房地產企業稅務風險及防范策略研究

文/孫志華（天津裕昌房地產開發有限公司）

房地產企業身處激烈的市場競爭格局，且本身業務關聯度較高，具有一定的復雜性，在日常經營中所涉及的稅種較多，如增值稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、印花稅、契稅等，由此，面臨的潛在稅務風險也呈現出復雜性，特別是隨著其經營范圍擴大、業務擴展的背景下。引入全過程管理理念，深入到房地產企業中對各環節的稅務風險進行分析，并提出具有針對性的防范策略，旨在更新思維理念、樹立精細化管理模式，提升房地產企業的稅務籌劃能力，有序防范風險，助力于企業的有序、穩健經營。

一、稅務風險內涵

（一）稅務風險的概念

現代企業從成立起，便與稅務產生了緊密的聯系。在發生稅務活動、繳納稅費的過程中，可能會產生兩類稅務風險（Tax Risk）：一是，應納稅未繳納、少繳納風險。由于企業自身行為違反或不符合稅收相關法律、法規，導致未及時向稅務機關足額繳納稅款，會視行為的輕重、有無故意而受到處罰，如補繳稅款、加收滯納金等[1]。二是，多繳納稅款，增加了企業的稅負。由于企業自身對稅收相關法律、法規理解不準確、不熟悉，對稅收優惠政策理解不深入，導致多繳納了稅款情況[2]。

可見，對于現代企業而言，在實際經營過程中，不可避免地會發生納稅行為，必須要采取合理的手段進行稅務風險的規避，否則可能會給企業造成嚴重的經濟損失，例如，因偷逃稅而接受法律制裁，因長期不當繳納稅款而產生大量的滯納金等。也可能因缺乏納稅籌劃或對稅收優惠政策不理解，而多繳納稅款，增加企業的稅負壓力，導致企業持續承受經營、運營資金壓力。

（二）稅務風險的主要特點

對于現代企業而言，均不可避免地面臨著稅務風險，呈現出主要的特點如下：

一是，客觀性與必然性。稅務風險是客觀存在的，不以人的意志為轉移。從企業的經營屬性來看，追求稅后利潤最大化是其經營的目標所在，由此，在發生稅務行為時，勢必會盡可能地少繳稅，減少稅務成本，但由于信息不對稱的因素，如稅收法律法規理解偏差、履行繳納義務不主動等，勢必會引發稅務風險[3]。

二是，普遍性與廣泛性。企業在日常經營中，各項運營活動都可能會涉及納稅行為，由此，也可能會普遍性地面臨著各類稅務風險[4]。例如，房地產企業的經營規模較大，所涉及的環節較多，在材料采購、固定資產購置與折舊、房屋銷售等環節均會產生納稅義務，由此，稅務風險呈現出普遍性與廣泛性。

三是，潛在性與無形性?，F代企業在經營過程中，所面臨的稅務風險可能具有一定的潛在性，從短期來看，可能會對企業的經營并無影響，而長期積累至一定程度，甚至可能給企業帶來巨大的危機與生存隱患[5]。例如，房地產企業經營面臨一定的復雜性，所涉及的稅費數額較大，若在某一環節出現了少納稅情況，短期可能對企業影響不大，而長期積累，通過稅務核算被發現后，可能是巨大數額的稅款未繳納，不僅需要補繳、加收滯納金，還會給企業的聲譽造成風險，甚至受到行政處罰等。而稅務風險具有無形性，存在于企業內部卻無法明確地感知，往往只有通過強化內部控制、加強風險預警，以及依靠稅務人員的專業勝任能力，才能夠進行動態跟蹤和感知。

二、房地產企業稅務風險分析

房地產企業經營具有一定的復雜性，往往呈現出經營范圍廣、多個項目同期建設等情況，由此，給納稅管理工作造成一定的難度，基于全過程的管理思路，對項目開發、建設中的各環節展開稅務風險分析。

（一）土地獲取環節稅務風險

房地產企業在項目開發前期策劃階段，先購買土地，進而成立項目組進駐開發。在土地開發階段，要關注增值稅抵扣風險，特別是購置土地的價款較高，在項目開發中占據成本比例較大，一旦無法進行增值稅抵扣，勢必給企業的開發造成較大經濟損失。同時，若土地是通過拆遷等方式而獲得，則會涉及到拆遷補償、保障房建設等，需要與當地政府進行協調，關注后期在項目開發后進行審核時，是否存在土地增值稅清算風險。特別是要注意，在扣除土地價款時，必須要符合相關的硬性條款規定，否則可能出現稅務風險。最后是土地購置者、納稅人的身份問題，不同的身份，后期對土地增值稅清算影響較大，例如，一些企業會成立項目公司作為納稅人，以便充分享受稅收優惠政策。

（二）項目開發環節稅務風險

在房地產項目的開發階段，所涉及的流程較多、稅種較多，需要統籌全局開展納稅籌劃。例如，在開發階段，很多項目會從外部籌集資金，如銀行借貸，是否滿足利息資本化的規定，在會計分錄時計入“開發成本——資本化支出”，必須按照會計準則進行處理，以避免發生延遲繳納稅款情況。在勘察設計合同、建安承包合同等管理中，要關注印花稅的繳納，通常在開發階段會涉及到大量合同的簽訂，易忽略了印花稅的申報工作。在發票管理環節，要關注是否獲得了增值稅專用發票，例如，一些項目分包給工程隊，由于金額較小，往往對工程隊能否開具發票情況未進行核實。又如，購買園林苗木時，要關注代開發票的風險，防范產生虛假增值稅進項稅額。

（三）銷售環節稅務風險

房地產項目開發完成后，進入到銷售階段，在獲得預售許可證后，要向稅務機關預繳稅款，要關注預繳增值稅、預繳土地增值稅與項目整體測算的關系，盡量避免因產品線匹配、分期、推盤節奏、定價策略而導致的資金壓力和稅負風險。在銷售環節，要制定合理的銷售方案，以防范稅務風險。例如，地下車位的銷售方式，是作為房屋的附加資產贈送，還是作為單獨產權銷售等，以及在制定銷售合同中約定是否明確，銷售發票的開具是否正確等，這些都會關系到后期稅負的清算，進而影響到企業的最終收益。特別是要關注應收未收購房款的情況，也應確認為收入實現。

（四）竣工支付環節稅務風險

房地產項目在開發完成后，進入到竣工支付環節，要在交付階段對未抵扣的進項稅票進行足額抵扣，否則一旦進行了結算，便會出現留抵情況，給后期的抵扣工作帶來不便，甚至可能引發稅務風險。在房屋交付環節，要對合同、交付、開票時間進行明確，按照孰先原則準確把握，以便確定繳納義務發生與時間。特別是要關注房屋未辦理交房手續的情況，也要履行納稅義務。同時，要進行樓盤項目實際稅負率、發票、實際毛利等的申報工作，以便與當前的稅收政策相符，雖然可能因部分尾盤未處理，可后期結合實際發生額進行稅負的計算。

三、房地產企業稅務風險防范策略分析

21世紀以來，房地產行業呈現出高速發展的態勢，隨著業務擴展、經營擴張，在內部管理中潛在的稅務風險可能成為限制行業有序發展的障礙，通過樹立全過程管理的理念，對項目開發、建設過程中潛在的稅務風險點進行梳理與分析，強調要從強化內部管理、增強風控能力著手，進而探索契合房地產企業實際的稅務風險防范策略。

（一）建立完善稅務風險內控管理

房地產企業的經營具有一定的復雜性，要強化納稅管理、提升稅務風控水平，必須要結合經營實際，構建完善的內控管理體系，對各個環節潛在的稅務風險實施動態監控、逐項排查，從而提高稅務籌劃管理工作。加強企業合同管理，注重業務與財務工作的整合，嚴格監管合同條款和履行等，由稅務專崗人員提出合理的稅務建議，有效防范合同簽訂環節潛在稅務風險源。房地產企業大多具有規模大、內部職能部門多等特點，在構建稅務風險內控體系中，要著力加強各部門間的協作與聯系，借助信息技術平臺，體現稅務管理工作的高效性。法務部全面核對、審核合同條款；財務部對經濟條款進行審核，全面了解雙方履行的義務與責任，并提出合理的稅務建議；工程部門對施工、建筑、進度等方面的條款進行審核，了解各自的責任。通過在房地產企業內部各部門的溝通與協作，強化內部管理，從合同簽訂、履行環節著手，構建稅務風險內控管理機制，做好風險防控工作。

（二）增強企業的稅收籌劃能力

房地產企業經營過程具有一定的復雜性，所涉及的稅種數量較多，由此，在日常的財務管理工作中，首先要重視稅務籌劃工作，并不斷增強企業的稅務籌劃能力，降低稅務風險概率。加強對工程項目的管理，提高財務報表的編制水平，著力提升數據的真實性與完整性，從而使稅負計算、抵扣等合規推進。其次，由于房地產企業在經營中所涉及的稅種數量較多，且部分稅負計算復雜，如土地增值稅等，要加強稅務專崗人員的引進、培訓工作，從而全面地開展稅務籌劃工作。尤其是一些大型房地產企業，要促進稅務與財務、業務的融合，派遣稅務、財務人員到工程項目上了解各環節的業務，詳細地對各項稅收政策進行熟悉，從而結合房地產企業運營的特點，從全過程的思維視角，以合法性為原則，著手開展納稅籌劃工作。最后，加強與稅收征管部門工作人員的聯系，對于不熟悉、把握不準的稅收政策，積極主動地向工作人員請教，從而合規推進納稅籌劃。

（三）增強企業財務稅務管理能力

房地產企業的經營特征，決定其對企業財務稅務能力提出了更高的要求。尤其是在實際的經營過程中，往往存在著多個項目同期開發建設的情況，財務稅務工作呈現出復雜性，為有序保障企業的正常運營，必須著力增強財務稅務管理能力。企業內部在組織培訓過程中，要著力加強財務分析、審計工作、稅務管理等知識體系的構建，不僅是財務、稅務人員，項目的負責人也要有所涉獵，從而逐步構建專業性強的財稅人員隊伍。房地產企業在經營中，要嚴格不相容崗位設置原則，重點關注密集資金、大批量資金的收支，由稅務人員積極介入，運用稅務知識體系與職業素養，開展稅務處理工作，有序做好稅務風險防控工作。設置稅務專崗人員從事稅務登記、核算、檔案保管等工作，定期進行納稅申報與審核，特別是借助于大數據技術，與歷史評估稅務風險進行比對，排查和防范風險。尤其是在金稅三期系統運用基礎上，加強與稅務機關的溝通，積極應對潛在的稅務風險，關注薄弱環節，采取積極應對措施防范。

（四）樹立正確的法律和依法納稅理念

房地產企業在開展稅務籌劃工作中，必須要牢固樹立依法納稅的理念，以合法性作為根本原則，深入地熟悉相關稅收政策、優惠政策，必須要防范偷稅漏稅事件的發生，由此，不僅給企業造成經濟損失，還會對聲譽、品牌形象等造成嚴重損失。在日常經營過程中，加深誠信納稅的教育工作，在全員中普及稅收相關知識，調動全員主動學習稅收政策，特別是項目負責人，其對整個項目的推進進行全面管理，更要樹立依法納稅、合規籌劃的理念，在具備一定稅收知識的基礎上，將稅務、財務、業務相融合，合法合規創造經濟效益。全員性地樹立稅務風險意識，加強日常各環節的管理工作，尤其是針對潛在的稅務風險源進行特別關注，嚴格操作流程、有效防控。稅務管理人員更是要深入到業務活動中，結合自身的稅務專業知識與經驗，著力降低稅務風險發生概率。

四、結語

在經濟運行新常態背景下，房地產企業運營面臨著激烈的競爭格局與嚴峻挑戰，各類潛在的風險逐漸凸顯現，只有深化內部管理、更新思維模式，有序地加強風險預警與防范工作，才能夠提前化解風險，提高企業運營的穩健性。房地產企業經營本身具有一定的復雜性，且所涉及的稅種較多，給稅務管理工作造成一定的難度。稅務風險具有一定的普遍性、復雜性和潛在性，貫穿于房地產企業運營的各環節中，只有樹立全過程管理理念，對各環節潛在風險源進行梳理，才能夠找準癥結所在，提升納稅管理水平。深入到房地產企業中進行調研，進而提出建立完善稅務風險內控管理、增強企業的稅收籌劃能力、增強企業管理財務稅務能力、樹立正確的法律和依法納稅理念等稅務防范策略，旨在為企業的納稅管理提供新思路、新理念，助力企業穩健經營、合法合規納稅。