李惠琳
融創董事會主席孫宏斌再次上演“絕境求生”。
3月以來,融創先是公布了百億美元境外債務重組方案,有望“續命”三年,年報也如約而至。
脫險上岸之路,孫宏斌邁出了一大步,但仍需努力。
財報披露的數據顯示,2022年融創累計虧損超276億元,加上2021年虧損383億元,兩年虧掉了約660億元。
樓市低迷,銷售回血緩慢。去年融創的合同銷售金額為1693億元,同比下降71.6%;收入為967.5億元,同比減少51.2%。
慢慢走出流動性危機,孫宏斌還有多個關卡要闖。
融創的流動性危機始于去年3月,無法刊發2021年業績,公司股票停牌。
兩個月后,以四筆美元債違約為開端,其債務像雪球般越滾越大,孫宏斌鮮少在公開場合露面。
今年3月底,孫宏斌現身“融創中國境外債務重組說明會”,反思融創此次危機,是管理層戰略失誤,“有外界環境的因素,更本質的還是自己的問題造成的”。
他指出,原本融創是按照三條紅線的要求,控制發展節奏,降低杠桿。
但追求規模的慣性,在投資上過于樂觀和激進,管理上也存在權力過于下放等問題,導致安全墊不夠厚,沒能經受住這一輪考驗。
孫宏斌特別提到,2021年上半年的那輪拿地。6個月內,融創在全國四處掃貨,累計拿下82宗地塊,期間新增權益土地儲備約1708萬平方米,新增權益貨值約2135億元。
在克而瑞的榜單中,截至2021年6月底,融創總土儲貨值達2.3萬億元,排名第三位,僅次于碧桂園、保利發展。
囤地的錢,大部分是借的。孫宏斌曾提到,因為擁有大量的合作方,自有資金參與拿地比例不到20%。
高財務杠桿之下,債務規模迅速膨脹。
截至2021年底,融創的總負債增至1.05萬億元,借貸余額為3217億元。 賬上現金692億元,非受限現金只有143.4億元,填補債務杯水車薪。
出險前,孫宏斌已嗅到危機氣息。
2021年下半年,他采取自救措施,停止拿地,同時出售資產回血。
孫宏斌甚至以個人名義,向融創提供無息借款 4.5 億美元。無奈,融創還是沒能躲過違約。
出險之后,孫宏斌四處尋找援兵。2022年底,孫宏斌引入中信、華融,以王牌項目“上海董家渡”換來120億元注資。
今年1月,孫宏斌又將深圳冰雪文旅城的全部股權及債權賣給華發,總代價約35.8億元,預計虧損5.1億元。
最近流出的照片里,孫宏斌白了頭發。好在,降負債取得一定成效。
截至2022年底,融創負債總額同比下降約481億元,其中借貸總額減少233億元。
然而,償債負擔依然很大。截至財報獲批日,融創到期未償付的借貸本金約1005.2億元,并導致借貸本金約835.5 億元可能被要求提前還款。
接下來的境外債務重組,將是孫宏斌脫困的關鍵一步。
3月底,融創披露了一份長達40頁的公告,試圖重組總額約90.48億美元的境外債務,以時間換空間。
融創向債權人提供了兩條可選路徑:約30億美元債務發行可轉換債,債權人可以現有債權轉換為融創中國、融創服務的股權。
剩余60億美元債務,融創擬發行新的美元票據進行置換,期限為重組后的2年至9年,票面利率介于5%至6.5%之間。
這次,孫宏斌還把自己的4.5億美元股東貸款轉換為融創股權,一來與債權人利益綁定,以示償債誠意;二來保證第一大股東的控制權。
孫宏斌對方案提出了兩點要求:“一是快,這是恢復正常經營的基礎;二是系統、周全,支持公司真正恢復過來,走出困境?!?/p>
融創表示,按此次境外債務重組方案,預計將降低債務規模約30億美元,目前獲得了約30%投資者支持。
4月20日晚,融創中國公告,本金總額為90.48億美元的境外債務重組方案,已獲超75%的債權人支持,其已遞交加入重組支持協議的函件。
對于融創整體問題解決和業務恢復,孫宏斌“非常有信心”。
他的信心來源是,外界環境利于化解風險,同時自身家底厚。
截至2022年底,融創凈資產約864億元,連同其合營公司及聯營公司開發的物業項目共計890個,權益土地儲備約1.3億平方米,權益土地貨值約1.41萬億元。
融創CEO汪孟德提到,過去一年,融創的工作重點集中在兩方面:
一是全力保交樓和基本運營,第一批保交樓資金已落地約110億元。
二是保護價值,推進與AMC資產管理公司合作,盤活資產,目前落地規模超200億元。
最近一次是武漢桃花源項目。3月30日,融創官微披露,東方資產與融創就該項目再次達成合作,投資金額達9億元。
2022年底,東方資產已對項目注資33.11億元 。
汪孟德稱,融創境內絕大部分項目的貸款較正常,對于展期難度較大的融資,正通過溝通展期,或引入第三方資金的方式解決。
掙扎一年多,融創似乎逐步向好,孫宏斌短期內可以喘口氣。
長遠來看,融創要真正恢復元氣,還有賴于銷售復蘇。2023年1至2月,融創銷售額僅為180.9億元。
吃過擴張過速的苦頭,孫宏斌有意收縮戰線,聚焦優勢核心城市,縮小管理半徑。同時,他將之前7個區域拆分整合成10個區域,實現更精細化管控。
孫宏斌表示,爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道。
4月13日,融創復牌首日,股價跌超55%。