樓市拐點房價將至少下降４０％

唐學鵬

國家發改委出臺的最新報告顯示，2008年前4個月，全國商品住房銷售面積13664萬平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個百分點。毫無疑問，價滯量縮已經是目前房地產市場的“標準姿態”，不過大量自娛于“城市化水平催升房價”的幻想依然故我地展開，一些所謂權威機構不斷擺弄出“房價面臨上漲壓力、現在是觀望氣氛濃烈”的信號。

我們認為，決定房價趨勢的，不是城市化帶來的對“住房的渴望”，渴望不是有效的購買力。過高的房價同樣也會降低城市化水平、或者讓城市化發生逆轉。而決定房價走向的是民眾未來的收入流的增減變化。但即使我們以北京、上海這樣的超級城市來衡量，也會發現民眾的未來整體的實際收入流水平（扣除通脹因素）是趨向下的。我們曾經在《超級城市房價即將面臨拐點》等一系列文章中細致地解釋過未來收入流對房價走向的決定性作用。

收入流是決定房價“拐點”的基礎性力量，但其房價波動的形態學特征卻是另外一回事。我們用“不對稱性原理”來刻畫這種房價“上升或下降”的變動軌跡，即在房價非理性狂飆過程中，支持房價走高的力量可以是居民自住需求的釋放，也可能是富人們的投機需求（富人們轉手、最終以圖“自住型購買者高位接盤）。但房價”抗跌“力量只有一個，就是自住性需求，這反映在工薪階層和小中產人士的未來的可支配收入變化。而現在市面上說，樓市”觀望氣氛濃重，“如果是指那些有房產的人正在思忖是否應該再投資，那么這種觀望就是非?！碧摷俚?，對樓市的“抗跌”不提供任何幫助而是指那些自住性需求的我們則懷疑他們是否夸大了現在還沒有房子的人的有需求。

不對稱原理可以簡化為：富人產生房價的峰值，而窮人產生房價的“抗跌值”（整體收入流的變化產生房價整體的“拐點值”），這也使得房價的偏離度（上下波動的劇烈程度）變成了一個“階層購買力問題”。這誘使我們產生一種想法：是否可以將基擬系數引入到房價偏離度的考察？是否階層購買力差別將決定房價暴漲暴跌的夸張程度？

以日本為例。日本在1980年以前一直被神話為“增長且平等”的典范之國，它的基擬系數穩定在0.26左右。日本的政府被譽為高效而精確地遵守著社會再分配的適當程度。但在1983年以后，日本的基擬系數開始惡化，在1991年日本的基擬系數達到了0.38，而房地產價格也處于歷史峰值，中產階級為了購買房產不得不節衣縮食，M型社會飛速確立。然后，日本“泡沫破滅”，國民的實際收入流明顯惡化，房價從峰值開始崩潰而下，3年后日本的房價下跌幅度達到了40%。而被地產泡沫“套牢”的民眾依然“下流化生存”，成為泡沫史上凄楚的一群苦人。

再以香港為例。香港一直是世界上基擬系數最高的經濟體之一，它的基擬系數似乎很少低過0.5的。當然它也是一些經濟學家所鼓吹的“收入差距夸大會增進經濟自由”的最好樣板。這個樣板在1997年是香港地產峰值的時候，它的基擬系數達到了0.53，不過，后來的故事很悲慘，它的房價在3年內整體性跌去了70%（很多小戶型的房子跌去了9成），“負資產”成為風靡一時的詞匯，刻畫著香港中產階級的勤奮、投機、和地區優越感的喪失。

我們再以現在飽受“次貸危機”煎熬的美國房地產市場為例。在這場格林斯潘用“低利率”手段刺激出來的房地產虛假繁榮中，美國民眾大多都享受了泡沫的好處，并利用地產增值獲得更多的消費信貸支持。但即使是在這場全民“皆有所沾”的盛宴中，美國的基擬系數有條不紊地攀升，用美國經濟學家克魯格曼的話說，“在布什減稅的掩飾下，中產階級發現自己變窮的感受力比以往更遲鈍，但他們實實在在的確變窮了?！比ツ?，也就是次貸危機爆發的時候，美國的基擬系數達到了0.41的高水平。而現在，美國的房價從峰值已經下跌了25%左右，而像摩根這樣的大多數投資銀行估計美國房價還會繼續下滑15%，也就是說，美國房價至少會跌40%。

現在中國的房價雖然局部有所回落，但作為超級城市的上海和北京看上去還并沒有進入明顯的頹勢，但我們認為，這兩座“房價堡壘”并不能支持多久，中國房價的“拐點”已經非常清晰地形成了。中國目前的城鎮基擬系數大約是0.48（因為我們認為農村人口并不是城市房產的有效潛在購買者），類比地看，這意味著中國的房價將至少要下降40%。當然，這一“黑色”的結論會讓一些房地產泡沫受益階層感到不滿，但這卻為整個社會提供一種比較型的思考和觀察。

事實上，我們將外國資本套利涌入、人口密度（保持高價格的時間偏長）、當局對正當利率水平的認知程度（房價都會跌，但采取軟著陸的方式會延緩下跌時間）、國民年齡結構程度（例如老齡化，例如年齡越大，收入流的均等性越強，就容易提高社會的基擬系數，日本的基擬系數提高也有老齡化的因素）、住房自有率的社會偏好等因素考慮進去，但發現這都不改變基擬系數和房價偏離度之間的有效關聯。