房地產企業降低運營成本問題研究

文／陳玉龍 大邑青禾置業有限責任公司 四川成都 611330

引言：

由于新時期的發展形勢不斷轉變，社會經濟也推動著現代化城市建設腳步的逐漸加快，這也讓國內的房地產企業數量持續增長，而隨著房地產企業經營活動增多，諸多項目的開發也變得越來越頻繁。眾所周知，房地產企業一直以來都在遵循成本控制為核心的管理理念展開經營，利用降低成本的方式，實現經濟效益最大化。但是當前房地產企業成本控制效果不理想，亟需采取可行措施，確保企業運營成本的降低。

1.房地產企業成本管理

1.1 房地產企業成本管理

從整體上看房地產企業成本管理是一個動態化的管理過程，每一個環節中都存在一定的不固定性，并且會伴隨著房地產項目的不斷深入進行而改變。由此可見，房地產項目的成本管理是一個動態化的、全生命周期成本的控制過程[1]。

1.2 房地產行業的基本特征

通常所說的房地產主要是指包括土地、建筑物、以及在土地上不可分割的部分的不動產，這是狹義的房地產概念。本文研究的是狹義的房地產，它主要包括如下特征：不可分割性、不可移動性和極差效益性、保值增值性、耐久性、開發建設周期長及投資規模大的特征[2]。

1.3 房地產成本管理的特點

通常情況下房地產成本管理的特征主要包括：成本管理的周期較長、成本管理的環節較為復雜并且密切相關、項目的規劃設計存在很大的不確定性、屬于全過程成本控制體系。通常情況下房地產項目開發的周期在3-5年之內，這就使得房地產成本管理的周期也隨之而延長，企業會計準則中明確規定會計期間是一年，而房地產項目的周期較長，很可能在成本管理中出現了跨區管理[3]。企業的項目從開始規劃、各個環節進行預算編制、計算各環節產生的實際成本、項目完成后的結算、項目銷售后的資金回籠等一系列環節都環環相扣、密切相關，這是要求成本管理必須對每一個步驟都要做到有效的管理和控制。房地產企業的項目在進行規劃設計時通常會受到各種因素的影響，如：施工中遇到的困難、投資人的意愿、市場環境的變化等因素而發生變動，這也就是房地產成本管理的不確定性，這種不確定性也增加了房地產成本管理的難度。應該從工程的規劃開始對房地產成本進行管理，一直到竣工結算，由此可見，成本管理始終貫穿工程建設的全過程[4]。

2.A 房地產企業基本情況介紹

2.1 A 房地產企業基本情況介紹

A 房地產企業成立于2007 年，企業位于我國首都北京。在當地政府的扶持下A 房地產企業持續不斷的進行項目開發與建設，開發的整體項目包括：房地產開發、旅游設施、生態公園建設等，經過多年的發展該企業具有廣闊的發展前景，在不斷的努力和發展下A 房地產企業社會認可度較高。從成立發展到今天，A 房地產企業始終以高度重視綠色環保生態環境為主要任務，為群眾打造具備美好、舒適的居住服務。A 房地產企業多年以來一直以營造和諧居住環境、提升城市居住水平、高度關注綠色生態健康、鑄造和諧生態未來的理念作為企業的發展愿景。

2.2 A 房地產企業主要成本的財務數據

資金密集是房地產企業重要特征，并且具有復雜的生產環節、生產經營鏈條較長的特點，這就導致房地產企業成本所包含的內容更加多樣化、復雜化。結合A 房地產企業近5 年來成本支出的情況做出了歸納總結，概括出A房地產企業近5 年來的成本主要包括：采購成本、工程建設費、土地成本以及融資借款期間涉及利息、各種繳納稅費、銷售費用、員工薪酬、材料成本，近5 年來A 房地產企業各項成本費用的具體數據如下表統計所示：通過上表統計不難看出，A 房地產企業工程成本占總成本的比例最高，近5 年來占比從39%一直升到50%，已經達到企業成本支出的一半，這也是該房地產企業在進行成本控制時的一個重點環節。除此之外，A 房地產對每年各成本比例展開對比可知，并沒有太大的變化幅度，這也從另一層面說明該房地產企業在成本結構上整體控制較好。隨著近年來該企業經營規模的不斷拓展，在物價上漲等諸多因素的影響下近5 年來成本呈現出上升的趨勢。這就要求A房地產企業必須對成本上升的現象予以高度關注，從根本上深入挖掘成本上升的真正原因，并有針對性的采取成本控制措施，這樣才能使該企業成本管控達到最優。

3.某房地產企業運營成本管控期間面臨的問題

3.1 某房地產公司資金管理現狀

3.1.1 目標資金管理現狀

因為在某公司的建設之初，對于自身房地產開發的目標與方向缺乏明確的目標與管理機制，使得方案的設計不科學，目標成本的橫向以及縱向分解管理不明晰，縱向分解就是企業的成本需要在一定的基礎上分布到每個子科目中，橫向分解就是以縱向分解為基礎，把成本分解到企業的每一個部門中，在企業管理中，企業各個部門需要做到有效的協作，企業在成本管理中出現問題的時候，往往出現問題的環節并不確定，缺乏明確的目標成本管理機制，導致企業不能及時發現問題，目標成本的管理不能得到有效的實施。

3.1.2 動態資金管理現狀

由于房地產業的建設周期比較長，通常在管理的過程中會出現各類問題，同樣的，某公司企業也有著這樣的問題，不確定因素比較多，例如某公司在北方的城市中，由于冬季溫度的限制，會對冬天的公司施工造成影響，另外由于目前國家對于環保問題的重視，在施工中需要增加灑水的次數，降低給環境造成污染的施工，會對于企業的施工進度造成嚴重的影響，不利于動態成本的管理。銷售環節在企業的整個管理中是保證利潤提升的關鍵環節，某公司需要在廣告方面、營銷方面、銷售場地方面以及樣板房建造方面投入大量成本?，F階段，通常按照銷售收入總額實施營銷費用的管控，公司只需要結合市場情況與預算按照權限對額度進行審批調控，但因為營銷部門會結合市場發展隨時對產品售價、活動舉行以及廣告投放等計劃進行調整，故而造成營銷部門難以有效管理成本。

3.1.3 財務費用管理現狀

在目前財務費用的管理中，某公司的領導人員對于企業的納稅籌劃管理不足，且成本管理的相關人員沒有相應的專業知識的掌握，使得相關人員的專業性不足，稅收管理不科學，難以及時調整財務費用的管理制度，一味的重視企業成本支出及收入的降低,未能重視納稅籌劃的安全性及使用效率，導致企業稅收成本不斷升高；不僅如此，現階段，受房地產政策限購的影響，導致市場交易量嚴重縮水，加上相應稅源的減少，使得稅務部門對稅務核算更加嚴格、仔細，明顯加大了稅務風險，企業在今后的發展中，有效的提升對于稅收籌劃的重視程度，且提出有效的節省稅費的目標，需要在今后的成長中加以完善。

3.1.4 員工管理資金現狀

員工考核制度不完善，在目前的某公司的內部員工的管理中，設置的績效考核管理機制不健全，不僅銷售部門需要遵循定量指標進行考核，物業等其他部門也是如此，由于定量指標設計太過精細，難以突顯其中的重點，考核結果顯示評價指標體系過多，只是一味追求全面性，導致無法衡量考核對象，考核評價誤差較大。員工溝通成本高，某公司在與設計人員溝通期間，因為多勞多得理念在企業工作人員中的深入，使其意識到只有更加努力，掙的錢才能更多，每個設計師可以同時兼顧多個項目的設計管理，以賺取更多的錢。在這種情況下，設計師不能立即解決問題。門、窗、幕墻、內飾等在設計特殊項目時，例如當設計單位需要幫助監控整體影響或審查圖紙時，設計單位經常以其他功能為借口，一拖再拖，或對成本提出不切實際的附加要求，拖延工期，進行不符合項目的改動，都無法有效解決問題。

3.2 某房地產公司運營成本控制問題分析

3.2.1 目標成本管理粗放

目標成本的設立能夠幫助企業有更好的發展，管理人員需要根據企業的發展階段設置其目標成本的管理制度，在企業的發展中設置過高或過低的目標成本對于企業的發展都會產生不利的影響，導致其目標成本管理不利[5]。某房地產公司的建安成本變動為+2.3%,最重要的原因就是在相應的目標成本管理的過程里有著目標成本的橫向和縱向分解不到位,造成責任不能及時的落實，問題不能及時的解決，其目標成本管理不健全，引發的工程拖延增加了額外成本支出。

3.2.2 動態成本管理不及時

房地產行業支出比較多，其在社會上的環境可以成為復雜，根據時間的變化會出現不同的動態成本，且有時候公司會不重視動態成本的管理，直接影響公司決策的及時準確。某公司項目建筑和安裝成本的變化是由于設計、施工進度和原材料價格的變化。項目停工將延長工期，增加物資積壓，增加企業財務負擔；經營管理也存在諸多不確定性。城市購買和信貸限制、北方多霧霾天氣以及消費者偏好影響，已經逐漸邁向小戶型；最后，基于營銷活動的靈活性特點，公司的營銷成本并沒有降低。

3.2.3 財務費用管理不到位

某房地產公司的財務費用管理受到影響主要因素就是企業在經營中會出現稅款的支出，企業財務管理費用增加，企業2018 年至2020 年資產負債表中財務費用相關科目。隨著某房地產公司的工程建設銀行貸款額度逐年增長，在2019 年略有減少后，2020 年納稅問題將快速增長。由于房地產公司所占的資金比較多，屬于資本密集型的而企業，需要有良好的資金管理機制，且有強大的資金鏈才能保證項目工程的建設順利實施。另外，在我國的法律規定下，納稅是每個企業的義務，企業在今后的發展中需要設置合理的納稅籌劃機制，降低企業的稅收成本。

3.2.4 公司員工管理成本高

企業日常運營過程中出現的成本就是因為人員管理機制不健全出現的不必要的成本，在企業的發展中，想要提升企業的競爭力，就要讓每個部門之間的溝通更加的順暢有效，讓員工的價值發揮到最大，保證其工作能力得到有效的提高。管理人員由中級以及高級的人員共同構成，這種人群的收入相對來講比較高，其收入遠遠高于普通的員工，在建筑企業的工資構成中，主要有一類工、二類工、三類工。在目前某房地產公司的員工工資的管理以及績效考核中，沒有設立有效的績效考核的制度，每個部門之間的聯系并沒有做到直接有效，不必要的成本會出現，在進行施工的過程中，員工安全事故的學習沒有做到更加透徹，出現安全事故影響企業的聲譽，更會產生相應的成本支出。

4.某房地產企業降低運營成本的有效策略

4.1 某房地產公司運營成本控制優化措施

4.1.1 合理編制目標成本

由于平面圖的建設是一個從簡到細的過程，從土地投資到實際建設，房地產公司目標價值的建設也是循序漸進的。確定目標的價值需要有耐心，且明白其漸進性。在不同的發展階段中，其目標成本的編制有不同的方式，設計會有不同的版本，其中有國家版、項目版、市場版、計劃版、擴展版和優化版。最終實施的優化版是最適合企業使用的最優化的版本，每個企業使用的版本有異曲同工之處，在這幾個版本中最復雜的就是營銷版本的目標成本，計劃版本的目標成本以及擴展先前模型的目標成本。

4.1.2 統一控制合約規劃

合約規劃就是在進行目標成本的計算與制定之后，對于整個項目中每個流程的數據的分析與界定，根據相應的合約規劃，保證每個環節的成本做到有效精準，能夠以動態預測資本計劃以創建動態現金流。使用標準化模板進行合同計劃的分發，可以規范對公司合同的控制。因此，應開發合同計劃模型。首先，公司總部根據當前情況、良好合同模型的數量和規模來確定要素的適當性和成本效益。低成本或低成本建設合同的策劃、營銷等。對于整個工程中的成本管理的設計做到高效的進行，保證整個環節有效的實施，在合同的執行中，能夠根據發展階段逐漸進行，讓各個階段的使用都比較科學，并定義具有多個版本的合同規劃模型。然后，每個分支機構都將了解該模型的目的和用途，結合當前項目，對模型進行個性化調整，解釋給每個合同的部門和負責人，應用責任成本，最后完成合約規劃模型并獲得一個詳細的計劃，這是可以增加成本的合理合同。

4.1.3 加強公司財務費用管理

相關部門應對此予以密切關注并采取適當行動。嚴格控制成本而不重發的措施。一旦成本繼續超過并達到“嚴格控制線”，就必須停止為該項目付款，找到原因，并在公司確定當前情況后采取措施糾正這種情況。房地產公司創建月度成本報告，不僅了解已發生的成本情況，而且還可以通過匯總和分析來預測成本發展趨勢，以實現避免和控制成本的目標。預先準確地計算動態費用。創建月度費用報告有八個方面：準備說明，信息摘要，動態成本明細，投標信息，合同付款狀態，簽證變更統計，營銷和預設控制。費用控制人員必須按規定及時提交每月費用控制報告。在月度的報告里找到相應的發展路徑，找到適合當前發展階段的成本管理的方法。

4.1.4 提升公司員工管理水平

公司人事的管理需要根據市場和企業的變化產生不同的信息，這就是企業在發展中出現的不同的階段出現的不一樣的文化，在不同的發展階段需要有相應的管理體制促進企業的發展。成本管理需要相輔相成，每個部門都要有專門的人員進行管理，做到有機結合，在成本管理的每個階段都做到高效成本管理的進行。因此，公司運營成本管控，應從高水準設計方向著手，構建符合企業實際的成本管理組織，助力企業成本管理文化的不斷完善。成本控制在企業的整個發展流程中都存在，成本控制部門應進行計算，比較和實時分析，并針對每個階段的成本制定適當的策略。成本控制部門的主要職責是監督成本實施，制定及時的響應策略并確保實際成本在預算之內。通過定義績效考核指標和考核成本控制部門，他不僅可以控制和約束成本控制部門在項目實施過程中的控制行為，而且可以了解控制成本的水平和整個項目的控制效果。將來對其他項目有用，也為成本控制提供了經驗和知識。

4.2 某房地產公司運營成本控制的保障措施

4.2.1 改進公司組織結構

將公司的組織結構更改為項目矩陣。這種組織結構具有基于項目和功能性組織結構的優點，可以改善不同部門之間的溝通和協調。對某房地產公司運營成本控制進行優化研究，縮短了信息傳遞的路徑，有利于信息的及時傳遞和響應。促進基于整個公司利益的公司資源的合理分配，以便員工可以為公司的共同利益而共同努力。

4.2.2 建立供應商資源庫

減少交貨時間和交貨時間，并提供可靠的供應商，他們可以通過確保項目質量來控制成本。一是規范供應商數據庫，通過以往項目的調查、資質、供應商等相關數據，將真實、完整的數據錄入數據庫。公司需要開發一個評級系統來選擇關鍵影響者。想要優化長期合作的供應商需要培養公司的戰略眼光技能，使相應的公司適合企業的成長。在合作的流程里，需要有有效的激勵措施，讓自身和供應商的發展更加和諧，最后，應該重視雙方互惠互利的基本原則導向，深入審核雙方合作項目的現狀，找到實力強勁且能夠長期共同進步的供應商進行合作。

4.2.3 構建成本數據庫

可能會有一些計劃指標，例如制定基于成本的數據庫。創建成本數據庫有四個方面：創建內容索引數據庫，一次性索引數據庫，中心物料價格數據庫和特殊成本數據庫。指標值應根據先前的項目經驗確定。同時，應根據市場成本的變化實時更新成本數據庫，以確保數據庫的可靠性。

結語：

綜上所述，隨著時代不斷的發展，現階段仍有諸多難題存在于房地產企業運營成本控制期間，為了能夠更好的推動房地產企業的經濟效益，確保其市場競爭優勢的充分發揮。房地產企業就必須深入探索降低運營成本的可行路徑，采取可行的資金管理與成本管控手段，從多方面入手，降低企業運營成本，全面推動房地產企業的發展，為房地產企業相關經濟活動的有序進行保駕護航。