【房產篇】自住購房好時機

甄愛軍

對于自住購房者來說，趁著房價下跌，房貸利率下降，正好是從容選房、買房的好時機?？梢岳檬袌銎涞臅r機，以較低的成本購房。

2023年樓市“量價齊跌”

房產市場已經成為拖累中國經濟增長最主要的因素，房產調控政策也從嚴厲打擊炒房行為，轉向了支持房地產市場健康發展。2023年，各地出臺了大量的政策，刺激房產消費，但房地產市場下滑的情況仍然在延續。

根據國家統計局公布的最新數據，無論是銷售面積還是銷售額，均出現了不同程度的回落。就銷售面積而言，2023年1—10月，商品房銷售面積為9.3億平方米，同比下降7.8%，降幅較1—9月擴大0.3個百分點，10月單月商品房銷售面積為0.8億平方米，同比下降11.0%，較上月降幅擴大0.8個百分點。其中，1—10月住宅銷售面積為7.9億平方米，同比下降6.8%；辦公樓銷售面積同比下降12.6%；商業營業用房銷售面積同比下降15.1%。

在銷售額方面，2023年1—10月，商品房銷售額為9.7萬億元，同比下降4.9%，較1—9月下降擴大0.3個百分點；10月單月商品房銷售額為0.8萬億元，同比下降8.1%，較上月降幅收窄5.5個百分點。其中，1—10月住宅銷售額為8.7萬億元，同比下降3.7%；辦公樓銷售額同比下降17.3%；商業營業用房銷售額同比下降13.0%。

就房價表現來看，整體價格呈現下行趨勢。據中指研究院數據，截至2023年10月末，全國100個城市新建住宅平均價格為16195元/平方米，環比上漲0.07%，同比下跌0.02%。一線城市新建住宅價格環比上漲0.15%，同比上漲0.37%；二線城市環比上漲0.04%，同比上漲0.01%；三四線代表城市環比持平，同比下跌0.60%。

二手房市場則全線下跌。據中指研究院數據，截至2023年10月末，全國100個城市二手住宅平均價格為15486元/平方米，環比下跌0.45%，同比下跌2.88%。一線城市二手住宅價格環比下跌0.27%，同比下跌0.51%；二線城市環比下跌0.48%，同比下跌3.25%；三四線代表城市環比下跌0.49%，同比下跌3.39%。

政策放松為大概率事件

2024年，房地產市場的下跌趨勢在政策干預下可能會放緩，但房價上漲的概率也不高，政策進一步放松的預期仍然存在。

由于多數城市調控政策已相對寬松，10月房地產政策出臺頻次較9月有所下降，其中杭州、上海部分區域優化限購政策，上海、北京先后優化首套房公積金貸款認定標準，多地執行公積金首套房“認房不認貸”。11月以來，各地需求端政策繼續優化，如昆明取消了省外限購，廣州公積金貸款執行“認房不認貸”等。另外，近期中央及監管部門多次提及加快“三大工程”建設，配套措施有望加快落地，供需兩端政策發力，有利于促進房地產市場平穩運行。

從整體來看，“認房不認貸”政策落地后，2023年10月多地市場情緒回落，政策效果持續性不足，房價普跌、一線城市政策優化預期等因素依然制約著購房需求釋放節奏。當前，“穩房價”“穩預期”才能更好地促進房地產市場修復。

業內人士認為，從政策趨勢來看，未來政策還有可能進一步放松。比如北京、上海、深圳有望按照因區施策原則，優化限購政策，廣州限購政策亦有進一步優化空間；北京、上海優化普通住宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

另外，在信貸政策方面，依然留有“后手”。2023年11月7日，中國人民銀行副行長張青松在國際金融領袖投資峰會上表示，房地產行業出現調整是自然現象，當局會謹慎地防范調整過快過急，衍生出不必要風險，同時對中國房地產市場相當有信心。同日，有全國性媒體發文表示，人民銀行積極落實中央金融工作會議指示精神，持續加力推動“第二支箭”（民營企業債券融資支持工具）支持民營房地產企業融資。

購房可擇機出手

當然，短期內市場仍然無法改變低迷態勢。中指研究院預計，成都、杭州等政策優化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時間，若一線城市政策進一步優化，一線城市市場有望逐漸企穩恢復，而多數二線及三四線城市市場調整壓力仍較大，短期市場或延續低迷表現。

從樓市變化趨勢來看，中指研究院認為，一方面，臨近年末，企業或將加快項目推盤節奏、加大營銷力度，進而促進部分需求釋放；另一方面，核心城市二手房銷售恢復情況得到保持，有望帶動新房市場活躍度提升，疊加當前相對寬松的政策環境及去年低基數效應，房地產市場有望逐步企穩。

對于自住購房者來說，房價下跌、房貸利率下降正好是從容選房、買房的好時機，可以利用市場偏冷的時機，以較低的成本購房。對于房產投資者來說，降價出售多余的房產，回籠資金，增加資產流動性，是比較明智的選擇。

目前，存量房貸款利率出現了比較明顯的下調，貸款買房者不必急著提前還貸。雖然貸款利率仍高于儲蓄利率或固收產品，但差距沒那么大。購房者如果選擇不提前還貸，會讓自己手里的資金變多，可以增加投資的選擇。

我們在股市篇中談到了2024年的投資機會，由于當前股市正處于底部，所以可以選擇通過定投權益基金來獲利。當然，考慮到目前部分銀行股股息率仍在6%以上，超過目前存量房貸利率水平，因此可以考慮把資金投在高息股上面，進行“套利”操作。