基于ArcGIS 的不動產登記數據建庫技術研究

林穎達

（廣東省核工業地質局二九三大隊，廣東 廣州 510800）

0 引言

不動產在我國經濟社會快速發展過程中具有極為重要的地位，不動產權籍調查及登記入庫是重要的基礎性工作。長時間以來，林地、海域、土地等不動產的登記工作分散在林業、海洋、國土資源等各個機構中，處于各機構分散登記狀態，從而使得不動產登記數據存在較為顯著的差異化現象，對不動產登記數據的有效整合入庫及后續利用造成了較大的困難［1］。不動產權籍登記工作的快速推進，以及信息化現代化數據管理的發展，對不動產權籍登記數據的有效整合及數據入庫提出了新的要求［2］。

ArcGIS 能夠將信息技術和空間技術進行有效結合，具有強大的海量數據分析及存儲能力，能夠對多方式獲取的多類型不動產登記數據進行快速處理，同時ArcGIS 作為開放式平臺，支持用戶進行二次開發利用，能夠依據用戶需求構建不動產登記數據信息化管理平臺，從而實現不動產登記數據的自動整合及入庫管理。本次研究以某地區不動產權籍登記項目為研究對象，通過對不動產數據整合技術進行分析研究，以ArcGIS 開放平臺為基礎，設計開發研究區不動產登記數據整合入庫管理系統，實現研究區不動產登記數據的規范化高效管理，為多部門之間不動產登記數據的協同利用提供穩定可靠的基礎數據調用平臺。

1 不動產登記數據整合

1.1 數據整合痛點

現有不動產登記數據整合及管理較為散亂，主要存在以下幾點問題：

1）無規律性。不動產登記數據較為分散，隸屬于國土、林業、海域、住建等多個部門負責，從而使得不動產登記數據類型較為復雜，在一定程度上表現出較強的多源異構性，從而使得數據整合過程無規律可循，給不動產登記數據的有效整合帶來了較大困難。

2）數據量大。不動產主要包括土地、房屋、林木以及海域等定著物，土地所有權、土地承包經營權、房屋建筑所有權、林木林地所有權、海域使用權等，均需要按照條例中的相關規定進行信息登記，從而導致不動產登記數據量極為龐大，加大了不動產登記數據的整合難度。

3）數據結構復雜。不動產登記數據內容較為豐富，包括空間數據和非空間數據，從而導致數據結構較為復雜?？臻g數據和非空間數據存在較大的關聯性，邏輯結構較為復雜，且兩個數據集之間存在極為密切的數據交互，從而對不動產登記數據整合技術提出了較高的要求，在一定程度上增加了整合難度。

4）數據質量參差不齊。我國不動產登記數據質量呈現較大的區域差異，部分地區不動產登記數據信息化進程發展較快，基礎登記數據基本實現了數據庫信息化管理，相較于不動產登記數據信息化管理起步較晚的地區，數據質量相對較高；不動產登記數據質量的參差不齊，使數據整合標準流程很難統一，增加了全國范圍內不動產登記數據整合難度。

1.2 數據整合流程

不動產登記數據的整合作業需嚴格遵循國家規范標準及行業指標，其主要目的是建立滿足要求的不動產登記數據庫，并對整合后的數據進行規范化、統一化管理。在進行不動產登記數據整合時，應結合研究區實際不動產登記數據現狀［3］，當存在缺失數據時，應及時對其進行補充完善，最大程度確保不動產登記數據的完整性。不動產登記數據庫包括原始數據庫、中間庫以及成果數據庫3 個部分［4］，數據整合不得對原始數據庫進行任何形式的修改，保障整合成果有跡可循、有據可依，同時確保整合前后登記數據的一致性。

本次研究將不動產登記數據整合流程分為6個階段，如圖1 所示。其中準備階段是對研究區不動產登記數據及相關資料的搜集匯總，整理與修補測階段是將搜集到的數據資料進行歸納并補充缺失部分，房地關聯階段是將不動產的單元編號和其他要素進行互相關聯，增量更新階段以及存量更新階段是對新增及已有不動產登記數據庫進行更新，更新完成后即進入檢查驗收階段。

整合完成后需對整合成果進行標準化及規范化處理，主要處理內容有空間數據整合、數據補錄完善、建立樓盤表、整合成果入庫［5］，從而實現不動產登記數據的規范化表達，通過專業技術方法整合同名異質及同質異名登記指標，以及權利信息交叉數據等，做到不重復不缺失，使得整合前后不動產登記數據信息保持高度一致。

2 數據庫建設

2.1 系統架構

本次研究在充分利用不動產登記現有數據資料的前提下，對土地、房屋等多源數據進行整合規劃，構建不動產登記數據管理系統，系統架構如圖2所示。其中，基礎設施層主要包括基礎軟件、資源池及物力資源3 個部分，為管理系統提供硬件支持環境、基礎計算及數據存儲環境、系統平臺操作環境等；平臺層是對基礎設施層的資源服務進行監控調度管理，為管理系統提供運營基礎，同時也是與電子政務、地圖框架等平臺的對接接口；數據資源層主要包括不動產登記數據庫和其他數據庫等，為不動產統一登記信息管理平臺提供滿足要求的數據服務；應用層也是軟件服務層，采用B/S 架構進行系統構建，同時輔以C/S 架構，便于進行多種信息交互，為土地管理機構及其他相關部門提供多類型數據處理服務。

圖2 不動產登記數據管理系統技術架構

2.2 基于ArcGIS平臺建庫

不動產登記數據庫建設應以頒布執行的《不動產登記數據庫標準》（TD/T 1066-2021）為依據［6］，從用戶真實需求出發，以ArcGIS 開放平臺為基礎，設計不動產登記數據整合成果管理數據庫，核心內容主要包括空間數據庫分層、數據庫平臺設計、數據庫標準以及建設規則等。其中，空間數據庫分層是將具有相同精度、框架結構、主體空間的數據存儲在同一層級中，采用標準數據分層，有利于不動產登記數據的快速更新以及數據成果規范化管理；數據庫平臺設計是數據庫建設的基礎，本次研究以Oracle 數據庫為基礎，利用ArcSDE 平臺進行地理信息數據集成，然后基于ArcGIS 軟件平臺進行數據庫建設及多類型數據管理；本次研究以《不動產登記數據庫標準》（試行）定義的管理系統數據庫標準及建設規則為依據，利用ArcGIS 進行空間數據層和屬性結構表搭建，確保數據庫結構及數據成果質量等能夠滿足規范和使用要求。

本次不動產登記數據庫建設流程主要分為5個階段，分別為基礎數據準備階段、規范化梳理歸納階段、數據整理階段、整合落實階段、成果數據入庫階段，如圖3 所示。

圖3 不動產登記數據庫建設流程

3 不動產登記數據管理系統

3.1 設計原則

我國不動產登記具有強制性，因此不動產登記數據的信息化管理工作極為重要，為確保不動產登記數據成果具有可追溯性、二次利用便捷性以及監督決策科學性等，不動產登記數據整合成果建庫及管理系統應遵循以下原則：

1）標準統一。不動產登記數據類型、數據整合流程、整合成果存儲形式等均應形成統一標準，嚴格規范不動產登記數據建庫要求，形成不動產登記成果規范化、標準化管理制度。

2）功能完備。不動產登記成果管理系統應能滿足不動產登記數據規范化管理需求，同時還需要與房產調查、地籍測繪等數據成果進行聯動分析，便于對不動產登記數據進行進一步分析利用。

3）分級聯動。系統平臺應提前預留標準外部接口，接口形式應滿足國家級不動產數據統一管理平臺需求，便于不動產登記數據成果規范化匯總管理。

4）業務協同。不動產登記數據成果是國家土地管理的基礎數據，該系統除具備數據管理及調用功能外，還應具備與土地、農林、海洋等相關部門聯合協作管理功能。

不動產登記數據整合入庫成果與國土資源、林地權屬、房產測繪以及承包經營權等存在密切關聯，利用ArcGIS 基礎平臺進行不動產登記數據庫建設，構建不動產登記數據管理系統，系統功能包括多類型數據轉換、不動產登記數據整合、成果數據建庫、數據質量檢查、數據資料定期更新等，在符合規范要求的前提下最大程度滿足作業人員對不動產登記數據庫信息化管理的需求。

3.2 系統功能應用

不動產登記數據管理系統支持多類型標準數據錄入，如txt、sdb、shp、cad 等數據格式，基本覆蓋了圖形數據、文本數據以及屬性數據等，并可以利用唯一主鍵產權編號對圖形數據和屬性表數據進行關聯，實現圖形和屬性表的無縫匹配，大大提高了不動產登記數據整合效率?；诤罄m與國家級不動產數據統一管理平臺對接需求，不動產登記數據管理系統預留了標準開放接口，并支持多方式輸出整合數據成果，能夠較為快捷高效地與AutoCAD、南方CASS 以及其他基于ArcGIS 開發的系統平臺等進行聯動，為不動產登記數據的信息化管理和數據成果二次利用奠定基礎。

不動產登記數據管理系統可以通過單元號新增不動產數據，包括錄入屬性信息以及添加適量圖形信息，并可對屬性和圖形信息數據進行檢核；同時可對已有不動產整合數據進行綜合檢索查詢，包括宗地信息、樓盤信息等；系統支持以唯一主鍵作為調用識別單元，對不動產登記數據進行審核檢查，主要有圖形信息數據和屬性信息數據審核，發現問題即可對錯誤信息進行準確定位，便于修改、刪除、補錄等；可以通過不動產整合數據和影像數據進行疊加處理，檢驗影像數據和不動產整合成果的契合情況。不動產登記數據管理系統平臺如圖4 所示。

圖4 不動產登記數據整合管理系統平臺

3.3 疑難問題及解決方案

本次研究利用ArcGIS 基礎平臺進行不動產登記數據庫建設，并設計開發不動產登記數據管理系統，在研究過程中不可避免地產生了一些疑難問題，其中主要包括以下兩個問題：

1）大面積宗地重疊問題。

在大面積宗地登記管理過程中，容易出現一大塊宗地在不同時間段分割出讓現象，但由于以往不動產登記制度自身缺陷，使得權屬關系較為混亂，從而產生大面積宗地重疊現象。針對該問題，本次研究通過對原始土地檔案進行詳細查閱，同時向參與登記作業的相關人員進行咨詢的方式，將重疊原因詳細梳理，從而明確宗地權屬，處理好變更登記事宜。

2）房屋跨宗地問題。

宗地空間數據異常、宗地界線附近房屋權屬誤判、一棟房屋坐落兩宗地等均會導致房屋跨宗地問題。對于數據異?？蓪⒃撟诘氐目臻g數據進行重新采集更新，即可修復異常數據；但其他兩種現象需進行宗地現場實際勘測，根據房屋宗地實際情況進行人工判別，從源頭解決房屋跨宗地問題。

4 結語

不動產登記工作的快速推進對不動產登記數據的整合入庫以及規范化、信息化管理提出了新的要求。本文依據《不動產登記數據庫標準》（TD/T 1066-2021），利用ArcGIS 基礎平臺設計開發不動產登記數據管理系統，建立科學合理健全的不動產登記整合數據庫，極大提高了不動產登記數據整合效率，促進了不動產登記數據的信息化、規范化管理的發展進程，為不動產登記整合成果的規范化、信息化管理提供了較為科學有效的解決方案。