市場篇

2022上半年總結與展望

摘要：2022年上半年，各地陸續出臺寬松政策“救市”，穩地產主基調之下，整體供求開始有復蘇征兆，核心城市市場熱度穩步回升，新政效果初顯?？剂康揭咔榈靡噪A段性控制和政策持續發力的正面效應，整體供求仍有望穩步復蘇。不同城市分化延續，核心一二線市場成交有望保持增勢，去化壓力主要集中在前期需求透支嚴重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市。

關鍵詞：分化加劇;市場信心;政策利好

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0014-08 收稿日期：2022-06-10

文章來源：本文由克而瑞研究中心供稿。

總結

1 市場先跌后穩、規模減半，區域、城市和項目分化加劇

2022年上半年房地產市場經歷了從下行加劇到筑底趨穩的過程。1～2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受國內疫情沖擊明顯的超預期影響，經濟新的下行壓力進一步加大。房地產行業銷售與投資雙雙進入負增長。

進入5月行業主要指標開始改善，單月新房銷售規模和開發投資規模分別環比上漲26%和14%。商品房銷售均價、房屋新開工面積和土地購置面積分別環比上漲3%、20%和46%，見表1。行業到達“市場底”出現實質好轉，市場信心開始恢復。

投資端，房企受困于自身資金壓力和融資困境，大幅放緩投資行為。隨著5月各地資金監管放松，房企到位資金環比上漲。因此，房企積極投入再投資以加快房屋建造，并及時恢復施工強度。尤其亮眼的房屋新開工和土地購置，兩項指標環比大漲重新成為整體投資的支撐力量。但仍需注意的是，開發投資規模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復，行業投資仍處于歷史較低點。

銷售端，居民購房信心隨政策寬松而緩慢恢復，多城“四限”政策放開、降低首付首貸壓力后購房需求陸續恢復釋放。截至6月12日，2022年全國累計175個省市出臺了299次調控政策，共627條。同時，5月全國商品房銷售均價為9615元/

平方米，環比上漲3%。因此5月商品房銷售實現觸底環比回升，主要原因是各省市的調控放松政策“應出盡出”，頻率和力度有效地觸動了購房者，放棄觀望入市購房。從銷售均價回升看，“以價換量”對銷售規?；厣暙I度較低。5月商品房銷售規模在年內首次實現環比增長，共銷售商品房10970萬平方米和10548億元，分別環比上漲26%和30%。同比分別下降31.8%和37.7%，降幅較4月收窄7.2%和8.9%。

細化到區域市場，長三角、粵港澳、中西部、環渤海等市場差異顯著：長三角樓市小陽春曇花一現后復歸下行，3～4月新房成交同比降幅顯著走闊，5月雖略有復蘇，但單月同比下降67%，降幅居首?；浉郯拇鬄硡^成交低位運行，1～4月同比跌幅在50%左右小幅波動，5月跌幅顯著收窄至39%，主要得益于部分城市諸如深圳、佛山等成交持續放量，不過部分城市復蘇進程不及預期。中西部地區市場明顯褪色，2月以來成交同比跌幅逐月擴大，5月持穩59%。環渤海地區局部轉暖，但其他區域市場依舊低迷，整體成交同比跌幅為44%，見圖1。

2 新增供應：上半年創3年同期新低，近乎“腰斬”，6月小幅回升

2.1 先降后平，低位波動，單月和累計同比降幅持續收窄

2022年1～5月全國100個重點城市商品住宅新增供應面積9654萬平方米，同比下降48%，創2019年以來同期新低。

從月度表現來看，2月因傳統春節影響供應顯著縮量，單月供應量僅733萬平方米，而“金三銀四”房企推貨積極性依舊不高，月供應量基本在2200～2600萬平方米之間波動，5月再度下探至1876萬平方米，而就同比數據變動來看，無論是單月同比還是累計同比均呈現波動下行走勢，目前已處階段性低位，5月分別持穩在53%和48%，見圖2。

通過對30個重點城市6月供應數據進行估算，可以看出年中房企為沖業績，推貨節奏明顯加快，6月整體供應繼續放量，30城新建商品住宅供應環比增長37%。

2.2 一線韌性較強同比微降，三四線波動下行降幅超50%居首

從不同能級城市供應占比變化來看，一線波動上行趨勢因疫情“戛然而止”，2022年1～3月供應占比基本在10%左右波動，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%;二線城市表現“中規中矩”，供應占比持穩在50%左右，5月增至55%，三四線則延續小幅下行走勢，供應持續縮量，5月占比降至38%。

具體來看，一線城市前5月新增供應面積1027萬平方米，同比回落2%，與2019年同期基本持平，較2020年同期增長22%。二線城市整體供應面積4537萬平方米，同比增下降49%，較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應面積4090萬平方米，同比下降53%，較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。

值得關注的是，通過對30個重點城市6月供應數據進行估算，6月一線城市因疫情得以階段性控制，整體供應穩步回升，環比增長85%，同比下降11%，上半年同比微降4%。而二三線環比回升31%，同比下降45%，累計同比下降48%，不同城市分化持續加劇。

3 新房成交：利好政策疊加下6月放量，累計同比降幅持穩

3.1 月均成交2300萬平低位波動，單月同比降幅持續收窄

全國100個典型城市2022年1～5月商品住宅成交面積合計11578萬平方米，同比下降51%，較之2020年和2019年同期降幅分別達到24%和38%。

從月度走勢來看，年初受春節影響成交慣性回落，3月雖邊際復蘇，但4月再度回落，5月微增至2325萬平方米，同比收窄至55%，不過累計降幅擴大1個百分點至51%，見圖3。

通過對30個重點城市6月成交數據進行估算，不難發現因供應放量，利好政策疊加之下購房信心穩步恢復，樓市整體表現為環比持增，同比降幅收窄，6月單月30個典型城市總成交面積達1716萬平方米，環比上揚21%，同比下降43%，累計同比降幅收窄至49%。

3.2 一線占比波動下行，二線“半壁江山”，三四線小幅微降

從不同能級城市成交占比變化來看，一線因疫情不確定影響，自2月以來整體成交占比便由升轉降，至5月末已降至7%;二線城市始終占據成交“半壁江山”，走勢穩中微增，三四線呈小幅微降，5月占比41%。

分能級來看，一線城市前5月成交面積1026萬平方米，同比下降39%，較2019年同期僅下降10%，好于2020年同期。二線城市商品住宅成交面積共計5731萬平方米，同比下降51%，較2020年同期和2019年同期分別下降27%和38%。三四線城市共計成交4821萬平方米，同比降幅與二線城市相仿，見表2。

值得關注的是，通過對30個重點城市6月成交數據進行估算，6月一線城市迎來集中放量期，成交環比增長55%，同比下降30%，上半年同比下降37%。而二三線環比回升17%，同比下降44%，累計同比下降50%，整體成交的復蘇程度不及供應，購房信心恢復程度尚未達到預期。

4 新房均價：上漲城市減少、漲幅逐月收窄，一線持增、三四線加速下行

4.1 70城房價同比由升轉降，5月末同比下降城市個數達46個

從國家統計局公布的70個大中城市房價指數同比月度變化來看，2022年上半年全國整體承受著較大房價下行壓力，二線和三四線城市房價下降走勢變陡，見圖4。

70個大中城市中房價同比下降的數量逐月增多，如二線城市中天津、沈陽、大連、合肥、福州、廈門、鄭州、武漢等以及三四線城市中揚州、溫州、九江、洛陽、惠州等，房價同比均由正轉負。

具體來看，一線城市中如北京和上海受疫情因素影響新房成交接近停滯，房價變化借故穩定，廣州則同比漲幅由4.5%收窄至1.0%。二線城市則漲跌分化明顯，5月杭州同比漲6.1%漲幅最大，西安和長沙分別上漲4.9%和4.8;而鄭州同比下降達2.5%。三四線城市則普遍下行壓力加劇，5月僅無錫、徐州、金華、贛州和三亞房價同比上漲，超八成大中三四線城市房價同比下降。

4.2 70城房價環比僅一線保持上漲，5月二三線環比降幅收窄

從國家統計局公布的70個大中城市房價指數環比月度變化規律來看，5月全國整體房價出現止跌苗頭。2022年前5月，整體70個大中城市以及二線、三四線城市房價均呈環比下降趨勢。其中4月三者降幅達到最大值，分別為0.3%、0.56%和0.06%。從環比下降城市數量上來看，5月下降城市數量減少至43個，但仍超過70個大中城市半數。

5月，隨著調控政策和信貸監管的進一步放開，三四線城市取消營銷優惠帶動環比降至5月較4月收窄0.13%。但安慶、泉州、九江、煙臺、南充等城市環比降幅仍在擴大。

二線城市則房價環比在“微漲”“微跌”中反復波動，主因是各城市區域市場冷熱不均。如福州、合肥、濟南、重慶等前5月房價均環比小幅波動。

值得注意的是，5月共計有49個大中城市房價環比漲幅擴大或降幅收窄，如錦州環比漲幅擴大2.9%、韶關環比擴大1.1%?？梢娛袌鲂兄聊曛蟹績r出現筑底止跌跡象。

4.3 一線房價同比漲14%，二線持平分化加劇，三四線普降

從2022年百城新建商品住宅成交統計均價來看，前5月整體同比小增，從能級上來看，2022年前5月一線城市同比上漲14%，尤為顯著，見表3。二線城市房價走勢分化明顯，三四線城市房價則同比普降，僅部分強三線和樓市相對獨立的弱三四線城市同比小增。

具體到各城市來看，一線和強三線房價上漲顯著，廣大三四線城市房價回調顯著。前5月百城商品住宅成交均價漲幅TOP10中，北上廣深4城均上榜，二線如長沙、南京以及強三線泉州、蕪湖、無錫等也均有10%左右同比漲幅。除少部分高價項目延遲網簽帶來的結構性因素外，上述均為2022年上半年市場尚可的二三線城市。而更廣大的三四線城市仍處于房價下降中，雖二季度起房企陸續取消了銷售折扣，但如廊坊、香河、宜興、麗水、中山等城市房價同比降幅仍超10%。

5 新房庫存：狹廣義分別維持6億和38億平方米，成交企穩后去化周期轉降

5.1 百城狹義庫存6億平方米高位持穩，去化周期年內首降至23個月

2022年以來，因供需疲軟，狹義庫存整體延續高位波動，據監測，2022年5月百城商品住宅庫存量達到了60726萬平方米，較4月下降216萬平方米，同比增長5%。

去化周期由急速攀升轉為高位回落，因5月地方政府密集出臺新政“托市”，購房者信心有所恢復，成交環比上升，因而整體去化周期也由2022年4月末的24.6個月降至5月的23.3個月。

5.2 三四線庫存增長快，弱二線去化周期超3年

聚焦到短期庫存壓力較大的單個城市，從5月狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和內陸二線城市，青島、武漢、沈陽5月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列5月末狹義庫存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來看，東南沿海弱三線城市庫存壓力開始顯現，雖然庫存基數不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調加劇，庫存同比漲幅均在20%以上，三明、泰州、鹽城、等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番，見圖5。

而從去化周期來看，本文篩選5月庫存去化周期TOP20城市，除北海、欽州、寶雞等因歷史原因庫存積壓較多的城市之外，還有嘉興、惠州、珠海、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內陸二三線城市諸如煙臺、沈陽、大連、蘭州去化周期超40個月且同比持增，短期內去化承壓。

6 二手房：筑底回升、降幅收窄，蘇杭等城市回暖進程領先新房

6.1 前5月成交累計同比降47%，二季度以來環比降幅穩步收窄

2022年1～5月二手房累計成交面積3799萬平方米，同比下降49%，市場規?？s量明顯但降幅略低于新房市場。

逐月來看，1月20個重點城市成交面積同比下降53%，至5月降幅收窄至47%。尤為值得一提的是，4月起二手房市場開始回暖，環比降幅由4月9%收窄至5月7%。

整體而言，至5月末全國二手房市場已完成結構性筑底。一方面主要城市同比降幅趨穩且有收窄跡象，另一方面環比降幅收窄，其中部分二線及三四線城市5月已環比增長。整體市場出現筑底變化的主要原因是4月以來政策監管環境快速寬松，如房貸利率和購房首付降低、二手房買賣增值稅征免年限5改2等。

經過4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。6月8個重點城市二手房成交量為389萬平方米，環比上漲4%，同比降幅收窄10%至下降31%。受此拉動8城前6月累計同比降幅較前5月收窄3%至下降45%，見圖6。

展望

7 供應：預期環比顯著增加，“以銷定產”政策城市將集中放量

2022年下半年，筆者預判市場將迎來供應的穩步放量?；谇?月低迷的市場行情，房企“躺平”心態嚴重，整體推盤積極性不高，6月因疫情得以階段性控制疊加政策利好密集出臺，整體成交已有企穩回升態勢，房企心態預期也將隨之轉變，加緊供貨節奏。同時，本文盤點了2021年22個核心一二線城市推行集中供地，根據不同城市項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況，三季度也將迎來一波供應高峰。

而不同城市間的分化預期也將持續加劇，“以銷定產”下加快新房銷售表現較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。因而一線和短期內市場熱度較高的強二線仍是房企推盤的重點區域，一線城市去年供地量相對充沛，2021年經營性用地成交面積同比增長6%，上半年北京、上海因疫情影響積壓的大量待售項目有望在下半年集中入市。

弱二三線城市則面臨供應持穩或小幅微降。一方面基于2021年二三線城市經營性用地成交建面分別同比下降26%和22%，房企拿地積極性不高，待開發項目的減少制約新房供應面積的放量;另一方面，房企現金流吃緊的情況下更多強調集中力量辦大事，或將減少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項目的續推加推為主。此外，值得關注的是，對于弱二三線城市而言，寬松政策的提振效果遠不及購買力充裕的核心一二線，在整體市場成交尚無起色的情況之下，房企的推盤積極性也會受到一定的負面影響。

8 成交：整體筑底、局部回升

目前來看，利好政策疊加的效果已在部分城市，諸如蘇州、佛山等開始顯現?；谡w穩地產的政策基調和供應放量的大前提，預計2022年下半年成交有望逐步走出低谷，呈現邊際復蘇，成交單月同比和累計同比降幅預期都將持續收窄，全年成交規模則將呈現高位回落，同比降幅15%～20%。

一線城市成交量穩中有增。北上廣深基本屬于供給主導型市場，購買力相對充裕，核心區域改善項目“一房難求”，整體市場熱度較高。目前上海、北京主要受短期疫情影響，廣州、深圳主要是購房者觀望情緒加劇，下半年只要核心區域供應放量，邊緣區域限購松動，整體市場回升屬大概率事件。

二線城市成交量預期與去年持平或小幅微增，不同城市分化行情持續加劇。首先，短期內市場熱度較高的杭州、合肥等城市預期高熱延續;其次，西安、成都等行情獨立，自成一體的城市成交還是有望穩步放量;繼而南京、蘇州、寧波等基本面較好，藏富于民的城市有望在利好政策的持續發酵之下迎來復蘇行情;最后，鄭州、南寧、昆明、福州、濟南、青島等弱二線城市若無寬松政策的持續加碼，全面回暖可能性不大，購買力見頂是核心問題，經濟恢復速度決定居民購房預期，由此判定這些城市樓市整體還將延續低迷。

三四線回暖持續性仍有待觀察，多數城市或將延續低迷行情。目前來看，強三線諸如佛山、無錫等已見復蘇征兆，來訪量穩中有增，成交小幅放量，帶動開盤去化率有所回升。不過這有可能是政策密集出臺帶來的短期成交激增，是否能持續放量仍有待后期觀察，而對于需求全面透支的鹽城、泰州、駐馬店、菏澤等城市，即使有層層利好政策支持，短期成交也難有起色，2022年也將延續低位盤整走勢。

對于二手房市場而言，基于6月主要城市二手房成交量環比大增，筆者認為二手房市場將伴隨新房市場一并回升，部分城市二手市場增速將超過新房市場，但整體成交規模在三季度仍將處于歷史低位，全年成交規模將同比2021年穩中有降。

9 房價：整體預期保持同比低位

2022年上半年房價一方面同比上經歷了近一年的樓市下行后主要城市房價均處于歷史低點;另一方面二季度以來環比上高能級城市已出現筑底回升趨勢。因此，筆者判斷三季度全國整體房價水平將同比增速將擴大、環比將穩增。一線城市仍將在高價房源網簽的支撐下維持同比較大增長;隨著調整限價的城市變多，二線城市間房價分化現象將有所緩解，房價將環比穩步上漲;三四線城市隨著成交面筑底，房價將環比由跌轉穩。但需要強調的是，各能級城市房價水平三季度仍將處于歷史低位，除小部分城市外，不會出現成交均價短期激增現象。

10 庫存：核心一二線將持穩微降，三四線去化周期拉長風險加劇

2022年下半年，筆者認為供需預期都會有企穩回升態勢，但市場熱度預期難回去年高峰時期，因而狹義整體庫存或將延續高位持穩。

核心一二線城市整體庫存量有望持穩或小幅微降。尤其是當前市場熱度較高的北京、上海、杭州、合肥等城市，因購買力相對充裕，供不應求持續加劇，但凡核心區域供應放量基本都會迎來成交爆發式增長，狹義庫存有望延續低位波動態勢。

不過，對于基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持續放量，涉宅用地成交規?；驅⑴c新房成交走勢趨同，延續穩中有增態勢;另一方面，房企開工信心略有恢復，5月新開工面積達11889萬平方米，環比上漲20%;兩相綜合，下半年整體未開工地塊量還是有望持平上半年或是小幅微降。