遺產保護語境下工業遺產低效用地更新模式探索

陳晨 宮遠山 王磊 王紅衛

摘要：工業遺產低效用地是承載存量更新的重要空間，具備更新的優越條件，但受困于工業遺產保護與城市更新的矛盾，亟需探索平衡保護與更新關系、復合利用存量空間的城市更新模式。利用德爾菲法和層次分析法建立遺產價值評估模型、明確遺產保護評估等級，分析工業遺產低效用地更新限定條件和協調要素，修正保留遺產與用地布局的關系，構建用地更新基底；提出復合利用空間、整體多元運營、上位管理引導的全過程更新模式，建立廣義的工業遺產低效用地更新可借鑒的研究路徑，以期為韌性城市建設探索實踐方法。

關鍵詞：遺產保護語境；工業遺產低效用地；城市更新；模式；東貿庫

文章編號 1673-8985（2023）05-0119-07 中圖分類號 TU984 文獻標志碼 A

2015年底，中央城市工作會議指出要堅持集約發展，框定總量、限定容量、盤活存量，城市發展開始從空間擴展轉向品質提升新階段[1]121。通過城市更新手段，以存量空間為載體置換新功能，是城市空間復合利用、提升附加效能、建設高品質城市的有效方式。

工業遺產低效用地指《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》中提出的“老工業區低效用地”中地上附著工業遺產的用地。存量更新符合當下集約發展要求，是應對城市空間存量發展的必要手段。我國經歷高速發展逐步進入高品質攀升發展階段，城市改變以往單純追求GDP增長導向下的土地擴張式發展模式，存量地區優化更新、提質增效成為主旋律。結合上層“增存掛鉤”雙降考核要求，我國推進以存量用地為聚焦對象的城市更新行動[2]。沈陽市城鎮低效閑置土地規模大，且大部分位于市區內，迫切需要改造置換。根據第三次全國國土調查針對批而未建用地開展專項調查結果，全市存在城鎮低效用地規模達207 km?，其中接近一半位于城市四環以內區域[3]。與此同時，沈陽擁有近現代工業文化稟賦，為協同歷史傳承與城市更新發展，延續中國北方重要的近現代工業記憶，需要探索科學的城市更新路徑。

1 研究背景及文獻綜述

1.1 研究背景

工業遺產低效用地是承載存量更新的重要空間。地上附著建構筑物具有一定保護價值，或因城市產能結構調整，或因產業類型被淘汰而處于閑置狀態。工業遺產低效用地往往具有較好的城市更新條件，用地更新層面包括占地面積較大、地塊形狀及地籍線相對規整、產權主體單一等因素；地上物改造層面包括建筑遺產具備大跨度、多層數等特點，可置換公共功能，整體密度較低，為增設開敞空間及改善道路提供了可能；還包括產權清晰，征地拆遷投入相對較少等優勢。

受到土地經濟效益外溢影響，新增土地供應遭遇天花板，工業低效用地的城市更新推力逐漸增強。沈陽中心城區工業低效用地基數較大，預儲備工業用地占比較大，約為19%，高于全國平均水平（15%）。工業遺產用地更新概率較高，研究其更新模式具有一定代表性和借鑒意義[4]。

遺產建筑功能置換與生活圈公共服務配建存在聯系。分析工業遺產改造與生活圈公共服務配建的關系，具體表現有3方面：（1）土地開發行為承擔生活圈公共服務設施配建剛性任務，公共服務設施配建享受容積率獎勵，利用保留工業建筑置換公共服務功能，可以實現集約利用空間、節省造價、傳承文化的三重效應。（2）廠房改造可以提供大空間，與植入的現代功能具有較高契合度，并能突破老建筑無處可用的尷尬處境。（3）企業作為開發建設的主體，針對遺產改造實施代建行為，是喚醒沉沒成本、多元利用社會資本的有效方式（見圖1）。

工業遺產低效用地受到房價持續上漲拉動，土地經濟效益紅利明顯，城市更新推力進一步加強。沈陽工業遺產低效用地更新案例逐年增多，如2013年東藥北廠區地塊更新、2015年紅梅味精廠更新、2021年東藥南廠區地塊更新等。但工業遺產低效用地更新也面臨更新與保留的矛盾困境。

工業遺產低效用地在市場化更新時缺乏科學的前期研究作為支撐，欠缺對地上工業遺產保護的考慮，導致地上建構筑物整理一刀切、遺產永久性損毀的后果，造成全社會不可挽回的損失。如沈陽東北制藥廠北廠區、沈陽面粉廠在置換居住用地性質時，地上遺產被全部拆除。

工業遺產低效用地開發模式不清，影響資源優化配置。國內工業用地更新存在自主更新、非自主更新兩類。自主更新主要通過政府及企業力量，引導用地更新，過程中較多地向公共利益傾斜，如沈陽紅梅味精廠、沈陽重工廠等；非自主更新完全依靠市場化運作，缺乏科學政策規劃引導，規劃實施管理薄弱，如沈陽東北制藥廠北廠區等（見表1）。沈陽工業遺產保護與再利用工作缺乏法定政策指導，面對大量更新案例的出現，對工業遺產低效用地更新模式的研究具有較強的現實意義。

1.2 文獻綜述

關于城市存量更新研究主要集中在體制機制、遺產保護、改造模式、技術方法，以及具體更新案例研究等方面，針對工業遺產低效用地更新，缺乏對兼顧遺產保護與城市更新雙贏的技術方法的探討。在體制機制管控方面，何智鋒[5]在明確工業用地更新基本概念并系統梳理相關理論的基礎上，系統剖析杭州工業用地更新的管控方式，提出存量開發管控機制優化建議；曾鵬等[6]以天津市中心城區為例，研究存量工業用地與政策演進的響應作用；黃卓等[1]125-129基于國土空間“一張圖”梳理存量用地類型，建立相應的存量用地管理和策略體系，從策略模塊、發展方向、運作模式、分片開發和保障機制等5個方面進行研究探索。

總體來看，針對存量用地更新方面的研究較少，且主要集中在概念辨析、體制創新、案例實踐等方面，缺少聚焦工業遺產低效用地更新開發模式的研究，在當下存量內涵式發展及城市特色彰顯背景下，亟需探索文化傳承與城市更新相融合的工業遺產低效用地更新途徑。

2 工業遺產低效用地更新前期遺產價值評估方法

本文針對工業遺產低效用地地上遺產，基于德爾菲法確定工業遺產價值重要程度指標體系，采用層次分析法設置各指標權重，最后明確工業遺產評估價值等級。

2.1 工業遺產價值評估指標體系構建

明確遺產對象，篩選出具有城市文保單位或歷史建筑身份的工業遺產，確定遺產評估對象，包括建構筑物、管線設備、鐵路肌理、景觀場地等類型。前期基于遺產保護及城市更新基本認知，通過與屬地居民、街道工作人員、規劃工作者、遺產保護機構，以及城市更新領域專家開展訪談咨詢（線上或線下模式），借鑒《下塔吉爾憲章》關于工業遺產具有歷史、社會、技術和科學、美學、景觀、稀缺性等價值，并結合國內關于工業遺產保護與再利用的研究，應用城市發展“五位一體”理論，構建社會、經濟、民生、文化、美學、歷史、科技、稀缺性8方面一級指標，結合咨詢結果補充完善形成二級指標，以上共同構成價值評估指標體系的雛形（見表2）。

2.2 基于德爾菲法和層次分析法的評估分析

利用德爾菲法篩選、整理評價指標，形成評估模型。在遺產保護、規劃設計，以及管理、經濟學等相關領域選擇專家，范圍以沈陽為主，適當選擇非本地、業內領先專家作為補充。按照標準確定選取20位專家。通過獲取專家基本信息及專家對指標重要性評分和修改意見，進行統計分析，包括咨詢專家的組成結構、專家態度積極系數及權威程度，進一步綜合并整理確立需求指標[7]。

利用層次分析法確定各指標權重。構建判別矩陣，針對匯總的專家評分指標計算平均值，將平均值進行相除獲得判別矩陣，平均值大小表明重要程度高低。計算指標權重，采用公式：

3 工業遺產低效用地更新模式構建

3.1 基于工業遺產價值評估的用地更新基底重構

3.1.1 明確工業遺產保護綜合評估等級

基于工業遺產價值評估模型，形成工業遺產單體價值評價顯性分析結果。按照價值評分形成排序，表征特點體現在：（1）工業遺產保護價值，基于美學價值因子、歷史價值因子、技術與科技價值因子、稀缺性價值因子等一級指標體現，一級指標賦值絕對值高表示工業遺產保留下來的價值更大；（2）城市更新有利性價值，基于經濟價值因子等一級指標體現，通過指標負向疊加，指標賦值絕對值高表示保留利于城市更新；（3）民生支撐利好性價值，基于社會價值因子、民生價值因子、文化價值因子、美學價值因子等一級指標體現，其中民生價值因子指標負向引導，指標賦值絕對值高表示保留有利于民生建設。

3.1.2 明確工業用地更新要素限定條件

結合周邊道路肌理及用地功能布局，明確路網結構。依據土地經濟成本核算，考慮地區人口發展、建筑高度限制、建筑密度要求等限制條件，以容積率為容量限制標準，估算可更新用地底線規模。估算相關用地下限規模，以不縮減藍綠空間為原則，確定綠地面積，結合生活圈配套需求及地區發展要求，明確公共服務設施和商業設施用地下限規模。

3.1.3 構建工業遺產低效用地更新基底

考慮地區城市道路肌理走向，協調周邊要素功能銜接，統籌城市更新各類用地規劃布局，按照規劃范圍限定，利用公式（7）計算，針對各類用地進行拆解、核算、平衡，形成科學的各類用地占比劃分及具體面積規模。

基于各類用地估算規模，考慮周邊功能布局及地區發展方向，初步確定用地布局方案；結合工業遺產保護分類等級評估，確定工業遺產保留方案，反向修正用地方案，明確最終用地布局及工業遺產保留方案（見圖2）。

3.2 結合生活圈公共服務配套構建工業遺產低效用地更新模式

滿足地區生活圈公共服務設施配建標準要求，基于地上遺產價值評估，以及產業轉型、產能升級等分析，確定市場化用地轉型及運營模式，從用地規劃、運營策劃方面進行考慮，包括用地性質轉換、空間運營重組、建筑功能改造等。

3.2.1 復合利用城市存量空間，完善生活圈公共服務支撐

結合15分鐘生活圈公共服務配建標準，以社區為基本單元，按照2 km×2 km居住范圍設置居民社區級公共服務設施，在更大范圍內設置街區級公共服務設施，類型包括社區服務、文體娛樂、醫療衛生、市政清潔等。結合口袋公園及綠化慢道的規劃建設，預留周邊居住區便捷可達的綠化網絡空間，形成“節點+通道”的公共空間復合利用模式?；鶎涌臻g網絡納入城市安全網絡系統，整體構建韌性城市安全空間體系（見圖3）。

多元利用遺產建筑空間，植入服務配套創新功能。利用保留歷史建筑結構和空間特點，結合整體空間策劃運營，對歷史建筑植入符合使用需求和市場規律的創新功能。（1）策劃商業區，歷史建筑可考慮植入特色商業，結合政府改造扶持、招商引入措施，運營體驗商業等，增加地區商業活力；（2）策劃公共中心，利用歷史建筑空間特色引入城市歷史展示、體育活動、圖書閱讀等功能，積極爭取政府幫扶資金，增加城市公共服務能力；（3）策劃高端住區，保留歷史建筑可考慮植入社區服務功能，如社區管理中心、文化活動中心、老年人活動中心等，為所在住區提供便捷服務。

3.2.2 整體多元運營策劃，利用保護建筑推進空間重組

結合城市發展統籌，針對擬更新工業用地進行收儲，調整為居住、商業或公共服務設施等用地性質以便于開發運作，調整后納入城市控規體系。通過土地招拍掛環節實現用地產權轉移，一方面解決廠區所在企業破產、搬遷等問題；另一方面推進城市存量更新，緩解地方財政壓力，促進經濟發展。

堅持政府主導，強化公共支撐。采取政府投入運營，或開發商代建移交等方式，增加公共服務設施，打造展示館等公益性職能。將更新工業用地納入用地全生命周期中，通過土地交易運營發掘用地經濟潛能。引入開發商力量，針對地塊整體策劃研究，引導新植入功能，借助市場行為激發新活力，賦予其全新生命力。

強化市場作用，促進經濟發展。引入商業化運作，增加政府扶植的政策支撐，通過制定稅收優惠政策、增加周邊配套設施、提升商業發展環境等，吸引開發商投資，形成遺產保護與經濟發展雙贏態勢。調整為居住用地的，需避免過度開發現象，注重保留遺產進行風貌展示，同時保障更新區空間布局合理。調整為集居住、商業、公共服務用地多種組合形式的，考慮遺存建筑保護與再利用要求、更新用地空間組合及市場收益等問題。

基于價值評估確定的保護建筑方案，針對保護建筑改造及更新用地規劃進行空間重組設計。（1）調整為公共服務設施，與周邊用地整體規劃城市公共服務中心，結合廣場綠地形成城市開敞空間，設置防災疏散空間，支撐韌性城市建設；平時作為城市廣場，用于市民活動娛樂。（2）調整為商業用地，利用保留歷史建筑形成特色商業街區，打造獨特的步行商業街景觀。（3）調整為居住用地，基于歷史建筑保護規劃住區公共設施中心以及景觀綠地中心，對其余的完整空間規劃住宅組團，注意控制開發強度，延續歷史建筑風貌，需整體考慮混合模式?？臻g重組的同時，在新建建筑上增加體現傳統建筑的符號，并加強對原有材質的利用。

3.2.3 加強“規劃+政策+管理”引導及管控

完善規劃編制、制度保障、管理管控全鏈條用地更新引導，建立從空間更新指導到政策精準支撐的有效更新管控對策（見圖4）。

完善規劃編制層面的政策引導。建立政策引導，形成工業遺產認定名錄并公布，針對更新中保留歷史建筑運營，制定優惠政策，如建筑改造后由開發商運營，并享受優惠稅收政策，鼓勵工業遺產建筑改造的市場行為。編制工業遺產保護規劃，并形成規劃導則，有必要時設計概念規劃方案，指導更新。針對工業遺產建立保護性再利用管理對策，有效約束再利用行為。

創新推進退二優化政策管控。探索試行退二進三、退二進2.5、退二轉居住等創新用地政策，突破傳統層面的政策局限和掣肘。堅持政府主導、符合規劃等原則，嚴禁以開發商品住宅或以商服名義變相建造成套型住宅；堅持以公共利益優先為準則，從工業用地置換、改變用地性質、改變房屋用途、補償安置等方面形成指導，鼓勵工業用地靈活再利用，形成有效指導實施的政策依據。

建立遺產保護與城市更新相聯系的機制。針對打包出讓的遺存型工業用地，建議公共服務部分由開發商改造后移交政府。通過規劃管控文件關于地上物工業遺產改造規定，針對結構、立面、色彩等元素規定具體內容，科學引導工業遺產建筑改造行為。制定綠地、公共設施、規模上限、用地性質、空間布局、強度指標等剛性管控標準，以及交通組織、地下空間、社區配建等彈性引導規則；將各項指標落實到規劃實施管控層面，為直接指導地塊更新實施、歷史建筑的保護與利用，以及用地空間更新策劃，提供直接的法定要求與依據。

通過推進規劃編制、創新政策體系、加強制度管理等手段，有效保障遺存型工業用地更新的控制引導。

4 沈陽東貿庫工業遺產低效用地更新模式探索

4.1 東貿庫廠區保護及改造利用綜合價值

4.1.1 歷史價值較高

東貿庫廠區（以下簡稱“東貿庫”）原為東北貿易部倉庫，后屬沈陽儲運集團公司第一分公司，是集倉儲、運輸、配送、包裝、加工及信息處理為一體的現代化物流園區。本文研究其自建廠至今各個發展階段，梳理并概述各階段主要特點：

（1）初期建廠（1950—1954年）東貿庫是我國第一代倉儲園區，具有重要的歷史價值。1950年，為適應國營商業的發展需要，投資建設大型日用工業品綜合倉庫；1951年，年初動工建廠，同年9月5棟庫房建成，廠名為東北貿易部儲運局第一倉庫；1953年，改名為沈陽市國營商業倉儲公司第一倉庫。

（2）輝煌歷程（1955—1999年）中華人民共和國成立初期及改革開放前后，東貿庫作為北方重要的物流廠區，依托鐵路、公路聯運等先進運輸方式，在地區商品物流轉運領域發揮重要作用。1957年，庫房已有25棟，其中大型磚木結構庫房占50%；1958年，商業企業實行政企合一，廠名改為沈陽商業局大東倉庫；1961年，恢復儲運公司機構，廠名改為沈陽儲運集團公司第一分公司沿用至今；1979年，東貿庫被中華人民共和國商業部評為全國商業部門倉儲安全先進單位；20世紀末，廠區內庫房建筑達44棟，是區域范圍重要的日用商品儲存、中轉倉庫。

（3）改造轉型（2000年至今）21世紀以來，信息化推動物流業飛速發展，東貿庫遭遇經營壓力，面臨轉型發展。2016年，廠區突發火情，部分庫房外立面受損；2017年，東貿庫歷史建筑群被列入《沈陽市第一批歷史建筑普查初選名單》；2019年，建筑群被列入《沈陽市第五批歷史建筑名錄方案》；同年，東貿庫明確保留歷史建筑和鐵路專用線等原則，開始整體改造研究。

2020年，華潤置地拍得沈海熱電廠、東貿庫地塊，開始地塊整體保護利用改造。通過空間肌理演變分析，東貿庫倉庫建筑與運輸鐵路相結合的歷史空間格局延續至今，建筑屋頂等曾翻新[9-12]。

4.1.2 遺產評估分析

東貿庫是沈陽市現存建設年代最早、規模最大、保存最完整的民用倉儲建筑群，在沈陽乃至東北地區倉儲建筑及物流業發展史上具有重要地位；建筑技術與藝術上體現了1950年代倉儲建筑的典型特征；具有鐵路與公路兩種物流運輸方式，在倉儲建筑及倉儲園區研究上具有重要價值。

運用工業遺產用地價值評估模型，采用德爾菲法科學評分、層次分析法權重分析，總結東貿庫工業遺產稟賦特征，主要體現在兩方面：工業倉儲建筑和鐵路運輸線是價值承載體。價值主要體現包括：具有“一五”時期工業建筑的特征，體現特定時期北方物流園區布局的特點，采取倉儲與鐵路結合的公鐵聯運，木構復式屋架結構實現大跨度空間，建筑風格體現仿蘇符號。

價值等級較高的遺產建筑較集聚地分布在規劃范圍東西兩側位置?？紤]較高價值遺產集聚分布的特點，可以結合下一步城市更新整合規整可更新用地范圍，營造宜人、舒適、可持續的城市復合空間。

4.1.3 更新條件優越

地塊位于城市二環內，享受便利的交通條件及優渥的公共服務設施配套供給，用地規整、拆遷成本較低，具備較優越的城市更新條件。用地更新推力較強，廠區主體需要騰挪用地置換資金，城市發展需要更新低效用地提升品質，考慮地上存在第5批登記歷史建筑群（見圖5），具備研究城市更新與遺產保護協同模式典型性。

4.2 東貿庫用地空間更新基底重構

基于工業遺產評估以及規劃范圍內各類用地重構分析，明確保留7處工業遺產建筑，以及1條鐵路線。用地更新分類包括可更新地塊二類居住用地、綠地、公共服務設施用地，以及商業用地。統籌周邊路網格局，優化內部道路，平衡用地布局，形成用地方案?？筛掠玫貫橄乱徊结尫磐恋刎斦峁┲?，利用保留工業建筑改造為社區服務等公共職能建筑，結合公共服務及商業核心布局綠地開敞空間，形成集公共服務、商業中心、城市開敞空間多元復合的區域中心。

4.3 東貿庫低效用地更新模式

4.3.1 遺產保護語境下的復合利用模式

以用地規劃布局為基礎，形成東貿庫更新城市設計方案（見圖6），整體更新為集商業、公共服務、高品質居住、文化中心為一體的綜合性城市功能片區。地區西部鄰近沈海熱電廠更新區，規劃涵蓋中小學、城市公園、商業綜合體、文化設施多要素的公共中心軸帶，形成地區級開敞性城市空間。東北部打造高品質住區，為土地流轉、城市更新創造經濟價值。東南部為集中保留歷史建筑及鐵路線型公園區域，留存地區物流歷史記憶，形成社區文化中心（見圖7）。

針對保留歷史建筑進行空間改造，對內部木構屋架及屋頂進行修葺，對外部建筑立面改造、修整。結合15分鐘生活圈設置社區級公共服務設施，利用保留歷史建筑置換為社區服務、文化、養老、零售商業、體育活動等功能；結合改造鐵路線型公園形成地區公共活動中心，利用歷史風貌階段性承辦創意集市、手作工坊等活動，促進文化與社區生活的融合；形成多元利用歷史建筑、促進歷史建筑自我更新模式，打造地區文化品牌形象。南部布置低密度住宅，協調歷史風貌，提升居住品質。地區新建建筑體現東貿庫建筑符號及建筑色彩，局部利用坡屋頂元素，整體以灰色、白色系為主，并加強對原有傳統材質的利用[13]30-32。

4.3.2 “市場+”多元運營策劃模式

在更新運營模式方面，商業及居住部分租售并舉，保障開發方經濟利益平衡。中小學由開發方代建后移交政府，歷史建筑改造及鐵路遺址公園建設由開發商按照規劃要點實行改造、建設、運營（BOO）模式，運營最初3年實行稅收優惠政策，產權歸房產局所有、開發方擁有使用權，鼓勵改造文化類型項目落地、多元化發展。

4.3.3 “法定+”規劃控制管理模式

東貿庫所在區域是沈陽市東部集貿易、儲運、居住等功能于一體的城市復合功能區，結合地區西側沈海熱電廠的搬遷，地區統一進行用地更新策劃。用地調整方案已納入八家子單元控規體系，支撐土地產權流轉、增加地區活力。

為切實落實遺產保護、容量控制、公共服務配套、綠化支撐等更新要求，土地出讓環節由規劃管理部門制定地塊規劃條件，作為土地出讓控制要點，針對保留歷史建筑、容積率、建筑密度、綠地率、商業比、中小學配建標準等制定強制性指標，結合歷史建筑再利用、針對歷史建筑再利用功能置換、建筑色彩、建筑風格等制定引導性要求，如配建居家養老設施等。歷史建筑統一按照《沈陽市歷史文化街區和歷史建筑保護管理辦法》進行保護、修繕和改造。

目前東貿庫以華潤置地為主體，已完成整體城市更新改造，成為集高端住宅、小學、時代公園、商業零售、社區中心等多元功能復合的地區中心，以時代公園為標志的公共開敞空間成為地標性節點，發揮社會經濟的長效價值（見圖8）。

5 結語

研究工業遺產低效用地的更新實施途徑，為兼顧工業遺產保護與城市更新雙贏的低效用地更新策略提供參考。堅持“前期研究—策劃—設計—運營—實施”全過程監控，把握“規劃+政策+管理”全口徑管控，探索工業遺產低效用地更新中保護工業遺產價值與保障城市更新的科學方法，建立“工業遺產評估—用地基底重構—空間復合利用—整體多元運營—全口徑引導管控”的科學研究方法，形成可借鑒、可復制的，有效指導后續工業遺產低效用地更新的廣泛模式。

本文以東貿庫存量更新為例，探討以城市更新發展為前提、遺產保護為基礎的工業遺產低效用地更新模式。利用德爾菲法和層次分析法建立工業遺產價值評估體系，形成遺產價值評估等級；考慮空間協調發展、功能合理布局等要素，構建工業遺產低效用地更新基底；堅持遺產保護理念，運用市場化思維形成空間更新方案，提出合理更新模式；銜接規劃管理，做到延續遺產文脈兼顧推進城市更新，保障城市內涵式提升發展。為北方近代工業遺產低效用地科學更新提供路徑參考，推動城市遺產保護與存量更新良性協調發展。

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