我國房地產上市公司財務績效綜合評價

干文婷

1.財務績效指標建立

本文主要是依據我國上市房地產公司現有的績效評價體系及指標，同時結合其經營現狀和長期發展等因素，基于更加全面綜合地反映房地產公司的財務績效水平。因此選擇了以下四種類型的評價指標來進行分析：償債能力指標、盈利能力指標、營運能力指標、成長能力指標。主成分分析法是一種比較常見的降維的統計方法，它的原理是利用盡可能少的綜合指標來取代大量的原始指標和數據，并且達到盡可能充分全面地反映原始數據想要表達出的信息。本文將利用主成分分析法進行分析。

2.我國房地產上市公司財務績效綜合評價實證分析

根據建立的房地產上市公司財務績效評價指標體系，我們將從償債能力、盈利能力、營運能力和發展能力這四個方面對樣本公司的財務績效進行分析與評價。指標數據的計算借助Excel軟件工具完成。本文共選取了100家房地產上市公司作為樣本。數據主要來源于深交易所、上交所網站上公布的上市公司財務報表和公告，以及由國泰安數據服務中心發布的相關數據資料。研究借助了Excel軟件和SPSS統計軟件完成。

3.利用主成分分析法進行實證分析

本節利用主成分分析法，將對該100家房地產上市公司2020年財務報表的11個財務指標數據進行分析。利用SPSS軟件中的程序可以計算出，協方差矩陣、相關系數矩陣及其特征值和特征向量，并計算出累計貢獻率和主成分。根據SPSS軟件計算出的結果，得到前4個主成分的累積貢獻率約為70%，特征值為3.301、2.241、1.258、1.108，值均大于1。下面我們來看一下對100家上市公司的財務指標初始因子載荷矩陣。如表1.1所示：

通過觀察，第一主成分F1中，總資產凈利潤率、凈資產收益率和每股凈資產增長率三個指標起主要作用，且影響遠超過了其它指標，它們分別代表了企業的盈利能力和成長能力，所以把第一主成分看成是企業的盈利能力主成分;在第二主成分F2 系數中，流動比率、速動比率的系數相對較大，這兩個指標代表企業的償債能力。因此可以將第二主成分看作企業的償債能力主成分;在第三主成分F3的表達式中，營業收入增長率、總資產增長率指標的系數相對較大，這些指標代表了企業的成長能力。因此我們把第三主成分看作是成長能力主成分;在第四主成分F4中，總資產周轉率的系數較大，它是體現了企業經營期間全部資產從投入到產出的流轉速度，反映了企業全部資產的管理質量和利用，因此把第四主成分看作是營運能力主成分。

將表1.1中的數據除以每個主成分相對應的特征值開平方，就得到了主成分表達式中每個指標所對應的系數，同時利用spss軟件，將獲得的原始數據進行標準化，并將標準化后的數據相乘，得到主成分的表達式。因此該主成分表達式為：

F1=0.102*ZX1-0.091*ZX2-0.137*ZX3+0.261*ZX4+0.166*ZX5+0.247*ZX6-0.174*ZX7+0.039*ZX8+0.154*ZX9+0.221*ZX10+0.070*ZX11

F2=-0.341*ZX1+0.333*ZX2+0.333*ZX3+0.162*ZX4+0.151*ZX5+0.164*ZX6+0.003*ZX7-0.033*ZX8-0.065*ZX9+0.106*ZX10-0.124*ZX11

F3=0.028*ZX1.+0.186*ZX2+0.205*ZX3-0.153*ZX4-0.215*ZX5+0.035*ZX6+0.313*ZX7+0.293*ZX8+0.427*ZX9+0.245*ZX10-0.47*ZX11

F4=-0.161*ZX1.-0.175*ZX2-0.008*ZX3+0.093*ZX4+0.257*ZX5-0.015*ZX6+0.03*ZX7+0.671*ZX8-0.458*ZX9-0.157*ZX10+0.292*ZX11

得出財務績效評價函數F=（33.1/72）F1+（22.41/72）F2+（12.58/72）F3+（11.08/72）F4

根據綜合績效排名得分的情況，排名在前三名的公司分別為：綠景控股、建發股份、長春經開，它們的綜合得分在0.9與1.6之間;而排在后面三名的公司分別為：綿世股份、嘉凱城、全新好。它們的綜合得分在-4與-0.9之間;有些上市公司雖然排名靠前，但也存在需要改進的方面。比如排名第一的綠景控股，其在營業收入增長率、總資產增長率指標的得分不是很高，得分為-2.5左右，應不斷提高成長能力。有些上市公司雖然排名狀況不佳，但是在某些能力方面卻不容小覷。比如綜合績效排名第48的榮安地產，雖然排名靠后，但是其盈利能力排名第8，成長能力排名第18，該企業應當繼續保持自己的優勢并且不斷改進不足的方面;在償債能力方面，因為房地產業對資金的需求量很大并且為借債經營，因此，償債能力是一項十分重要的指標，應當引起高度重視。在營運能力方面，這100家房地產上市公司得分負值和正值的各占一半，分數最高的珠江控股與分數最低的綿世股份的差距較大，可以看出行業整體的資金回收率不是很好，營運能力現狀不佳，需要改進。

4.發展建議

根據對房地產公司的財務績效評價，可看出我國房地產行業的償債能力與成長能力狀況不是很好，同時對資金需求量很大，管理結構尚不合理。

因此，首先要加強資產的利用效率。學會依據各項資產之間以及資產內部的結構，來進行科學合理的分配，這樣才能提高企業的資產周轉率，從而提升營運方面的能力;其次是要對存貨資產方面進行嚴格管理。對于房地產公司來說，最重要的盈利資產是存貨方面的資產。但是會經常遇到因為尚未完成開發產品比重較大而影響其營運能力的情況，所以加強存貨資產管理對于房地產企業來說尤為重要。注重開發產品和完工產品在存貨中的比例關系，對銷售方面要加大投入力度，完善產品的營銷作用，適當投入營銷成本，確保房地產公司對資金量是充足的、資金鏈是完整的;最后要增強資金回收率。房地產公司的核心目標不僅是正常經營，同時也要可持續發展。因此就要做到維持經營收入的穩定性。在每個經營年度初期制定科學合理的營運戰略，達到均衡公司每個項目資本需要的目的，從而加快資金的周轉速度。