房企破產后的購房人優先受償權保障研究

文/丁國峰 姜婷

一、問題的提出

近年來，我國房地產行業蓬勃發展，大小房企數不勝數，涌入了大量的炒房客，房價更是不斷攀升，遠超國民經濟水平。為了貫徹“房住不炒”的調控政策，大力遏制房價泡沫增長，中央與地方收緊貸款政策，許多房企資金鏈斷裂，入不敷出，瀕臨破產。房企的生產經營過程涉及眾多的權利人，包括負責房屋建造的建筑工程承包人、銀行等擔保物權人、購房人以及普通債權人。企業破產以后，這些人的權益都需要依靠破產財產清償來實現。然而，房地產企業的破產財產是有限的，未必能保障所有債權人的權益。購房人因其經濟水平與信息弱勢地位，是房企破產債權人中較為特殊與弱勢的群體。在商品房預售模式下，如果房地產企業破產，購房人的購房目的無法實現，可能會錢屋兩空，危害他們的生存。同時，購房人數量眾多，占到房地產企業破產債權人的一大部分。如果房企破產后購房人的利益無法得到維護，則勢必會導致民情激憤、社會動蕩。

目前，我國關于房企破產后購房人權益保護的研究基本集中于購房人類型與優先權的適用條件。孫巍、吳凡、舒曼（2017）認為應當將購房消費者作限縮解釋，排除將購房作為贏利手段的投資購房人。而其他專家認為，購房消費者應既包括將房屋作為生存資料的購房人，也包括以投資贏利為目的和以房抵債取得商品房備案的購房人。大多數學者都認同被拆遷人應當以第一順位優先權獲得清償。本文從房地產企業破產中購房人特別保護的法理依據入手，梳理分析目前房企破產中購房人優先權的規定現狀，發現購房人優先受償權存在法律依據不足及規范之間相互沖突、權利主體待明晰、適用范圍與條件不明確等問題，因而提出從問題角度完善我國房企破產中購房人的優先受償權。

二、房企破產中購房人優先受償權理論基礎

（一）破產程序中購房人優先受償權法理依據

房地產開發企業破產較一般的企業破產更加復雜特殊，涉及更為廣泛的利益，包括購房人、建設工程承包人、擔保物權人與其他債權人等多方利益主體，需要加以平衡保護。建筑工程承包人享有《合同法》規定的優先權，銀行等擔保物權人享有《物權法》規定的優先權，而購房人的權益沒有明確法律規定。如果房地產企業破產，則購房人將遭受巨大打擊。因此，購房人優先受償具有一定的理論依據。

1.生存權理論。住宅是人的基本生活資料，是人生存必不可少的物質條件。從一定程度上而言，房屋是弱勢群體實現其生存權的重要物質條件。如果房企破產，則會導致購房人的財產權與生存權都無法得到保障。生存權理論主要著眼于利益種類的不同，房企破產中的其他債權人的利益基礎并非生存權。建設工程承包人及其抵押權人在商品房或在建工程、土地上的權利主要是經營利益，而購房人購買房屋主要是基于生存的需要。立法者之所以規定購房者享有優先受償權，是因為根據社會政策，經營利益應為生存利益讓步，即購房者的生存利益更需受到保護?！逗贤ā氛强紤]到建筑工程承包人管理的建筑工人的生存利益，賦予建筑工程承包人優先受償權，而最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(法釋〔2002〕16號）（以下簡稱《批復》）中規定，購房人就所購房屋優先于建筑工程承包人受償。從中可見，在司法實踐中，最高人民法院也肯定購房人的生存利益需要給予優先保護。

2.物權期待權理論。物權期待權理論從購房人與房企簽訂商品房買賣合同的目的出發，認為在理想化交易狀態下購房者對房屋所有權擁有心理期待。我國采用商品房預售模式，購房人與房企達成商品房買賣交易時，房屋尚在建設過程中，無法交付以及辦理房屋的產權變更登記，購房人與房地產企業之間只是合同之債。只有進行物權登記后，才能發生物權變動。為保障物權在未來能夠如約發生變動，購房人的期待權雖然不是物權，但其支配效力不斷增強。然而，購房人的期待權依賴購房人與房企的買賣合同關系，并不是一種債權。如果合同無效或者被解除，購房人的期待權并不會直接消失。因此，該期待權是獨立于買賣合同的，期待權具有物權的特性。購房人的期待權能否得到保護與承認也是影響房地產市場穩定性的一大關鍵。因此，在房地產企業破產中，給予購房人一定的特殊保護符合物權期待權的本質需求，購房人的期待權需要得到一定的保障。

3.公平清償理論。公平清償理論本質上是一種利益平衡原則，其內涵是各主體間的利益沖突與協調。從實現債權的能力、獲取信息的能力、承受損失的大小等方面看，購房者與其他權利主體相較處于弱勢地位，應當給予適當的保護，維護社會的公平正義。公平清償理論基于債權平等的民法原則，強調存在數個債權時，各債權是平等的。然而，出于社會公平的考慮，在房地產企業破產的背景下，如債務人的財產本身不足以清償所有債務，則應該由所有的債權人平等承受風險，防止弱勢債權人遭受損害。這并不意味著對所有的破產債權都應該同等對待。一方面，由于房地產企業的開發需要投入大量的資金、設立擔保物權，為了保障市場的安全與穩定，《破產法》通常會賦予擔保物權完全的保護，這是由于擔保的債權清償后一般已無剩余財產可分配。此外，《合同法》規定了建筑工程承包人的優先受償權，目的是為了保障建筑工人的生存權益，而對購房人卻還沒有明確的法律保護，這有違公平清償原則。另一方面，從實質公平的角度來看，購房者的弱勢地位也要求給予購房人特別保護。購房人是破產房地產企業眾多債權人中唯一的消費者，作為消費者的購房人在信息獲取與風險預測方面都處于弱勢地位，規避風險的能力相較其他債權人為弱，因此需要給予特殊保護。

（二）我國購房人的優先受償權保護現狀

房地產企業破產中的優先受償權主要是指房地產開發企業的某些債權比普通債權優先清償。除了法律規定需要在破產清算前優先清償的國家稅收、職工債權、破產費用等，還包括擔保物權與建筑工程承包人的權益。購房人的優先受償權實際上是由于其享有的利益為生存利益，而建筑工程承包人與銀行所享有的利益僅為經營利益。相較之下，生存利益應當獲得更大力度的保護，因而處于優先位置。從社會角度看，購房者作為房地產企業債權人中數量最為龐大的一類，若其利益無法得到保障，則勢必會造成社會動蕩，不利于維持我國的社會穩定。

對購房人的優先受償權并無明確的法律規定，僅在最高人民法院個案回復的《批復》中以司法解釋的形式加以規定：已經履行大部分或全部合同義務的消費型購房人有權優先于建筑工程承包人受償?！镀飘a法》明確規定破產費用、國家稅收、職工債權的優先受償，《合同法》規定了建筑工程承包人就工程價款的優先受償權，《物權法》明確規定了銀行等擔保物權人的優先受償權，而購房人的優先受償權僅僅由最高人民法院的《批復》加以規定，且明確優先于《合同法》規定的建筑工程價款受償。該司法解釋不僅與其他優先受償的法律條文存在一定的沖突，而且模糊了我國房企破產后的債權清償順位，導致我國購房人的優先受償權問題還需要進一步厘清。購房人優先受償權制度的設立是為了從實體正義出發保護更為弱勢的購房人的利益。同時，為避免過度侵害其他權利主體的利益而導致不同利益主體之間難以達到平衡，需要更加嚴格地限定購房人的優先受償權主體與權利范圍。在最高人民法院的《批復》中明確規定，只有消費型購房者才能被稱為“消費者”，適用《消費者權益保護法》，被特殊保護。用于經營的購房者與用于投資的購房者被排除在消費者范圍之外，不享有優先受償權。因此，以經營與投資為目的的購房人只能主張違約責任。雖然《批復》規定了何為消費者，但定義過于籠統，仍需要進一步明確。同時，在房地產企業破產后，購房者支付的購房款比例也需要進一步明晰。

三、我國房企破產后購房人的優先受償權行使困境

（一）以司法解釋形式賦予購房人優先受償權法律依據不足且存在沖突

《物權法》為了保障金融市場的安全穩定而規定了擔保物權的優先受償權，《合同法》出于對建筑工程承包人管理的工人生存權益的保護而規定了工程價款優先受償權，因此購房人的優先受償權必須由法律直接創設。目前關于購房人優先受償權的法律依據不足，僅僅依靠司法解釋保護，缺少法律規定保障。一方面，最高人民法院作為司法機關，只有審判權，沒有立法權。如果允許最高人民法院創設購房人的優先受償權，則相當于其既是立法機關又是司法機關，違背了我國的立法原則。另一方面，建筑工程價款與擔保物權均由法律明確規定其優先受償權?！杜鷱汀芬幎ǖ摹百彿咳藘炏扔谄渌黧w的絕對優先權”不僅違背了物權優先于債權原則與債權平等原則，更擾亂了房企破產后的清償順位，這對我國法律的穩定是極為不利的。

雖然在一定情況下，允許立法者通過價值判斷后，基于特別的價值取向，出于對特殊利益進行特別保護的考慮，作出特定的選擇。然而，目前購房人的優先受償權還存在相關法律相互沖突的問題。目前，針對購房人優先受償權的《批復》施行時間較早，而《破產法》及相關司法解釋都是其后出現的，《批復》的規定與當前立法存在脫節，關于購房人優先受償權的法律規定存在沖突?！杜鷱汀芬幎艘呀浿Ц度炕虼蟛糠址靠畹南M型購房人享有優先受償權，而《破產法》中明確尚未支付全部購房款的購房人，如果房企尚未履行合同義務，則破產管理人可出于利益最大化的角度解除待履行的商品房買賣合同，購房人只能就其價款返還請求權參與破產程序，不享有優先受償權。

（二）享有優先受償權的購房人主體范圍不明

《批復》中明確規定，與房地產開發企業簽訂了商品房買賣合同的消費型購房人都享有優先受償權。而《批復》與相關法律規定又表明，只有以生活居住為目的、其名下僅有一套可供居住的房屋且所購房屋為住宅性質的才是消費型購房人。對消費型購房人與其他購房人進行區分符合傾向于弱勢群體的社會價值觀，但其概念界定目前仍存在爭議。

首先，理論上看，消費型購房人需要以生活居住為目的購房。目前認定消費型購房人需以居住為目的，且名下只有一套房屋。這一標準對目前社會而言是不合理的。一方面，購房人的家庭可能人數眾多，一套房屋可能無法滿足住房需求，第二次購買房屋也可能是為了居住與生活的需要。另一方面，購房人購買房屋的目的未必是為了此時的居住需要，也可能是為了未來的居住需求。這些人依目前的消費型購房人認定標準，無法被認定為以生活居住為目的。其次，目前審判實踐中要求消費型購房人名下沒有房屋的標準也存在合理性問題。許多投資型購房人為了減少貸款利率與避免限購政策，通常使用其他家庭成員的身份購買房屋進行投資，依購房人名下是否僅有一套房屋認定其是否是消費型購房人存在一定的漏洞。此時，對消費型購房人的法律保護反而成為了投機者利用的工具，侵害其他債權人的合法權益。最后，將房屋是否屬于住宅性質作為消費型購房人的判斷依據較為單一且欠缺合理性。目前，消費型購房人涉及的標的物僅僅是住宅性質的房屋，商鋪與公寓一般是用于商業活動的房屋。然而，隨著社會的發展，目前專門用于商業活動的房屋也可能轉型為“商住兩用房”，即商用型房屋。這種房屋雖然不是居住性質但仍然可能作為消費型購房人的居住房屋。因此，僅僅以是否屬于居住性質的房屋作為判斷標準存在“一刀切”的嫌疑。

（三）購房人的優先受償權權利范圍不明確

由于我國的商品房預售制度，在房地產企業破產以后，根據合同履行情況與房屋建設情況，購房人的權利一般可以劃分為兩類：一類是購房人支付了全部或大部分房款并且房屋已經建設完成，購房人有權要求交付房屋；另一類是房屋仍處于在建狀態或者為支付房款狀態，破產管理人解除商品房買賣合同，購房人僅享有購房款返還請求權。這兩種權利從性質上看均為債權?！杜鷱汀穬H規定了購房人的優先受償權，但未涉及優先權的權利范圍。對購房人的所有權利是否都能優先于其他主體受償沒有明確規定。

從法理角度來看，這兩種權利的權利基礎是有差別的。前者以物權請求權為基礎，后者以債權請求權為基礎。雖然兩者都是請求權，但《破產法》的公平清償原則對不同性質的權利給予了不同的保護，因此并非購房人對房地產開發企業享有的所有權利均可優先受償，應當按照權利性質加以區分。如果購房人的所有權利均可以優先受償，則可能會造成對購房人的過度保護，導致其他債權人不能得到清償，違反了公平清償原則。

（四）消費型購房人的優先受償權缺少物權公示要件

物權公示公信原則是《物權法》的基本原則之一。物權公示的意義在于使第三人知曉該物權實際存在或者該物權在未來一定期間內有發生變動的可能性。如果物權沒有公示，則不利于維護交易穩定與安全。購房人的物權請求權是債權，不具有排他性，一般不需要進行公示，而建筑工程價款優先受償權與抵押權均因其物權性質而具有一定的公示性。由于建筑工程的動工可以被第三人知道，因此，抵押權作為擔保物權，也需要辦理抵押登記才能生效，這兩種優先權均具有一定的物權優先性?！杜鷱汀吩试S消費型購房人優先于建筑工程承包人與擔保物權人實現權利，這實際上承認了購房人在未經登記下的物權，違背了物權公示公信原則，嚴重危害了市場交易安全。因此，需要嚴格限制消費型購房人優先受償權的適用條件，對于購房人優先受償權應該增加物權公示環節，如此才能具有對世性。

四、完善我國購房人的優先受償權制度保障

（一）立法確立購房人優先受償權并實現與其他法律的銜接

作為眾多購房人重要的權利救濟，在立法機關制定的法律中確立購房人優先受償權既符合法律的要求，也符合司法實踐中的現實需求?；谌鮿萑后w生存權的考慮，建議在《破產法》中規定購房人的優先受償權，進一步明確購房人購買房屋的返還請求權優先于建筑工程承包人的工程價款優先受償權。通過對現有法律的修改，彌補目前購房人優先受償權法律依據不足的問題，同時還能確?！镀飘a法》的內在協調，明確在房地產企業破產后消費型購房人和其他債權人的清償順位問題。

在《破產法》給予購房人優先受償權明確規定外，還應實現《破產法》與其他法律規定的有效銜接。一方面，在《批復》已經作出原則性規定的基礎上，由《破產法》對房地產企業破產涉及的購房人優先受償權作出細化規定，詳細規定享有優先權的購房人范圍和權利內容。另一方面，實現《破產法》與《物權法》的有效銜接，購房人的房屋返還請求權優先于擔保物權和工程價款而優先受償與《物權法》的物權優先于債權原則、債權平等原則相悖。盡管立法允許突破物權的一般原則，但需要通過法律形式將購房人的優先受償權明確為法定優先權，并必須使債權物權化。因此，可以考慮引入《物權法》中的預告登記制度，并結合《破產法》關于破產撤銷權等規定，對購房人優先受償權加以一定的限制。

（二）明確消費型購房人的優先受償權主體要件

為了既保障購房人的權益，又合理地維護其他債權人的合法權益，對消費型購房人的身份進行精確定義是必要的。司法實踐與審判實務中，消費型購房人的認定標準應當符合以下幾個條件。

首先，應該明晰消費型購房人的具體條件，針對以生活居住為需求的目的以及名下唯一住房的要求應更加明確。第一，以居住為目的需要從宏觀意義上考慮。如果購房人在當前市區范圍內僅有一套房屋，但在其他地區還有多套房屋，此類購房人的生存利益并不會因為此套房屋的不確定狀態而遭受損害，不宜被認定為消費型購房人。從宏觀意義上考慮，在現實生活中以居住為目的的范圍十分廣泛，不出于投資或商用的目的購買非唯一住房的購房人也應當納入法律的考量范圍。其次，不應一律排除商住兩用公寓購房人的消費型購房人身份。商用住宅或者商鋪的購買者原則上應被排除在消費型購房人之外。然而，如果該房屋是購房人的唯一住房，且購房人是以供自身及家庭居住為目的而購房，則這種情況下購房人的生存利益也處于緊迫狀態，這種類型的購房人也需要法律給予特殊保護。最后，消費型購房人僅僅應當包括自然人，不能包括公司、企業法人以及其他非法人組織。從法理來看，消費型購房人之所以較其他購房人需要給予更多的保護，主要是因為消費型購房人的權利基礎是生存利益，而生存權是自然人專屬的權利。其他類型的購房人無論購房目的為何、是否單一住房，都不涉及生存權問題。因此，消費型購房人的主體應當限定為自然人。

此外，“以生活消費”為目的應當作為兜底的判斷標準?！耙苑康謧?、“讓與擔?！?、“工抵房”等形式的商品房買賣合同關系仍有可能符合自然人與唯一住房的標準，然而，深究其背后的目的，實際上仍關乎經營權利，這樣的購房人不應當享有優先受償權。

（三）確立消費型購房人享有優先受償權范圍

購房人優先受償權不能無限擴張或被濫用，對其適用范圍與條件必須加以嚴格限定。建議通過法律規定明確購房人優先受償權的適用條件，確保該項權利在企業破產實踐中具有可操作性。消費型購房人在房地產開發企業破產中所享有的權利形態存在差異。如果房屋處于可交付狀態并且購房人已履行全部合同義務，則購房人享有基于物權的房屋返還請求權；如果房屋主體結構還未建設成功，且購房人支付的房款未達法定條件，則此時購房人可能只享有基于合同債權的房款返還請求權。兩者的基礎權利存在差異。前者是在繼續履行合同的情況下，購房人享有物權請求權，法律后果是返還實際上屬于自己的財產，從而發生物權變動的法律效果。從企業破產法的角度而言，購房人享有的此項權利實質上是破產取回權，即基于實際上的所有權，將本不屬于房地產開發企業的財產從債務人財產范圍中予以排除。后者是在解除合同的情形下，購房人請求返還支付的房款，以返還金錢債務為目的，以債權為基礎權利，不會發生物權變動的法律效果，自然也不認可購房人對商品房或在建工程享有所有權。在這種情形下，購房人所享有的請求權不具有優先清償順位。

從公平清償原則的角度來看，在實踐中為了防止過度保護購房人的利益而損害其他優先權人與債權人的利益，避免購房人的優先受償權范圍過大，應規定購房人只有在其權利以物權請求權為基礎并能排除其他債權人清償的情況下，才能享有超級優先權。在消費型購房人與房地產企業的合同解除或者無法履行時，消費型購房人的優先受償權轉變為對房款的受償權，不具有絕對的優先地位，應按照商品房買賣合同雙方的義務履行情況進行評判。

（四）優化消費型購房人的優先受償權適用條件

購房人在一定條件下享有以物權請求權為基礎的房屋取回權。物權的成立、移轉以及消滅必須進行公示，而購房人的優先受償權缺少物權公示要件。我國要求物權變動必須進行登記，否則不能對抗第三人。然而,《物權法》也允許根據社會實際情況，突破傳統意義上的登記生效主義，由立法作出例外規定，以保障特定情形下的社會公平?？梢?購房人的取回權突破了一般的物權公示規定。然而,如果不對購房人的優先受償權與取回權附加適用條件，則其不僅會突破物權公示規定，還會否認物權公示公信原則，使第三人無從得知權利狀態，這可能會對第三人造成損害。

考慮到購房人的優先受償權欠缺公示公信的要件，可以引入《物權法》中規定的具有物權特征的預告登記制度，實現購房人債權的物權化，通過預告登記使購房人的權利可以對抗其他權利人。若要完善預告登記制度對購房人權益的保障作用，首先應該通過法律承認預告登記制度的效力，明確在房企破產后經預告登記的房屋不屬于債務人的財產，預告登記人就該房屋可優先于其他人受償。其次應該承認預告登記的順位保留問題，即在房企破產后，按照預告登記的時間確定債權清償順序。通過引入物權公示機制，使購房人的優先權具有對抗第三人的物權效力，進而使購房人的優先受償權更廣泛地為大眾所理解。

五、結語

房地產開發企業破產后，購房人在眾多的債權人中因其弱勢地位與面臨嚴重的損害后果而需要獲得特殊保護。通過對目前司法實踐中購房人優先受償權規定的研究發現，購房人優先受償權不僅面臨法律依據不足的境遇，且存在法律規定有沖突、優先權權利主體和范圍不明確、欠缺公示要件等問題。因此，本文從問題視角出發，提出完善購房人優先受償權的法律規定、細化購房人優先受償權的權利主體與權利范圍、優化購房人的物權公示要件等建議，從而不僅為法院更好地處理房企破產問題提供方案，也為學界與實務界進一步梳理房地產企業破產后的債權人清償順序奠定基礎。