投資性房地產公允價值計量模式運用

吳美霖

提要公允價值的引入是新會計準則區別于舊會計準則的關鍵之處。本文分析新會計準則對投資性房地產在公允價值計量方面的會計處理，指出其不完善的地方，以及探討該模式在我國的運用現狀，以及提出改進的建議，對更好地貫徹新準則，提高我國企業會計信息質量有著重要意義。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值；新會計準則

中圖分類號：F23文獻標識碼：A

投資性房地產的核算范圍包括三類：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。它應與企業的自用房地產和作為存貨的房地產區分開來。作為一種特殊的資產，我國2006年頒布的新會計準則對其有單獨的會計處理說明，而對投資性房地產采用公允價值后續計量的模式是新準則的一大亮點，該計量模式下對企業資產、損益的核算與舊準則有較大差異。

一、投資性房地產會計處理存在的不足

通過分析新會計準則中對投資性房地產會計處理的分析，筆者發現以下不足之處，并提出改進建議：

1、投資性房地產后續計量模式只能兩者選其一。新會計準則規定企業對投資性房地產可以采用成本和公允價值兩種后續計量模式，后者需符合一定條件才能采用，并且同一個企業只能選擇一種模式對全部投資性房地產進行計量。一般來說，公允價值更貼近資產的真實價值，而公允價值的有效計量需要該資產存在活躍交易市場或者運用相關估價技術可以獲取接近其價值的金額。對一個企業來說，其擁有的投資性房地產很可能只有一部分可以取得科學的公允價值，那么按照準則的要求，該企業只能對全部投資性房地產采用成本模式進行后續計量，這樣將導致對部分本可以更真實地進行價值反映的資產無法進行科學計量，降低了會計信息的客觀性。

建議對投資性房地產后續計量模式的選擇可以進行區別對待，對于符合公允價值計量的應該選用公允價值計量模式，不符合條件的采用成本模式計量，一個企業可以存在兩種投資性房地產的后續計量模式。同時，對符合公允價值計量條件的不再是任由企業選擇，而是必須以此為計量方式，這樣有利于提高不同企業對同一業務核算的會計信息的可比性，減少企業操縱利潤的空間。

2、投資性房地產后續計量模式的變更。為了保證會計信息的可比性，新會計準則規定對投資性房地產的計量模式已經確定不得隨意變更，只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得且滿足公允價值模式的條件下，才允許從成本模式轉變為公允價值模式計量。轉換時應做會計政策變更處理，以轉換當時的公允價值作為投資性房地產賬面價值入賬，記“投資性房地產——成本”，轉銷原投資性房地產賬面余額和計提的折舊、減值準備，差額調整留存收益。會計政策變更應該是追溯調整的觀念處理，即當作一開始便采用公允價值模式計量，但上述會計處理與追溯調整存在差異，“投資性房地產——成本”賬戶核算的是公允價值模式計量的投資性房地產的初始取得成本，而上述處理的結果是“投資性房地產——成本”核算后續計量模式轉換時投資性房地產的公允價值。

建議成本模式轉換為公允價值模式時，以投資性房地產原始取得成本作“投資性房地產——成本”，資產取得至轉換模式之間的公允價值變動記入“投資性房地產——公允價值變動”，轉銷原投資性房地產賬面余額和計提的折舊、減值準備，差額調整留存收益。

3、公允價值模式計量投資性房地產的處置。新會計準則規定，出售、轉讓應當按照實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”，按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”，貸記“投資性房地產——成本”，按累計公允價值變動，借記或貸記“投資性房地產——公允價值變動”。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入，借“公允價值變動損益”，貸“其他業務收入”，雖然“公允價值變動損益”、“其他業務收入”都是損益類賬戶，上述處理不影響企業的利潤，但我們知道，損益類賬戶當期都會轉銷，處置當期以前已經記入“公允價值變動損益”的金額已于發生當期轉入“本年利潤”，不存在余額。因此，要求處置時將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入并不合理。建議公允價值模式計量的投資性房地產處置時，將當期已記入“公允價值變動損益”的金額轉入“其他業務收入”，而不是從取得到處置的累計公允價值變動損益。

二、投資性房地產公允價值后續計量模式在我國的運用

2007年1月1日開始執行的新會計準則規定，對于投資性房地產的后續計量通常采用成本模式，符合條件的可以采用公允價值模式。公允價值模式下，投資性房地產賬面余額以資產負債表日的公允價值計量，由于我國房地產總體呈現升值形態，加之公允價值模式下不計提折舊或進行攤銷，上述因素使得公允價值模式下的投資性房地產導致企業資產和利潤的增加，加大了利潤的波動性。以此推測，這可能導致有操縱利潤以達到盈利目的公司的機會主義行為，采用公允價值模式計量。但事實上，截至2008年5月，我國1，000多家A股上市公司中只有10家采用了公允價值模式對投資性房地產進行計量。筆者認為，如此少的上市公司采用該模式，有以下幾個方面的原因：

1、投資性房地產公允價值模式計量的條件嚴格。新會計準則規定投資性房地產必須同時滿足下述兩個條件才可以采用公允價值進行后續計量：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。要采用公允價值計量，首先必須滿足計量對象的公允價值能獲得，但準則還規定同一個企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。也就是說，一個企業若想采用公允價值模式計量投資性房地產，需企業擁有的全部投資性房地產都同時滿足上面兩個條件，因此限制了企業對該模式的采用。

2、公允價值獲得的難度較大。投資性房地產公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格應當反映資產負債表日的市場狀況。確定公允價值時可以參照活躍市場上同類或類似房地產的市場公開報價；無法取得公開報價的可以參照同類或類似房地產最近交易價格，并考慮交易情況、日期等因素；也可以給予預計未來獲得的租金收益和相關現金流量予以計量。由于我國尚未形成市場化程度很高的投資性房地產交易市場，各地房地產價值的差異較大，影響因素各異，采用未來現金流預計方法又存在現金流估計不準確、折現率確定難等問題，所以投資性房地產公允價值的確定難度較大，很多企業寧愿采用更簡便、可觀察性更強的成本計量模式。

3、投資性房地產成本模式計量能降低稅賦及調節利潤。投資性房地產采用成本模式進行后續計量與固定資產、無形資產計量無實質差異，每期需對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，折舊攤銷金額計入“其他業務成本”，即可以作納稅抵減，減少當期所得稅。而公允價值后續計量模式不但不計提折舊攤銷，還要按資產負債表日的公允價值作投資性房地產的余額，公允價值上升將導致當期利潤增加，加大了當期的所得稅。此外，在我國房地產普遍處于價格上升通道的背景下，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產將公允價值上升的收益積蓄起來，平時以遠低于公允價值的成本作賬面價值計量，企業需要調增利潤的時候可以處置投資性房地產，處置收益作“其他業務收入”，這種調節對企業來說更具主動性，作用更大。

三、投資性房地產公允價值運用建議

引用公允價值計量模式的初衷是提高會計信息的真實客觀性，但就目前的運用狀況來看并未達到原來的目的。雖然公允價值計量投資性房地產可以更真實地反映資產的實際價值，但若不同企業對同一業務采用不同的計量方法，也降低了會計信息的可比性。目前看來，公允價值模式在我國的應用存在諸多問題，需要進一步完善。

1、降低公允價值會計信息的獲得成本。與成本模式相比，公允價值的取得成本要大很多，并且由于活躍市場的缺乏，估值技術的不完善，公允價值的準確性也受到了質疑。因此，應培養規范的市場評估市場，加大對評估技術的研究，提高評估機構的公信能力，從而降低公允價值這一會計信息的獲得成本，并且提高公允價值的真實性和說服力。

2、提高管理者及從業人員素質。與舊會計準則相比，新會計準則的各項規定更加體現了企業管理者和財務從業人員職業判斷的重要性。投資性房地產后續計量模式的選擇、公允價值的確定都不可避免地需要財務人員的專業判斷，不同選擇將對會計信息的真實性有重大影響。因此，應加強對管理者和從業人員的職業培訓，提高其業務素質。

3、加大監管和懲罰力度，防止利潤操縱。公允價值計量的引入導致多個利潤操縱的可能性，為保證會計信息的真實性，防止利潤操縱，我國應建立更加完善的會計監督管理體系，如加強注冊會計師審計，加大證監會、財政部門等國家機關的監督力度和對利潤操縱行為的懲罰力度等。

（作者單位：廣東物通實業投資有限公司）

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