新市民新增點

王碩

作為城市化過程中規模擴張最快、發展潛力最大、消費增長最強勁的群體，新市民政策將對中國城市化和產業聚集產生深遠的影響，也是共同富裕中重要的一環。

經濟增長需要尋找新的發動機。

3月2日，中國銀保監會主席郭樹清出席國新辦新聞發布會時表示，“銀行業和保險業將更有針對性地支持擴大消費、擴大投資”，這其中就包括做好對“新市民”服務工作。3月4日，銀保監會與央行聯合發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》（銀保監發（2022）4號，下稱“《通知》”），以引導金融機構加強滿足對“新市民”在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求。

《通知》稱，新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有3億人。

根據新市民產業與創新研究院對新市民群體構成進行的畫像，數據顯示新市民群體以城鄉流動人口為主，占比約七成，高校畢業生及新落戶城鎮居民占比僅一成。

作為城市化過程中規模擴張最快、發展潛力最大、消費增長最強勁的群體，新市民政策將對中國城市化和產業聚集產生深遠的影響，也是共同富裕中重要的一環。新市民將逐步融入到大城市中，未來可能會逐步選擇向城市集群以及一些優勢城市進行聚集、定居、生活，享受對應的醫療條件、教育條件、購買住房、居有定所等等。

而滿足新市民的安居需求，既是房地產市場穩中求進的重要抓手，又是提高國家新型城鎮化建設質量的必然要求。新市民這股力量進入到房地產市場以后，對整個房地產市場的影響也是長期的。

上世紀90年代，中國流動人口開始大規模進城務工，農民工、外來人員、流動人口的詞語出現并指代這一群體。2000年后，很多地方，尤其是經濟發達的地區，意識到外來人口對當地經濟社會發展有著重要及長遠的貢獻，而農民工一類的稱呼有一定的身份色彩，所以青島、西安、佛山等地紛紛將這一群體稱為新市民。十八大后，新市民作為一個群體，越來越多地出現在國家級政府文件中。2021年3月，全國人大四次會議中首次在政府工作報告中提到了新市民的概念，報告指出“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

在此背景下，《通知》針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，鼓勵引導銀行保險機構積極做好與現有支持政策的銜接，結合地方實際，因地制宜強化產品和服務創新，高質量擴大金融供給，提升金融服務的均等性和便利度。

《通知》包括以下九個方面內容：一是要求銀行保險機構始終堅持以人民為中心的發展思想，按照市場化原則，完善金融服務。支持配合各地政府有效發揮引導作用，推動銀行保險機構提高金融服務新市民水平。二是明確新市民范圍，鼓勵銀行保險機構加強對吸納新市民較多區域和行業的金融支持。三是支持鼓勵銀行保險機構擴大金融產品和服務供給，促進新市民創業就業。四是支持鼓勵銀行保險機構優化住房金融服務，助力增加保障性住房供給，支持住房租賃市場健康發展，滿足新市民安居需求。五是支持鼓勵銀行保險機構落實相關政策要求，助力新市民培訓及子女教育。六是支持鼓勵銀行保險機構加強與政府部門合作，充分發揮商業健康保險的補充作用，提高健康保險服務水平。七是支持鼓勵銀行保險機構豐富養老金融服務產品，合理滿足養老服務機構的融資需求，加大新市民養老保障力度。八是支持鼓勵銀行保險機構優化基礎金融服務，提升基礎金融服務的便利性和可得性，增強新市民獲得感。九是要求銀保監會派出機構和人民銀行分支機構加強與政府部門的協同，推動金融政策與財政、就業、住房、社保等政策有效銜接，發揮政策合力。

那么，新市民包括哪些群體呢？

按照《通知》的描繪，新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有三億人。

按照中國人口與發展研究中心的研究，新市民的規模和分布，取決于對它的定義。2021年研究者以外來務工人員估算，有2億左右的新市民。2022年央行以更寬的口徑估計，數量在3億左右，其中男性大致上是1.59億，女性是1.41億。

在新市民的就業分布方面，制造業、建筑業、批發和零售、交通運輸、倉儲和郵政、服務業、軟件和信息技術服務業等，是新市民尤其是年輕新市民就業的主要的行業。具體例如快遞騎手、網約車司機、帶貨主播等新就業群體，也是大量新市民存在的就業行業。

新市民的省級分布方面，與國家的人口分布狀況及人口流動情況緊密相關。在寬泛的新市民定義下，廣東的新市民的數量經估計超過4000萬，浙江和江蘇接近2000萬，四川、河南、山東、安徽、福建、河北大致超過1000萬。此外，由于受到戶籍各方面的限制，北京作為特大城市，新市民的數量在600萬-700萬，上海在700萬-800萬。不同省份間分布差異很大，將來新市民的公共服務投資機會也需考慮省級分布的情況。

新市民的年齡分布方面，根據最新的人口普查資料，新市民的分布不是完全正態的，兩側有尾巴。大多數集中在15歲到57歲，這一段中30歲左右占比最高，反映了新市民大部分以務工為主。近兩年，新市民的年齡分布也發生了一些變化，0-15歲的人口開始增加，正處于幼兒園、托兒所、義務教育階段，15歲以上的比例下降，因為高中教育與戶籍聯系密切，需按戶籍參與高考;同時60歲以上逐漸有下降趨勢，但到更高年齡又稍有上升。新市民群體從單純的外來務工人員擴展到大學生，再擴展到隨子女遷移等，后兩者比例在逐漸提升。

2022年3月5日，李克強總理作政府工作報告，明確2022年GDP增速目標設為5.5%左右。但2021年四季度GDP增速僅為4%，經濟增長面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力，其中需求收縮壓力尤為突出，而新市民群體有望成為刺激需求的新主力。

國海證券表示，內需收縮之下，解決新市民融入城市的痛點，從金融端服務其就業創業、居住、子女教育、醫療、養老等實際需求，能更好地激發三億新市民群體的消費動能。

3月11日，中國人民銀行發布2月金融統計數據報告及2月社會融資情況。數據顯示，2月末，廣義貨幣（M2）余額244.15萬億元，同比增長9.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和0.9個百分點;狹義貨幣（M1）余額62.16萬億元，同比增長4.7%，增速比上月末高6.6個百分點，比上年同期低2.7個百分點。社融方面，2月社會融資規模增量為1.19萬億元，前值為6.17萬億元，比上年同期少5315億元，社融分項中，信貸、企業債、專項債等均對社融有較大拖累。

信貸方面，2月住戶貸款增速再次下降，顯示住戶需求持續走弱，值得關注。2月企業貸款新增1.24萬億元，累計增速22.18%（前值31.01%）。分部門看，住戶貸款減少3369億元，累計增速-64.55%（前值-34.11%），其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元;企（事）業單位貸款增加1.24萬億元，其中，短期貸款增加4111億元，中長期貸款增加5052億元，票據融資增加3052億元;非銀行業金融機構貸款增加1790億元。

數據來源：新市民產業與創新研究院，中泰證券研究所

紅塔證券認為，居民短期貸款持續偏弱除了近期國內疫情反復制約線下消費之外，在經濟面臨下行壓力時，居民消費意愿弱、儲蓄意愿強也是重要原因。中長期貸款轉負更值得市場關注，這也是有統計數據以來，居民中長期貸款第一次轉負。這背后體現出的是現在居民的購房意愿極弱。

山西證券認為，企業貸款增速與住戶貸款存量增速和累計增速剪刀差創2016年以來新高，主要是住戶貸款增速表現較差。占比較高的住戶中長期貸款累計增速-49.94%（前值-24.07%），主要和1-2月商品房銷售不佳有較大關系。

國金證券表示，2月新增居民中長貸凈減少459億元，為有數據以來首次出現負值。一方面，緣于居民購房需求總體偏弱，1月新增居民中長貸也指向類似結果，同比下降超2000億元;另一方面，出現如此極端情況，可能有些類似2020年2月，2022年2月全國不少地區疫情出現反復，或導致看房購房活動明顯減少。

數據上看，2月，30大中城市商品房銷售面積下降27.30%。根據媒體報道，1-2月前100房企實現權益總銷售金額同比減少43.1%，降幅較1月擴大6.4個百分點。邊際看，3月1日至11日，30大中城市商品房銷售面積較2021年同期仍下降46.01%，從這個角度看，3月住戶貸款增速可能仍難以好轉。

3月15日，國家統計局公布的數據顯示，2022年1-2月份，社會消費品零售總額74426億元，同比增長6.7%。其中，除汽車以外的消費品零售額67305億元，增長7.0%?？鄢齼r格因素，1-2月份社會消費品零售總額同比實際增長4.9%。

機構普遍認為，疫情反復仍是消費恢復的主要制約因素。2022年1-2月國內疫情有所擴散，可能會對消費修復帶來一定的壓力。截至3月12日，全國共有36個地方（城市）公布確診病例，并大多采取了相應的管控措施。

中泰證券表示，對于疫情防控如何影響社會零售總額，尚缺乏直接的數據聯系，只能通過前期部分城市的數據進行大致推算，典型對標的城市可以為北京。2021年10月份開始，北京出現本土新增確診病例，并采取了較為嚴格的管控措施，與之相對應的是11月和12月北京社會消費品零售總額當月同比增速出現了負增長。

假設疫情覆蓋面不再擴大，目前出現疫情的36個地方（城市），采取與北京2021年11月和12月同等的嚴格程度，且管控嚴格程度持續一個月，那么月度差值可能達到1266.7億元，約相當于2021年全國社零的0.3%，相當于影響全國社零0.3個百分點。

3月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，近期，多地出現了散發疫情，部分地區疫情形勢有所趨緊，客觀上會對當地經濟恢復造成一定影響。但是從全國來看，全國疫情防控形勢總體穩定，經濟運行保持基本平穩。從近兩年中國疫情防控總體經驗和情況來看，中國疫情防控已經積累了豐富經驗，采取的一系列措施也能夠有效阻斷疫情傳播，對經濟的影響會逐步得到控制。由于疫情變化還存在一些不確定性，下階段對經濟的影響還需要觀察。

因此，新市民作為城市化過程中規模擴張最快、發展潛力最大、消費增長最強勁的群體，已成為穩定消費乃至整體經濟的重要一環。

同時，新市民也是共同富裕政策下的重要群體之一。加快推動共同富裕進程有三個途徑：一是高質量發展做大做好“蛋糕”，通過合理制度安排把“蛋糕”切好、分好;二是促進和擴大社會流動，擴大中等收入群體;三是社會福利全覆蓋、均等化。這其中，就離不開新市民這一龐大的人口。

隨著中國工業化、城鎮化和農業現代化進程的深入推進，數以億計農村人口通過就業、就學等方式轉入城鎮，融入當地成為新市民。2020年，中國常住人口城鎮化率63.9%，戶籍人口城鎮化率45.4%，“缺口”部分就是新市民群體，雖然在統計中已經屬于常住城鎮人口，在城鎮居住，但還沒有戶口，或者剛剛拿到戶口不足兩三年，目前這一群體的規模有3億多人。就業創業、租房買房、孩子上學、老人養老等都是新市民的實際需求，但在解決過程中存在許多困難。

國海證券表示，新市民因收入不穩定，缺乏抵押物，被傳統金融服務忽視。一方面，新市民多采取靈活就業，沒有穩定的工作崗位，平均在一個崗位的工作時長只有半年，很難提供穩定的收入證明，個人信用信息缺乏，授信研究困難。另一方面，一些新市民由于房產、車產等本地資產不足，缺少有效抵押物，非傳統金融機構“優質客群”。

中國人口與發展研究中心專家認為，新市民的需求包括：一是就業需求，新市民以務工人員為主，就業的需求非常大，對新業態的發展也起到了重要作用，且新市民中有很大部分屬于靈活就業，就業需求包括技能提升和社會保障;二是教育需求，低齡新市民比重上升達到7%-8%，義務教育、職業教育、教育公平需求增加;三是醫療需求，包括異地就醫和異地結算問題，歷次人代會及政府五年規劃都將其作為重點，已經有了很大的進展。但基本醫療無法滿足部分收入較高的新市民，因此商業醫療保險也在不斷發展;四是養老需求，保障養老服務、包括弱勢群體的兜底保障都需要政府安排;五是住房需求，沒有取得戶籍或取得時間較短的新市民對住房的需求都非常大，但新市民的收入水平和購買能力有限，無法全部通過購買商品房解決住房問題。近年政府積極發展保障性租賃住房，逐步解決新市民的住房問題。

如何破局？國海證券認為應以市場化原則為主，由商業銀行和保險機構提供金融服務，政府部門提供政策支持。商業銀行加強信貸支持，適當讓利，增加政策靈活性、新市民金融服務獲得性;保險機構提供保障服務，同時用保險對新市民進行增信。支持手段主要涉及創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域。

創業就業：鼓勵商業銀行加強對自主創業的新市民、吸納新市民就業的小微企業的金融支持，促進新市民創業就業;鼓勵保險機構對新市民較為集中的行業開展保險產品創新，擴大保險保障覆蓋面。行業上，聚焦制造業，建筑業，批發和零售業，交通運輸、倉儲和郵政業，居民服務、修理和其他服務業，信息傳輸、軟件和信息技術服務業等行業，加大金融支持力度。

住房安居：一是助力增加保障性住房供給。支持銀行保險機構通過參與保障性租賃住房試點、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務平臺等方式，推動增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應體系。此前，銀保監會和住建部發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，也強調加大對保障性租賃住房建設運營的金融支持。二是合理滿足新市民購房信貸和消費信貸需求。

優化新市民子女教育金融服務，支持托育和學前教育發展，鼓勵銀行、保險機構加強相關金融服務和產品供給。

擴大商業健康保險覆蓋面，提高健康保險服務水平。

豐富養老金融服務產品，加大新市民養老保障力度。

國海證券表示，新市民住房問題并非《通知》首提，滿足新市民房屋租住、子女教育、社會保障、醫療等基本公共服務需求問題早有關注。

2014年7月，國務院常務會議指出，對于長期居住在城市并有相對固定工作的農民工，要逐步讓他們融入城市，成為“新市民”，享受同樣的基本公共服務。此時新市民指向進城并由有固定工作的農民工，已經開始關注其對基本公共服務需求的滿足。隨著城鎮化的加速推進，更多人才流向大城市，新市民范圍有所擴大。早在《全國住房公積金2017年年度報告》中，將農村轉移人口及新畢業大學生等歸為新市民。

2020年廣州與建設銀行等簽發的《發展政策性租賃住房戰略合作協議》，指出要著力解決廣州新市民，特別是非戶籍常住人口和新落戶新就業大學生的住房問題?！妒奈逡巹潯诽峒啊爸鉀Q困難群體和新市民住房問題”。2020年12月，中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年重點任務之一，提出要高度重視保障性租賃住房建設。2021年政府工作報告提及“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

“高校畢業生、新藍領等新市民、青年人是中國城鎮化進程中的關鍵群體，對促進城市新業態發展、穩定社會就業發揮著重要支撐作用?！比珖f委員、中央黨校（國家行政學院）馬克思主義學院院長張占斌在2022年兩會上表示，解決好這部分重點人群的住房問題，既是解決大城市住房問題的關鍵所在，也是實現人民安居樂業、社會安定有序的需要。

首創證券認為，關于3億新市民范圍的認定，其根本是源于現存戶籍制度與“以人為核心的新型城鎮化”導向不相適應，而通過對新市民群體的認定標準、購房資格等加以完善，通過戶籍制度改革促進社會性流動有望成為重要增量突破口?？紤]到現階段風險管控依然為政策著力點，無論對于需求總量還是房價而言，流動人口的增量支撐預計可避免房地產風險的進一步演化，通過“新模式”來匹配人口下一階段的流動將成為政策探索的主要方向。

首先，購房資格限制的放開將得到實質性突破;其次，針對新市民的住房金融領域給予支持，對于有購房資格和購房能力的新市民，既要合理滿足其房貸的需求。又要合理確定首套房按揭貸款標準;此外針對該類群體，依然需要保障性租賃住房、公租房、老舊小區改造等領域加快建設及完善，行業未來發展導向將逐步向“保民生”方向探索。

中國人口與發展研究中心專家表示，新市民群體是比較特殊的群體，其收入水平、消費能力都有自己的特點。因此，關于新市民的房地產的安排，國家有一系列的考慮。有兜底方面，是政府要做的;有過渡方面，是保障性租賃住房要做的;有安居方面，新市民想要安居，可以購買共有產權房;但有些新市民如果在城市時間比較長，如果要改善住房，肯定將是商品房市場。

新市民這股力量進入到房地產市場以后，對整個房地產市場的影響是很長期的，不單單是首付比例降低等方面的放寬。房地產還是要從長期考慮，包括房地產的長效機制，國家調控的方向是非常明確的。因此，針對這個問題，不是從根本上刺激房地產的。

國海證券表示，解決新市民住房問題要靠建立租購并舉的住房制度，金融服務新市民要依靠商業銀行和銀行保險機構兩大部門，以推動保障性住房、租賃住房建設和實行差異化信貸政策為抓手，滿足新市民安居需求。

金融支持保障房以保障性租賃住房為主?！锻ㄖ诽岬酵ㄟ^公租房、保障性租賃住房、共有產權房三類保障性住房解決新市民住房問題，其中，共有產權房數量和范圍較少，公租房面向戶籍人口。因此，解決新市民住房問題還是以保障性租賃住房為主。

《通知》提出，“支持銀行保險機構通過參與保障性租賃住房試點、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務平臺等方式，推動增加長租房源供給?！贝饲?，《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》等文件已出臺。結合來看，金融支持保障性租賃住房建設主要有四大舉措：

一是加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

二是支持銀行業金融機構發行金融債券用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。如天津市發布全國首單租賃企業可持續發展掛鉤債券，募集金額5億元，期限2+1年，票面利率3.19%，較同期市場中長期債券發行利率低22個基點。

三是支持商業保險資金參與保障性租賃住房建設，利用長期資金促發展。

四是未來公募REITs試點有望擴容住房租賃。2021年6月底，國家發改委958號文將公募REITs試點范圍擴大到清潔能源、保障性租賃住房、旅游、水利等領域，而非試點范圍則刪除了“公寓、住宅”;11月26日，國務院發布《關于支持北京城市副中心高質量發展的意見》，明確提出“支持發展保障性租賃住房REITs”，釋放了公募REITs擴容住房租賃的積極信號。

地方也在積極擴大保障性租賃住房供給。北京2022年第三批次供地開始配建保障性租賃住房;上海、廣州、深圳計劃“十四五”時期新增的保障性租賃住房分別為47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），均占新增住房供應總量的45%左右;合肥市“十四五”期間計劃籌集保障性租賃住房15萬套（間），占新增住房供應總量的30%以上;山東、甘肅、廈門等省市均陸續發布關于加快發展保障性租賃住房的意見。

從購房端來看，差別化信貸政策促進新市民購房需求釋放，推動樓市回暖?！耙虺鞘┎邎绦泻貌顒e化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度”，“合理滿足其購房信貸需求”，預計伴隨后續新市民購房金融服務政策的落地，有望釋放購房需求，推動樓市回暖。

2022年兩會政府工作報告中提到，2022年地產政策主基調仍然是“穩中求進”，保持“因城施策”的方案，盡可能保障購房者的合理住房需求。此外，增加了新型城鎮化的提法，2022年提出“堅定實施擴大內需戰略，推進區域協調發展和新型城鎮化”。其中，“提升新型城鎮化質量”要求有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務制度。由此西部證券認為，滿足新市民安居需求，既是房地產市場穩中求進的重要抓手，又是提高國家新型城鎮化建設質量的必然要求。

西部證券表示，事實上，新市民的概念最早由住建部于2014年提出，時任住建部部長陳政高表示2015年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題，“隨著新型城鎮化的推進，相當數量的新市民的住房問題還沒有解決，相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待?！?/p>

而新市民也成為2015-2016年中國房地產市場去庫存主力。2015年下半年至2016年，中國房地產市場企穩回升，但分化嚴重，一線城市的房價有了明顯的上漲，但是三四線城市的庫存量依然很大，去庫存成為當年中央經濟工作會議上確定的供給側結構性改革五大重點任務之一。面對當時的房地產形勢，住建部表示新市民有改善性需求、有剛性需求，而且量非常大。城鎮居民的住房需求和新市民的住房需求是當時房地產市場平穩健康發展的前提條件，由此確立了新市民為三四線城市房地產市場去庫存的主力軍地位。

在2017年國新辦舉辦的房地產和棚戶區改造新聞發布會上，陳政高表示，新型城鎮化是去庫存根本途徑、重要途徑。2016年有的城市農民工和農民買房占整個買房量的50%，有的縣城達到70%。中國商品房待售面積累計值于2016年3月達到頂峰后回落，2016年末商品房待售面積累計同比增速也開始轉負，表明去庫存取得初步成效。而商品房待售面積累計同比增速在2021年6月再次升至0以上，而后持續回升，或說明在樓市低迷情況下，中國商品房去庫存壓力再次顯現。

西部證券認為，當前中國房地產市場平穩健康發展的兩大條件并沒有改變。

第一，中國城鎮化仍有較大空間，尤其是戶籍人口城鎮化。

一方面，2021年中國常住人口城鎮化率達64.72%。若中國GDP能按照年均5.5%的速度持續增長，到2024年就可以踏入高收入國家門檻，而中國的城鎮化率目標與當前高收入國家82%的城鎮化率仍有一定距離。但隨著城鎮化率的持續提升以及人口出生率的持續下滑，常住人口的增量空間已然有限。

另一方面，中國常住人口和戶籍人口城鎮化率之間始終存在一定差距。截至2020年末，中國戶籍人口城鎮化率為45.4%，常住人口城鎮化率為63.89%，兩者之間仍存在18.5個百分點的差距。主要原因是許多在城市工作的常住外來務工人員并未取得當地戶籍。另外，除外來務工人員之外，本人創業就業、子女上學、投靠子女等因素也會導致常住人口與戶籍人口之間的差異，這些新市民也是4號文面向的主要群體。國家發改委在2019年4月放開了大城市落戶限制，即城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。預計隨著政策效力的發揮，后續戶籍人口城鎮化會釋放更多空間。

第二，中國居民住房的剛性需求仍然比較旺盛。

中國居民當前的住房需求尤其是新市民的住房需求仍然比較旺盛。2022年2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉建設高質量發展發布會。住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，中國現在仍然處于城市快速發展的階段，城鎮的人口規模、家庭數量仍在持續增加。目前，我們每年城鎮新增就業人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛。

2022年兩會政府工作報告確定了5.5%左右的經濟增長目標，這一目標的完成不僅需要基建發力，地產的穩定也必不可少。2021年四季度以來，中國房地產銷售、融資、投資等環節全面轉弱，土地市場成交也較為低迷，市場對樓市的悲觀預期不斷蔓延。2022年初以來，多個城市采取降低首付比例、下調房貸利率甚至放松限購等方式來對沖樓市下行壓力。兩會政府工作報告中也指出，要“穩地價、穩房價、穩預期”。

2022年1-2月，30大中城市商品房日均成交面積為25.5萬平方米，同比下降44.9%。100大中城市土地成交溢價率仍處低位。因此，當前圍繞新市民出臺的有關金融政策和各地樓市松綁政策基本都是從擴大居民住房需求角度來穩定樓市。在大中城市常住人口增長空間收窄的背景下，有針對性地釋放新市民潛在的住房剛性需求對短期提振樓市效果或更為明顯。

那么，新市民能拉動多少地產消費需求呢？西部證券對2015年三四線城市去庫存的問題進行了研究，認為當時新市民在政策支持下的購房情況對于今天仍有參考意義。

在2015年時，政策高層針對三四線城市庫存的問題，提出了“要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場”的要求，隨后各地針對農民工等新市民的購房提供了一系列政策支持。

以四川、廣西等披露新市民購房比例省份的經驗來看，新市民確實對于房地產的需求有重要貢獻。四川與廣西等地2016年當年房地產銷售中有接近50%的銷量由新市民構成。

其中，四川對新市民購房進行了政策方面的支持。一是財政補貼。四川為新市民購房提供不同標準，從200元到300元甚至更高不等。二是信貸支持。目前的銀行金融體系是針對城市市民構建的?？紤]到農民工收入不穩定，流動性強，收入證明困難等特點，住建廳聯合省農行全面推廣“農民安家貸”。根據農民的特點還款可以是一年一次，一季度一次，或者是半年還款，較為靈活。三是稅費減免。??從現實情況看，四川除成都市以外的市州農民工的購房占了新增購房50%左右，有些市縣甚至達到80%以上。

圖2：中國商品房待售面積及累計同比增速

資料來源：Wind，西部證券研發中心

廣西則支持農民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助。相關數據顯示，2016年廣西農民工等新市民首次購房18.8萬套、1926萬平方米，約占全區商品住房銷售面積的44.5%。

西部證券認為，目前至少有兩點因素會影響本輪新市民群體的購房能力：一是2016年在棚改貨幣化政策的背景下，新市民的購買力獲得了明顯的提升。目前，隨著各地在因城施策的地產調控框架下陸續推出房地產支持政策，比如，近期鄭州明確將實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。本輪后續會有多少城市跟進，需持續關注。二是商品房價格。以三線城市的價格為例，平均房價較2016年底上漲近40%，走高的房價會抑制部分新市民的購房需求。

結合上述信息，西部證券做出以下假設條件：新市民對于各地房地產新增需求的貢獻程度不一樣（一線1%，二線10%，三四線30%），其中因政策間接支持（信貸支持、公積金支持、補貼、稅費減免）與棚改貨幣化支持的影響分別占比為33%、67%?？紤]到價格的影響，參考2015-2016年的經驗，如果各地快速跟進新市民購房的相關政策，其2022年帶來的新增商品房需求有望達到3500萬平方米。

此外，西部證券認為新市民對于三四線城市的房地產需求影響最大，可以推算新市民新增購房需求對于三四線城市銷售的影響。

由于近年官方不再公布各線城市商品住宅銷售的具體情況，西部證券在目前可獲得信息的基礎之上進行測算，數據來源主要是國家統計局公布的全國商品住宅銷售面積以及40大中城市中的一二線城市住宅銷售面積數據，兩者相減作為判斷三線及以下城市銷售情況的依據。由于該數據在2019年之后便不再公布，需要對2019-2021年三線及以下城市住宅銷售情況做一個預測。

從目前已公布數據推算，2017年以來三線及以下城市商品住宅銷售面積占全國比重較過去幾年出現明顯提升，2017年和2018年分別達到71.7%和72.3%。一方面與2017年一二線城市相繼受到嚴厲的地產調控政策影響有關，頭部房企加大三四線城市的布局;另一方面，與棚改貨幣安置的快速推進以及居民返鄉置業拉動當地商品住宅銷售也有一定關系。隨著2019年棚改貨幣化安置的逐步退出以及三四線城市房價大漲對部分需求的擠壓，近幾年三線及以下城市商品住宅銷售也逐漸歸于平淡。假設2019-2021年，三線及以下城市商品住宅銷售面積占全國比重分別為73%、74%和75%。由于2021年全國商品住宅銷售面積為15.65萬平方米，則對應的三線及以下城市商品住宅銷售面積為11.74萬平方米。

根據西部證券的測算，2016年三四線城市新市民在政策支持下的新增購房需求約為3106萬平方米，考慮價格上漲對于購房需求的遏制，其認為2022年三四線城市由于新市民帶來的新增購房需要大約在2500萬平方米，對于三四線的商品房銷售拉動在2個百分點。