探討如何提高房地產企業運營管理水平

【摘要】如今，我國的經濟水平已經跨上了一個新高度，運營市場也逐漸壯大，許多產業也應運發展起來，比如說房地產行業，對我國經濟的發展發揮了非常重要的作用。如今的房地產業發展已經建立起一定的規模，建立了自己獨有的運營模式。像房地產這種行業，在運營管理中不能只注重眼前的利益，還要注重產品的質量，使房地產企業在市場中獲得長遠的發展。

【關鍵詞】房地產;運營管理水平

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.010

引言：

房地產行業在市場中的發展十分客觀。而房地產企業如果想要在市場中長遠的立足需要加強對于企業的運營管理，通過運營管理發現房地產企業在發展中遇到的問題，從而制定相應的解決辦法，為企業發展建立長遠的發展目標，提升企業的盈利水平。

1、房地產企業運營管理工作的內容

1.1運營管理的系統目標

企業如果要長遠的發展就要建立長遠的系統目標。特別是像房地產這種行業，企業在運營中需要以系統目標為主，根據系統的目標展開各項工作業務。房地產公司在進行運營管理時，需要認真分析企業在市場中的運營情況和企業在市場中的優勢和劣勢，根據企業具體的運營狀況制定企業的系統目標。在運營管理中需要注意房地產業績的發展情況，根據公司的業績情況，分析企業存在的問題和自身具有的優勢，保障企業運營管理各項工作的有序開展。

1.2運營管理戰略

企業的運營管理離不開長遠目標的建立，只有戰略目標明確，才能方便決策者更好的做出決策，采取行動。關于戰略的制定包含三個方面：一是公司整體戰略;二是公司的經營戰略;三是關于公司的具體業務戰略。戰略的制定需要從全局進行考慮，這一點和房地產業長遠的發展目標相契合。另外在戰略制定時，需要考慮管理者和從業者的意見，而不能僅從領導者的角度考慮制定管理戰略。

1.3運營管理的評價對象

根據房地產行業的經營特點，確定估價對象在企業管理中非常重要。信息的具體收集和排序取決于正確的對象。另一方面，在發布評估結果時，將主題確定為特定的評估對象，評價結果才會對員工發揮正確的作用。一般而言，業績管理評價對象在房地產行業中，主要包含兩類：一個是公司的整體業績，另一個是個人業績。公司的整體業績可以使公司的經營管理更加優化、完善，在市場上更具競爭力。通過實施個性化服務，員工可以更好地完成任務，促進員工之間的競爭，實現員工的職業升華，兩者是優勢互補的，公司業績的提升有助于為員工提供更好的工作環境，個人業績的提升助力了公司業績的提升。

2、房地產企業的運營管理現狀

2.1房地產公司不重視房地產的經營管理

過去，很多房地產企業從投資的角度考慮企業的發展，光是購買土地就可以獲得足夠的利益?？傮w來說，當時通過房地產業剛剛興起，通過簡單的投資就能獲得利益，房地產業還沒有形成一定的管理運營體系，管理的方式與現在相比也比較粗放，投資者可能是企業，但也有可能是個人，不用擔心控制公司管理層。然而，這種情況在2007年發生了變化。隨著房地產企業的發展，在2007年房產低價開始飛速上調，房地產的發展也具有了一定規模。在這種情況下，房地產商需要經過合理的運營管理才有可能獲得收益，否則在這種高成本的市場運作下，企業很難獲得盈利。因此，有的房地產企業希望通過合理的運營管理降低開發成本，以此為企業獲取更多利潤。

2.2房地產企業資金管理水平低

如果房地產市場狀況良好，幾乎可以隨意出售。公司未制定嚴格的資金使用制度，大額資金使用不接受報告制度。突然間，受國家政治控制的房地產市場形勢惡劣，國家對于金融的管控力度加大，房地產企業面臨銷售不暢，資金出現嚴重問題。因此，公司必須快速開發和銷售，對資本進行嚴格規劃和實時監控，并為資本流程的標準化管理和后續行動做出貢獻，改善企業的資金現狀，對企業投資做出合理規劃，對企業資產進行宏觀調控，保證企業基金正常運作，保證持續的現金流動，在高成本的市場環境下，確保企業正常的盈利水平。

2.3房地產企業成本控制存在的問題

目前，房地產公司的價格管理是對整個項目建設過程的管理，但實際操作存在一些問題。主要有以下幾點：（1）在現階段的房地產中，對于項目工程的管理主要還是以工程結算價格為主，還是延續原本的工程架構，而面對如今市場的變化，不應只注重施工過程中的價格控制，還需要關注在工程開工前對項目進行投資預算，對工程價格進行控制;（2）工程價格管理被動，按照設計圖編制預算，主要以計算工程價格為主，但卻忽略了在規劃階段，項目價格管理影響設計、優化設計并有效控制價格。（3）在如今房地產的市場中，許多企業存在成本管理的誤區，不具備“多角度，全方位”的管理意識。

3、建立房地產公司運營管理體系的重要性

如今房地產快速發展，具有了一定規模，在發展中已經具備一定的發展體系。但是對于一些中小房地產企業無法應對市場的變化，出現銷售困難，融資停滯的困境。但就近年來的市場變化，出現了低利率資金，基準公司需要抓住這個機會，有效利用這些資金，帶動自身企業資金鏈條，促進自身企業的發展。由于項目數量巨大，幾個城市群的持續發展首先需要區域多項目管理。通過深化房地產的運營管理水平，在不同地區制定不同的發展戰略和營銷模式，提升企業在不同市場中的盈利能力。在房地產行業的發展中關注輕資產經營管理模式的運用，在一定程度上擴大企業的盈利范圍，增強企業的抗風險能力。中國信息技術的不斷發展，如ERP系統管理、移動平臺管理和iPad直播等，目前正在為規劃和運營管理系統的建設提供重要支持。對于一些中小型企業，可以運用這些系統和管理方式，擺脫在新市場中面臨的困境。特別是在如今經濟飛速發展的市場中，項目開發的數量逐年增加，企業規模逐漸擴大，對于中小型企業面臨管理困難的問題。因此，在有效消除發展瓶頸之前，必須切實提高項目的經營管理能力。根據品牌房地產公司的成功開發經驗，在國有化過程中，多項目和跨區域項目得到了有效實施，為了保證房地產開發過程的正常運行，我們需要建立科學、健全的經營管理體系。在激烈的市場競爭中，保持發展效益，提高產品質量，提高公司的規劃和管理能力，支持成本優化，制定科學合理的銷售策略，能夠有效提升公司的經濟效益和社會效益。

4、提高房地產企業運營管理水平

房地產行業進入理性時代，如何改進項目的運營和管理？改善項目的運營和管理無非是為公司創造更多的利益。第一，降低營運成本，提高房地產公司的盈利能力;第二，加強房地產公司的資金流動能力，為企業更好的創收;三是加強企業的內部管理，制定合理的發展戰略。

4.1控制項目成本

在項目開發中，需要合理規劃各個操作過程，對資金投入進行預判，有效控制房地產企業的開發成本，避免不必要的投資損失。

（1）綜合考慮多種市場因素，做出正確的投資決策。在投資中需要決策者結合自身經驗，充分利用相關職能部門提供的數據和建議，做出正確的投資決定。在投資中需要盡量準確計算土地成本、前期規定費、工程價格、政策層面必須提前了解項目的資金水平、預算投入、產出和經濟效益，考慮自身資金營運狀況和投資項目在未來市場的發展情況，綜合考慮多種情況，慎重做出投資決定。

在整個項目的開發中，需要合理把控工程的價格和項目實施過程，注重在設計階段對項目投資提前進行結算和計量，實現項目投資節約最大化。因此，在工程整個的控制中要注重設計階段的研究。一個好的設計不僅能產生良好的社會效果，還必須有一定的經濟效益。因此，在進行工程設計時，需要考慮兩方面因素，一是設計的實用效果和客戶要求，二是需要將設計所需的建設成本考慮在內，在滿足客戶需求的同時，達到收益最大化。

（2）加快項目的具體實施階段。在項目的具體實施階段，公司應進行項目招標。投標人在項目管理中有著不可替代的地位，他是項目具體的執行者，控制工程價格的核心建設項目是設計完成后、建設項目開始前的項目報價階段。目的是引入競爭機制，另一個還能有效降低建設成本。

合理選擇施工單位或材料設備供應商。項目在投資實行階段需要注重將工程建設落實到法律層面，確保工程受到法律的保護，防止出現不實虛假的合作關系。當然在施工中，在保證項目的質量的前提下，降低施工成本。

因此在項目的具體實施階段，需要考慮項目的超標情況和項目的工程的建設，確保項目的質量和項目真實性，以及項目的收益情況。

（3）要掌握關鍵，為了加強對項目最終和項目評估各個階段的管理，必須對整個項目的施工和生產活動的全過程進行檢查。在審查技術項目時，不僅應注意正在審議的項目的驗證和最終驗證，還應注意使用前和使用中的驗證。事前審查可以使項目施工的準備工作更加合理，項目管理團隊可以超越“檢查””，有效防止或避免可能預見的錯誤。在事中監查，即施工階段，經過千個過程進行的監查，這樣的監查更準確、更有利可圖，完成后，可以達到事半功倍的效果。

4.2資產周轉率的提高

（1）縮短開發周期，特別是在前期建設階段的準備階段，并盡量降低土地成本的財務成本。為了縮短開發周期，您可以先設置前面的流程，可以事先做好大量的準備，進行“成本和時間的交換”。接著采用工程并行作業，如果你保證時間周期，盡可能多地執行不同的操作，交叉和并行。最后，多項目運營采用規模應用模式：整理產品線，優化資源，擴大產品和管理的應用性。

（2）加強與地方政府的溝通與協調，盡快取得相關證書，使項目符合融資條件，提高自身資源的利用效率，或進行金融革新，降低自籌資金風險。

（3）控制銷售和還款的節奏，如：B.開張月份的批準率，以加速資金周轉。關于售樓處的進度控制，按照公司的經營、市場營銷的要求進行，開場前盡量降低自己資金的占有量。大樓銷售后，加強了與銀行的合作，貸款及時到達。

（4）圍繞公司財務資金轉移要求，通過插入和連接有效技術，優化工程量實施進度，科學合理平衡工程量。數量實施計劃的優化必須與供應商的采購管理和資源分配相結合。首先，根據項目還款中心、公司融資票據或當地銷售情況，優化和延期非重要線路的工程量，對非重要線路需要資源，然后及時插入結構。其次，計劃和組織設備和材料的采購，并優化資本準備情況。

4.3制定發展戰略，加強房地產運營管理建設

（1）加強房地產公司戰略目標體系建設。一個好的戰略，能最大限度的調動企業員工的工作積極性，提升員工的工作效率，員工促進企業各項工作高效的完成。因此制定企業的發展戰略在房地產的運營管理中十分重要。在企業發展中注重培養員工“共同建設企業，為企業創收”的發展意識，讓基層員工能參加，要進行透明的加強戰略指導。這樣的話，公司的運營管理戰略目標和員工的工作緊密相連。這樣不僅強化了企業的凝聚力，也提高了企業的生命力。

在如今可持續的發展背景下，房地產企業需要準確調節自身的運營模式，迎接時代帶給產業的新挑戰，滿足低碳環保的生產要求。我們需要結合公司的實際狀況，為房地產公司制定科學合理的市場戰略。在保證產品質量的同時，應建立適應企業發展的運營管理體系，確保產品運營標準化。從多個角度制定房地產公司的產品開發戰略，促進產品定位，創造不動產企業。實施獨特的品牌和標準化處理，為房地產管理體系的建設和應用提供了良好的條件。在房地產開發中應合理管控建設成本，在生產中樹立可持續發展意識，提高了客戶對房地產項目的粘性，并實施人性化護理。在滿足消費者對房地產產品多樣化需求、提升消費者體驗、順利拓展房地產企業品牌效益的同時，有助于提升房地產行業潛在的市場競爭力。

（2）加強房地產公司業務鏈的價值分析。認真分析房地產企業的價值鏈，對房地產企業的經營管理有很大的幫助。在闡明運營績效管理時，公司將仔細分析業務鏈的價值。如果房地產公司的發展目標相對完善，管理層需要重新評估之前制定的發展計劃，并要求相關部門和員工分析業務鏈的價值。將業務鏈的分析結果分類作為績效管理的基準。和，在構筑符合公司要求的價值體系，提高企業運營管理水平時，必須明確知道各部門和各職場的價值。

（3）制定科學的房地產發展戰略。房地產企業需要根據自身的發展和市場需要，制定合理的發展戰略。戰略主要包括從上到下、從下到下上下結合3種。首先從上到下，這第一種方法通常是通過討論企業的上層，然后劃分總體戰略來制定企業發展的總體戰略，實行給所有部門。但是，這個方法缺乏公平性。因為部門從自己的立場，做出對你有利的結論。在制定公司管理層的戰略目標時，經過認真的討論和分析，動員全體員工按照公司的發展方向制定戰略目標。只有這樣的戰略才能科學地實施和實施。因此，房地產公司制定戰略的科學性是非常重要的，必須得到企業負責人的重視。

（4）做好戰略實施中的績效管理工作。房地產企業的健康、長遠發展離不開部門之間的合作和每個員工的工作。公司管理者在進行業績考核時，必須清楚地知道，這種方法不僅可以激發員工的工作積極性，而且可以對員工的工作質量進行嚴格的評估。員工必須通過審計結果發現工作中存在的問題，找到解決方案，共同推動公司戰略目標的實施。因此，房地產公司在實施經營管理時，不僅要對員工的工作成果進行考核，還要對工作過程進行檢查，，進一步實現公司整體的戰略目標。

在新的市場條件下，房地產企業想要獲得長久穩定的發展，需要根據自身企業的經營狀況建立有效的經營管理模式，把握全局，考慮多方面因素，為企業的發展提供合理的戰略目標，保證企業持續科學的運轉。為了促進房地產企業的持續健康發展，需要支持先進的管理體系，創建制度，實施標準化，需要優秀的管理理念，強化房地產從業人員責任心，更新觀念。明確業務管理體系的重要性，加強房地產企業發展各部門之間的協調與溝通，完善房地產企業業務管理體系的應用，通過積極合作，確保房地產公司的戰略。目標是非常一致和科學的、準確、可行的戰略規劃，為房地產企業的健康發展提供內部支持。而且，房地產公司的現代化應使全體員工樹立正確的經營管理觀念，把握社會發展的總體狀況和發展規劃，根據公司的發展現狀，建立專門的研討小組，幫助企業制定科學的投資計劃和市場與營銷計劃。并且通過企業的監督部門將這些管理模式落實到房地產企業的日常運營管理中。

總結：

隨著經濟市場和國家政策的改變，房地產業需要提高房地產的運營管理水平，提升自身的核心競爭力，根據市場變化和企業自身優勢，制定出長遠的符合房地產自身發展的系統戰略，制定出符合企業發展的盈利模式。另外，房地產業在發展中需要解決資金的問題，提升企業資金周轉的能力，為企業發展提供有效有力后盾，加強房地產業在市場上的核心競爭力。

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作者簡介：

李時續，性別：男，出生年月：1977年9月，籍貫：河南潢川，學歷：碩士，研究方向：地產行業運營管理。