。

4.優化成果及效益

經過本輪規劃建筑方案的反復研究和優化，經業主成本財務部門測算，各關鍵指標和數據都得到了明顯的改善提升，總體優化成果超出預期。項目直接成本由207590萬元降為172329萬元，節省金額達3.526億元;豎向設計優化后，造價從1.4億降為8千4百余萬元，節省造價5千6百余萬元;營銷財務部門測算，銷售毛利率從24.2%提升至36.1%;項目估算總利潤從18862萬元攀升至38080萬元;翻了一番多，超過了拿地測算指標，可見成效顯著，獲得了業主好評。同時增加了綠化，減少了道路等硬化面積，提升了項目環境品質，也獲得了政府和市場的肯定和認可。

總之，通過整個優化的過程和最后取得的成果，更加體認到規劃建筑設計工作對項目的重大決定性影響，每一個設計決策和措施都可能產生重大的經濟后果和社會影響。作為建筑設計專業人員，當精益求精，任重而道遠！

參考文獻：

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廣州南方建筑設計研究院上海分院 200070