土儲

鍵詞：并購融資;土儲;資金壓力中圖分類號：F293 文獻標識碼：B文章編號：1001-9138-（2022）05-0017-06 收稿日期：2022-04-05文章來源：本文由億翰智庫供稿。在市場動蕩下，收并購被各方寄予了不同的期待，監管層希望收并購能夠加快市場出清，緩和行業的波動;市場希望并購能夠加速出險房企的資產處置，成為困難房企的活水;項目方和購房者則希望新的房企能夠接手和盤活停工的項目，保證項目如期交付。2021年以來，在政策的支持下，并購方面不斷

投資;區域布局;土儲中圖分類號：F293 文獻標識碼：B文章編號：1001-9138-（2022）07-0032-05 收稿日期：2022-06-17文章來源：本文由克而瑞研究中心供稿。2022年上半年，土地市場成交量價同比回落，溢價率指標也較2021年上半年出現了大幅下滑。不僅成交規模不及熱度仍然較高的2021年上半年，與同屬市場低位的2021年下半年相比，土地成交也顯著下跌。但各能級之間降幅差異顯著，其中一線城市上半年土地成交量價降幅相對較小。市場熱度

令其在降負債和補土儲之間騰挪艱難。去年上半年收入“蒸發”120億禹洲“甩鍋”無法實地考察項目根據禹洲集團中報，今年上半年，公司營收和凈利分別大增459.83%和493.77%。如此高增長和其“調降”去年上半年的各項業績指標有關。在禹洲集團“重列”2020年中報業績后，公司在去年上半年的營業收入從140.07億元降至20.19億元，“蒸發”近120億;凈利潤也由盈利15.51億元轉為虧損2.28億元。對此，禹洲集團解釋稱，公司位于唐山、合肥、武漢、舟山等地的

增加高能級城市的土儲占比債務結構安全穩健 現金流充裕土地儲備是房企未來的業績增長最基礎的保障。今年上半年，新城控股以較低成本獲取了大量優質地塊，并戰略性增加高能級城市的土儲布局。上半年新城控股新增土地儲備共56幅，新增總建筑面積1907.78萬平方米，平均樓面地價為2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股總土地儲備為1.37億平方米，足以滿足未來2-3年的開發運營所需。土儲充裕，為公司后續高質量發展提供堅實保障。值得一提的是，在拿地結構上，今年新城控

權益比維持高位。土儲結構上，京津冀區域土儲占比38.97%，長三角、珠三角城市群及中西部中心城市及周邊區域均衡布局，為未來增長提供持續動力。業績穩健增長多元業務顯成效面對疫情黑天鵝影響，榮盛發展的銷售業績表現出穩健提升態勢。公司公告顯示，榮盛發展上半年實現銷售額482.3億元，同比增長3.5%，銷售面積434.2萬平方，同比增長2.73%，銷售均價11106元/平，呈現量價齊升的趨勢。需要指出的是，為化解新冠肺炎疫情的負面影響，上半年公司利用信息化等工具力

能力進一步鞏固了土儲競爭優勢，高品質產品和服務持續引領行業，“地產+”業務也得到了加強，并展現了與地產主業較好的協同效應?？傮w而言，融創的綜合競爭力在過去一年里得到了持續提升，其作為頭部房企的優勢地位也更加穩固。業績持續穩健增長 流動性充裕凈利創歷史新高，同比增長57%。2019年，融創繼續保持了業績持續穩健增長的良好勢頭，實現營業收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利達414.1億元，同比增長約33%；實現歸母凈利潤260.3億元，同比增長57%

，會更好看。新增土儲戰略優勢繼續夯實目前，融創集團連同其合營公司及聯營公司的土地儲備約2.39億平方米，土地儲備貨值預計約3.07萬億元，其中超82%位于一二線城市，平均土地成本約4306元/平方米，其中超過60%的土儲是通過收并購獲取。截至2019年12月底，融創總土地儲備約為2.34億平方米，權益土地儲備面積約為1.50億平方米，權益比例64%，此外還有1萬億+貨值的舊改等協議狀態的土儲，總計貨值4.1萬億元。融創2019年以來把握土地市場機會，獲取貨

成本夠低，家底（土儲）夠厚，抗風險能力就強。財報顯示，恒大擁有3.19億平方米土地儲備，未納入土儲的舊改等項目的建筑面積為7012萬平方米，合計貨值約5萬億元?！敦斀洝酚浾呓y計發現，恒大5萬億貨值中大灣區占33.6%。其中，恒大在深圳的項目儲備高達3124萬平方米，總貨值1.24萬億元。未來五年，粵港澳大灣區紅利逐漸釋放，會有力支撐恒大利潤增長。在拿地成本方面，2017年、2018年、2019年上半年，恒大拿地平均樓面價分別為1711元/平方米、1635元

園以3.13萬億土儲總貨值位居次席，融創中國2.8萬億處在第三位。有9家房企總的土地儲備貨值突破萬億，前10名土地貨值接近20萬萬億。增速上看，大中型規模房企實現的土儲總貨值的增長，碧桂園、萬科、融創中國、新城控股（601155.SH）4家企業土儲增長均超過40%，值得一提新城控股不僅實現了超過80%銷售增速，土儲增速也超過40%，成為2018房企突飛猛進的超級黑馬。拿地方面，萬科、碧桂園、保利優勢延續，連續2年位列榜單前3。中國中鐵、廣州地鐵、華僑城等在

產負債表、優質的土儲及成熟的投資物業組合，我們認為在內地房產市場的逆境中，將會跑贏行業。維持較低杠桿比率華潤及龍湖一直都以健康穩健的資產負債表見稱，截至6月30日，兩家公司的凈杠桿比率分別是52%及55%，低于行業平均數。華潤2018-19年到期的債務約350億元（人民幣·下同）占負責總額之24%，遠低于手頭現金約610億元；龍湖方面，短期債務約130億元，占總額(同上)之12%，手頭現金約420億元。兩家公司的平均利息成本約4.5%，低于同業水平。優質土

響[1]。1.2土儲中心模式土儲中心模式是一種委托授權的方式，它能夠有效解決土地儲備部門一定要擁有土地儲備資格的實際問題，并且在有效執行過程中，還能推動土地儲備和地鐵規劃設計等方面的匹配度。同時能夠保證土地儲備項目融資、投資以及收益等方面進行良好運行，確保實際收益能夠和地鐵運營虧損相平衡，以免出現政府投資和收益被轉變成房地產企業的高額利潤，進而使地鐵企業自身收支平衡，為其融資平臺奠定良好的基礎。雖然這種模式具有良好的優勢，但是也不能忽略其自身的不足，例如，

備機構（以下簡稱土儲機構）只能按實際撥入的土地儲備資金確認“財政撥款收入”。有些地方財政部門返還土地出讓收入往往時間滯后，土儲機構通過賬面確認的“財政撥款收入”不能真正展示土儲機構的還款能力，且無法確認未返還部分尚有多少能形成儲備資金，即土地全成本核算在土儲機構，而對應的土地出讓收入作為土儲機構貸款的主要還款來源在財政部門核算，在上繳財政前，卻不屬于土儲機構的土地儲備資金。土儲機構設置土地儲備資金賬套進行核算時，為了向銀行展示其整體的還款能力，主要有以下兩