全面預算管理在房地產開發企業中的運用探究

高 潔 北京建工集團有限責任公司房地產開發經營部

全面預算管理，即企業以分析自身戰略規劃，明確經營目標為基礎，以預算為基準，合理統籌安排企業內部的經濟活動支出，并借助預算方案對預算執行的過程和結果展開相應的管理活動。在企業內部控制工作中，全面預算管理占據著較為重要的地位，具有極強的系統性、綜合性，是企業內部一項較為完整的管理活動。作為現代化企業的一種管理制度，全面預算應堅持對權力的適度分散，遵循集中管理和控制的原則，這對于企業資源的優化配置和戰略管理效果的提升具有積極意義，同時有助于企業合理有效地控制經營活動。近年來，房地產行業發展較為迅速，面臨著日益激烈的市場競爭，國家也對其出臺了貸款新規、“三條紅線”的一系列政策文件，對房地產企業發展格局的轉變產生了極大的影響。在此背景之下，面對日益激烈的市場競爭環境，房地產企業為得到可持續發展，全面預算管理的實施則顯得格外重要。

一、全面預算管理在房地產開發企業中的運用意義

第一，有助于房地產企業優化資源配置。全面預算模式下，房地產企業可優化配置企業內部的有效資源，讓企業在面對激烈的市場競爭時能夠占據最佳位置。

房地產企業在全面預算管理下，能夠明確各項目資金的投入狀況，避免投資盲目性，實現資金的合理使用。

第二，有助于企業對開發建設成本的管理控制。開發建設成本對房地產企業的持續運營和發展具有重要影響，為此企業應對開發建設成本進行合理有效的控制以促進該目標的實現。一方面，企業應通過全面預算為企業培養專業人才，以合理對企業成本進行管理控制；另一方面，企業可通過全面預算管理讓企業對工程建設各環節進行了解，進而更好掌握企業運用工程建設材料的情況，對成本預算進行有效控制，實現對開發建設成本的合理管控。

第三，有助于房地產企業持續健康發展。全面預算管理也更加符合當前時代發展的需求，為此房地產應通過對全面預算管理的合理運用，對企業工程量以及使用資金的具體情況進行了解，應對其經濟來源有所了解。全面預算的運用，有助于企業工程之間的有效銜接，使建設效率和資源利用程度得以提升，繼而更好地推進企業的可持續發展。

二、房地產開發企業運用全面預算管理存在的問題

(一)全面預算管理認識不足

如今，我國房地產行業面臨著日益激烈的市場競爭，尤其是中小房地產企業，他們面臨的挑戰更加嚴峻，整個中小房地產市場正處于洗牌階段，而大中型房地產企業的經營項目不斷增加，整個企業的規模正在快速擴大。很多的房地產開發企業領導層并未充分了解全面預算管理，甚至對于全面預算管理存有很大偏見，認為這一工作的展開僅由財務部門進行，使得預算工作無法在企業其他部門的支持和配合下順利展開，嚴重影響到企業全面預算管理工作效率，其在企業中具體運用的作用無法得到充分有效的發揮。房地產企業在實施全面預算管理過程中，全面預算管理工作流于表面，企業各部門在全面預算管理工作中無法做的相互配合和相互協調，企業各部門之間都各自為營，相互推脫自身的責任，不能很好地配合企業開展全面預算管理工作，嚴重影響了企業開展全面預算管理的科學性和有效性，這對于房地產開發企業持續健康發展非常不利。

(二)預算管理編制缺乏科學性

全面預算管理在房地產開發企業運用中的不科學性，主要表現在預算管理方法以及程序編制兩個層面。從預算管理方法方面來看，企業運用的依然是傳統的、落后的方法，不夠先進，同時各部門之間缺乏密切、順暢的溝通，日常業務展開中缺乏配合，從而導致預算管理人員在對成本計算時存在較大的誤差，與實際情況之間的差異較大，導致企業經營者難以科學合理的評估和預測全面預算管理，對企業資金優化配置產生不利影響，甚至于對企業實際工程成本造成嚴重影響。當企業出現全面預算問題時，將無法為企業的經濟利益提供有效保障。另一方面，不科學的預算管理程序，使各部門之間難以順暢地進行有效溝通，尤其是預算造價部門相關人員無法及時和財務人員進行溝通，使得預算管理結果不準確，從整體上降低預算管理效率。

(三)預算執行與控制缺乏靈活性

企業在預算執行與控制過程中，應該重視內部預算調整管理工作。房地產開發企業在開展預算管理過程中，為了保證企業預算執行與控制流程的嚴謹性，規定企業不能隨便進行預算調整。雖然房地產開發企業建立了嚴格的預算標準，可以有效避免預算執行效果產生偏差，但是企業如果不結合自身實際情況改變預算，一旦企業的外部環境發生很大變化，企業經濟業務預算管理將無法滿足自身實際發展需求，且企業內不少經濟業務很容易受到外部主觀因素和客觀環境的影響，而企業原有的預算執行方案，無法有效推動經濟業務的發展，這促使企業不得不調整預算。因此，房地產開發企業在完善預算執行與控制流程時，不可局限于嚴格控制預算調整，而應結合企業自身具體的經濟事項，靈活地涵蓋企業各項預算管理。房地產開發公司應該針對預算調整事項，制定靈活嚴謹的預算調整管理制度，對于企業嚴控的預算執行業務事項，應該盡可能地限制預算調整。

(四)缺乏完善的考核和激勵機制

目前，房地產開發企業在經營過程中存在的問題，如過于重視內部財務指標最優化，忽略企業內部非財務指標考核。房地產開發企業通常都是依據財務數據制定生產經營決策，所以應充分考慮企業經營中各種非財務指標的影響，比如企業如何樹立自身品牌，如何構建有效的信息系統、如何拓展銷售渠道等。如果企業編制預算缺少非財務指標信息，將無法發揮出全面預算管理考核的作用。因此，房地產開發企業應該構建科學嚴謹的全面預算管理體系，充分挖掘全面預算管理的隱形功能，為企業營造積極的文化環境，為企業持續健康發展鑄就堅實基礎。

房地產開發企業采取檢查預算與實際數值相比較的分析方法，通過比較分析發現企業全面預算管理在工作評價方式存在諸多不合理之處，這是由于其評價指標太過于簡單化，企業過于關注金融方面的評估，忽視了業財務方面的考慮所造成的。房地產開發企業在編制預算時，是以以往幾年的經營數據為參考依據，對于企業內部和外部形勢變化關注極少。很多房地產開發企業只設立現金獎勵，沒有設置非貨幣性獎勵，對于企業部門發生的不良行為沒有制定明確的懲罰標準，也沒有制定完善的考核激勵機制，嚴重阻礙了企業全面預算工作的落實。

三、房地產開發企業全面預算管理的運用措施

(一)增強全面預算管理意識

房地產開發企業經營發展中，為保證全面預算管理的順利展開。首先，房地產開發企業管理層和基層員工應該提高自身的管理認識。唯有企業所有員工對全面預算管理的重要性具有正確認識，才能讓企業全面預算管理工作獲得堅實的基礎，同時在日常經營管理中，企業應不斷對經驗進行積累，總結教訓，有效提升企業全面預算管理的工作效率；其次，房地產開發企業的領導者應該充分發揮自身的帶頭作用，領導企業各部門積極參與其中，將全面預算管理的優勢發揮出來，在提高企業管理水平的基礎上，實現房地產開發企業全面預算管理持續健康發展；最后，房地產開發企業開展管理活動，應該以企業自身的實際情況為基礎，結合企業開發項目的特點，優化調整企業全面預算管理工作內容和程序，顯現出企業全面預算管理工作的重要性，明確企業各部門的業務范疇和工作職責，積極配合企業開展全面預算管理工作，提高企業全面預算管理效率，使企業在行業發展中獲得更強的競爭力。

(二)提升預算管理全面性和科學性

房地產企業管理者應對全面預算管理工作加強重視，并積極對其編制程序進行完善，推動相關部門之間的有效溝通，以此使全面預算管理編制更加具有科學性。房地開發企業應先設置全面預算管理模式，統計企業各組織機構預算科目，然后結合行業預算科目為全面預算制定相應的管理模板，最后依照該模板向各組織單位下發相應的預算。除外，房地產企業全面預算管理應對責任中心和審批中心進行制定，各組織單位應先向財務部門上報預算，待審批通過后責任中心結合預算編制下發預算，最終由各組織單位依照預算對責任報告進行制作，對預算資金的使用方向進行確定，以便企業財務部門全面管理預算。企業還可有效整合關于企業財務部門的全部項目預算管理，且通過其具體程序管理企業采購、施工等主要預算管理階段，如此才能夠為房地產企業的預算管理工作提供科學、全面保障。

(三)加強全面預算管理執行及控制

房地產開發企業實施全面預算管理執行與控制的關鍵在于制定出靈活的預算調整機制。首先，企業應該嚴格遵循全面預算調整原則，并通過申請審核制度合理地控制預算調整。企業開展預算調整不是因外部環境發生變化，導致預算執行發生劣勢影響，而是企業出現無法彌補預算執行劣勢影響情況時，才能科學合理地開展預算調整。其次，企業應該合理規劃預算調整頻率，對企業季度和年度預算執行情況進行深入分析，重視企業重大或者關鍵性影響因素上的差異問題，認真分析這些差異問題的發生規律，并制定合理的預算調整頻率，明確企業預算調整的具體權限。企業的經濟發展決策與預算調整有著緊密聯系，企業應該加強預算調整權限的管控，必須由企業董事會經過會議商討確定批復以后，才能針對預算執行效率、收入和利潤等相關指標事項進行預算調整。最后，企業應該嚴格控制預算調整程序，針對調整原因、方案確定和指標對比進行嚴格審核。企業預算管理部門要嚴格按照調整原則，當預算調整方案缺乏嚴謹性時，應該積極協調和完善預算調整方案，對于不符合預算調整條件的方案，一律不予批復。

(四)完善業績考核及激勵機制

房地產開發企業實施全面預算管理時，往往只重視短期效益的提升，過于關注短期評估指標，忽視企業長期的發展，導致企業在預算管理上出現不平衡問題。因此，房地產開發企業應該采用平衡積分卡的方法，解決企業預算不平衡問題，這種有效的解決方式能夠突出重點，細化企業總體戰略規劃，明確企業預算執行關鍵指標，嚴格按照行動計劃執行。房地產開發企業還可以采用量化指標約束企業的預算行為，讓企業的績效考核更具科學性和可操作性，及時評估和分析企業各種因素產生的原因和可能造成的后果，積極推動企業全面預算管理工作，充分發揮出全面預算的成效。

此外，房地產開發企業應該嚴格落實激勵機制，不僅給予企業員工物資上的獎勵，還要給予員工精神層面上的激勵。房地產開發企業每年末應該組織評選先進活動，要求企業各部門積極參與評選活動，對于企業評選出來的優秀員工，可在表彰大會上為其頒發榮譽證書，組織企業優秀員工外出旅游，并為他們提供更多的深造和提拔機會。企業在鼓勵員工提升自身綜合素質的基礎上，為員工提供更好的發展空間，如果員工在工作中出現失誤，應該對其進行降職罰款處罰，并在企業內部實施末位淘汰機制，約束員工的行為并激發員工的工作積極性，真正發揮出業績考核的作用，推動企業進一步完善自身全面預算管理工作。

四、結語

我國經濟發展中，房地產企業的地位非常重要，為此推進房地產企業健康持續發展可謂當前該企業最為主要的任務。為此房地產企業應注重分析其全面預算管理中面對的問題，以此積極采取有效措施。本文通過分析指出房地產開發企業在實施全面預算時存在著對其管理認識不足，預算管理編制缺乏科學性，預算執行與控制缺乏靈活性以及缺乏完善的考核和激勵機制等問題，由此需要房地產企業增強全面預算管理意識，增加預算管理全面性和科學性，加強全面預算管理執行及控制以及完善業績考核及激勵機制等方案進行解決，以此更好地對房地產企業的成本進行有效控制，促進企業持續發展?！?/p>