淺談房地產項目工程全過程造價管理

黃麗麗

摘要：以前我國工程造價多為“事中控制”、“事后控制”，在項目建設過程中往往把控制成本理解為目標值與實際值的比較，只有當實際值發生偏離時才采取措施來控制造價。這種造價管理模式已經不符合當今房地產市場日益競爭的要求及需要，故引入全過程造價管理的概念，意在立足事先主動采取控制措施，從投資決策階段、設計階段、施工階段及竣工結算階段全過程控制造價。

關鍵詞：全過程造價管理;主動控制;

引言

全過程造價管理是指覆蓋建設工程策劃決策及建設實施各個階段的造價管理。包括以下幾個階段：前期投資決策階段，設計階段，招投標階段，施工階段及竣工結算階段。全過程造價管理在建筑工程管理中遵循的原則 ，全過程造價管理模式下，需要對設計階段做好把控，也要對招投標、施工等不同階段進行細化管理，以此防患于未然。具體說來：需要對各項準備工作按照高標準執行，同時需要明確不同環節的責任，確保責任分工明確。同時，要求造價管理人員在遵守法律法規的基礎上對建筑施工的問題進行有效判斷，然后主動對不同環節進行造價管控，最終確保工程造價的科學性和合理性，維護施工單位的經濟利益。

1前期投資決策階段

投資決策階段的工程造價是項目造價的源頭，根據項目的定位、規模、性質等合理地設定項目目標成本對項目整個投資及運行具有重要意義。以前長期以來我國工程造價主要精力放在施工階段，即審核施工圖預算及結算，這樣工程造價多為“事中、事后控制”，我們往往處于被動控制。但隨著中國經濟發展步伐的加快，房地產企業的迅速發展，我國房地產企業已經意識到了從項目投資決階段開始控制造價的重要性，紛紛均投入相當大的人力及資源整合，作出相對比較準確的目標成本，實施有效的工程成本控制。在項目可行性研究、土地獲取、規劃設計意向完成后需要編制的項目總成本，即估算成本，與實際成本之間的偏差在30%左右范圍內。

2設計階段

項目工程造價管理的關鍵在于前期投資決策和設計階段，而在項目立項投資決策后，控制造價的關鍵就在于設計階段，這個階段的造價控制占全過程的70%-80%，故工程造價人員要密切配合設計人員協助其處理好工程技術先進性、新型材料等與經濟合理性之間的關系。

設計階段可分為初步設計階段和施工圖設計階段。在初步設計階段造價人員就應該介入，實施限額設計。例如在符合相關設計規范的前提下要嚴格按照限額設計控制鋼筋混凝土中的鋼筋含量、混凝土含量，合理的窗地比，墻地比，園林中的軟景與硬景的比例等。在項目方案設計、擴初設計完成后需要編制概算成本，與實際成本之間的偏差在20%左右范圍內。

施工圖階段造價人員也要參與圖紙優化過程中來，搜集整合其它相似或相近項目的數據資料，提出合理優化，有效降低成本。在施工圖設計完成并經評審后，需編制施工圖預算，施工圖階段的目標成本與實際成本之間的偏差在10%左右范圍內。

現在房地產開發周期都較短，故在設計階段的時間是比較短的。但是項目全局考慮，預留合理的設計及審圖時間是非常必要的，在設計階段將圖紙盡量完善，避免在施工過程中發生大量的設計變更及工程洽商，將未來可能出現的問題前置，在招標前就解決，這樣往往是節約了施工階段的時間而且對成本的控制是非常有利的。

設計單位盡量避免設計只有唯一廠家生產的產品，選擇產品性唯一，無疑使產品缺乏了市場競爭力，從而增加了建造的成本。在機電設備、電梯、精裝修等有技術參數及品牌要求時，建議至少選擇3家及以上單位，要“貨比三家”即在滿足設計標準及效果的基礎上，盡量降低成本，使成本在可控范圍內。

從前期決策階段的投資估算，到成本概算，再到施工圖預算，每一階段的成本制定均在上一階段的基礎上，是上個階段的細致及深化。原則上施工圖預算階段目標成本不突破設計概算階段目標成本，設計概算階段目標成本不突破投資估算階段目標成本。

3招投標階段

招投標階段的造價控制占全過程的10%-20%。招投標階段是將前期目標成本進行分解具體落實實際施工內容的階段，故合理地劃分標段，編制工程量清單及招標控制價或標底的準確性直接影響著這個階段的造價。同時合理地確定中標價，評標過程中排除承包商報價中的不合理因素或投標風險，也是保障工程順利實施的前提。

對合作過的供應商進行全面考核，包括施工組織管理能力，施工水平，商務配合程度，對項目的重視程度及配合程度等等，備選優良的供應商與其建立長期戰略合作伙伴。

4施工階段及竣工結算階段

施工階段及竣工結算階段造價控制占全過程的5%-10%。施工階段是實現建設工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段。在這個階段，由于施工組織設計、工程變更、索賠、工程量計量方式的差別以及工程實施中的不可預見因素的存在，使得施工階段的造價存在一定的難度，故在施工階段應實施工程動態成本監控，遇到重大變更等情況要提前進行成本估算，為決策者提供決策依據。

施工階段主要是合同管理，合同管理的主要方式有：合同分析、合同交底、合同對整個施工過程進行的控制。

合同分析：簽訂合同后，無論是成本人員還是工程技術人員都要對合同專業部分再進行分析，包括專業技術（專業成本及漏項及可實施性）分析及法律風險分析（合法及保障性），對合同內部分有可變性的部分提前做好準備。

合同交底：由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責任具體落實到各責任人和合同實施的具體工作上，并把合同間的銜接交待清楚。在筆者所接觸的項目中，無論是發包方還是承包方，工程管理人員、設計人員對合同的了解及熟悉程度特別是商務條款部分及清單部分還不夠深刻，所以作為成本管理人員對合同商務部分的交底是尤為重要的。

合同對整個施工過程進行的控制：在施工過程中，根據合同內容及時進行偏差調整，可采用“技術措施”、“施工組織措施”、“經濟措施”等實現對合同總目標的控制。

此外利用豐富的施工經驗及技術措施也能夠有效的節約造價。例如沈陽某項目原設計地下室地板防水保護層為50mm厚C20細石混凝土墊層，合同綜合單價為28元/m2，承包商進場后根據其它已建項目經驗向甲方提出了變更，將原設計變更為鋪設10mm厚水泥壓力板，與甲方確定后的綜合單價為17元/m2，地下室頂板約2萬平，節約造價22萬元。不僅簡化了施工工藝，又節約了時間，于此同時無論是對于建設方還是承包方都是節約成本的雙贏之舉。

竣工結算階段是全過程成本控制的最后一步，在審核承包商上報的結算資料的同時也要做好項目工程的成本后評估工作，成本后評估中的數據將成為新擬建類似項目前期決策階段成本估算的重要來源，對更加準確的確定目標成本有著十分重要的作用。

參考文獻

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