基于心理契約的物業管理企業員工流失分析及管理策略

趙根良

基于心理契約的物業管理企業員工流失分析及管理策略

趙根良

物業管理行業是隨著房地產的發展而產生的一個新興行業，它的重要性不言而喻。但是，目前物業管理企業人才流失嚴重，給企業造成了很大的損失，并帶來了很多不好的影響。分析了心理契約與物業管理企業員工流失的關系，提出了基于心理契約的物業管理企業員工流失的管理策略。

心理契約；物業管理企業；員工流失；管理策略

物業管理是隨著房地產的發展而產生的一個新興行業，它關系到各大小住宅區的長期安全穩定，因此，物業管理的重要性不言而喻。人才是企業發展的根本，人力資本是企業的首要資本，因此，人的因素是關系到整個物業管理行業興褒成敗的關鍵。但據調查表明，近年來物業管理企業員工流失較多，進而導致物業管理漏洞多，服務質量差，業主投訴多。因此，對于新興的物業管理行業而言，人才的影響和作用更應受到關注，所以，留住物業管理企業員工，防止和減少員工流失是當前物業管理企業管理的重要工作之一。本文從心理契約的角度對物業管理企業員工流失的一些問題進行分析和探討，以期對物業管理行業的更好發展提供建議。

一、心理契約與物業管理企業員工流失分析

（一）物業管理企業員工流失的原因分析

通過對員工流失原因的分析和研究發現，單一因素一般不會導致員工流失，員工流失通常是由多方面綜合因素引起的。導致物業管理企業員工流失的原因主要包括以下三個方面：

1.員工自身原因

一方面現在很多的物業管理企業的員工以年輕人居多，物業管理的工作對于大部分的年輕人而言報酬不高且略顯單調乏味。年輕人往往喜歡尋求更多樣、更豐富的工作體驗，不喜歡長時間在同一個企業重復單調乏味的工作，年輕人希望得到更高的報酬，渴望獲取更好的發展機會，想要不斷嘗試和變換新的工作，因此，一旦有了更好的機會，他們就會選擇離開企業。另一方面，物業管理員工工作的精神壓力較大。導致物業管理員工工作的精神壓力較大的原因很多，其中最主要的是來自業主對物業管理工作的偏見和誤解，物業管理工作往往很難得到業主們的寬容和理解，在實際工作中，業主常常歧視物業管理員工，有些業主對物業管理的管理工作或服務等方面有不滿時，就會隨意地把怨氣發泄到員工身上，有時候甚至侮辱到物業管理員工的尊嚴和人格，而物業管理員工對此類情況卻只能一度忍讓，因此，物業管理員工在工作中會積累較大的精神壓力，而這些精神壓力又無法化解，這樣往往會導致物業管理員工離職。

2.企業內部原因

導致物業管理企業員工流失的企業內部原因主要包括四個方面：一是招聘工作不科學和隨意性。主要是由于現階段我國物業管理行業正處于擴張型發展階段，人才市場上的物業管理人才短缺，而物業管理企業又急需大量員工，在這種情況下，物業管理企業在對物業管理員工的招聘上會顯得不科學和比較隨意，往往缺乏科學的招聘管理方法，導致對應聘者的物業管理綜合素質不深入評價分析就進行招聘，這給日后物業管理員工的流失留下了嚴重的隱患；二是培訓力度不夠。由于物業管理企業的收入基本上都來自于業主所繳納的物業管理費，因此其收入和利潤有限，故而大多數物業管理企業為節省開支而較少給企業員工有計劃、有目的地提供相應的培訓，進而導致物業管理員工不能很好地適應物業管理相關工作，同時也不能為員工提供更好的發展機會，這都導致了員工的流失；三是激勵機制不夠完善。主要表現在目前大多數物業管理企業員工的物質待遇較低，物業管理企業缺乏科學的物質激勵機制，同時企業又缺乏滿足員工精神需要和激勵員工的精神激勵機制，進而導致員工流失；四是現在的物業管理企業普遍缺乏良好的企業文化，很難用企業文化留住員工。

3.企業外部原因

物業管理企業外部的社會環境和行業環境也是影響物業管理企業員工流失的重要原因。特別指出的是，對物業管理員工流失影響最大的是物業管理行業的整體薪酬水平偏低的這一客觀行業環境。據有關調查表明，目前我國物業管理行業的整體薪酬水平差不多相當于快速消費品行業的80%，相當于高科技企業的63%，相當于汽車行業的60%?？梢?，我國物業管理行業的整體薪酬水平是較低的。此外，物業管理企業的軟環境也不理想，很多社區居民還缺乏服務是要用錢來買的概念，他們沒有意識到物業管理企業也是個公司，也要靠資金來運作，他們沒有意識到小區的安全穩定和環境等是與物業管理息息相關的，而最大的問題就是業主與物業的不配合，導致物管收費難等問題普遍存在，從而影響到物業管理企業的長期經營和發展，進而導致了物業管理企業的員工流失。

（二）心理契約的違背與物業管理企業員工流失關系分析

心理契約這個概念是由美國著名管理心理學家施恩教授提出來的，它是與“經濟契約”相對應的概念。簡單來說，心理契約就是雇傭雙方彼此對對方應付出什么而同時又應得到什么的一種主觀心理約定，而這種主觀心理約定的核心就是雙方隱含的、非正式、不成文的相互之間的責任和義務。

心理契約認為物業管理企業應能清楚每個員工的各種需要和期望，并盡力滿足他們，而同時每一位企業的員工也會為企業的發展自覺地全力以赴地做出自己的貢獻，因為他們相信企業的不斷發展能使他們的需要和愿望得以滿足和實現。換言之，物業管理員工與企業雙方都需要有一定的付出，也都需要獲得一定的收益，這種互惠互利的相互關系不像經濟交換那樣依賴于正式契約的規定，而是依賴存在于員工與企業之間的心理契約的心理約定。因而，心理契約是存在于企業和員工之間的隱性的非正式契約，心理契約的核心是員工的滿意度。

導致物業管理企業員工流失的上述三個方面原因雖然看起來是相互獨立的，沒什么關聯性，但無論是員工自身原因，還是企業內部原因或企業外部原因，其實從根本上來說都是物業管理員工與企業之間建立的一種主觀心理約定的外在表現。因此，物業管理員工因為員工自身原因、企業內部原因或企業外部原因而跳槽，其根本的原因還是在于員工與企業之間心理約定的打破而做出的更好選擇。這種心理約定的打破也被稱之為“心理契約的違背”。

心理契約的違背是一種主觀心理認知和體驗，而無論這種心理契約的違背是否確實真的存在，心理契約的違背是指一方認為另一方沒有或沒有充分履行心理契約。因為心理契約是內隱的，是員工與企業之間的一種主觀心理約定，因而心理契約并不像有形契約那樣容易達成內容的統一。當員工感受到有低于期望的事件發生或自己期望的事件沒有發生時，會感到不滿意，就會主觀地感知認為企業違背了心理契約。當出現心理契約的破裂與違背時員工會重新考慮自己與企業之間的交換關系，如果這種心理契約的破裂與違背一直不能得到解決和改善，就會造成物業管理員工的離職，進而導致企業員工的流失。

二、基于心理契約的物業管理企業員工流失管理策略

既然心理契約的違背會造成員工流失，從而影響到物業管理企業的長期經營和發展，那么就可以通過科學的管理來構建員工與企業之間良好的心理契約，以避免員工因心理契約的違背而離開企業?；谛睦砥跫s的物業管理企業員工流失的管理策略主要包括以下幾個方面：

（一）建立相對明晰和良好的心理契約

1.做好招聘管理工作

員工與企業之間的心理契約從招聘環節就開始建立，因此，做好招聘管理工作，在招聘環節建立明晰和良好的心理契約是防止或減少物業管理企業員工流失的有效方法。應聘者與企業在招聘環節首次接觸，這個過程中發生的任何事情都將影響到應聘者與企業之間心理契約的形成。因此，在招聘過程中，應聘者與企業之間坦誠相見對彼此之間建立相對明晰和良好的心理契約具有重要作用。一方面物業管理企業應向應聘者提供真實、準確、完整的企業信息，比如企業的目前狀況、發展前景、物質待遇、發展機遇等信息，避免夸大企業有利信息和隱瞞企業不利信息，讓應聘者對企業有一個相對真實和客觀的感知；另一方面，在招聘過程中，企業應通過科學方法盡力獲取應聘者真實、準確、完整的信息，比如應聘者的學歷、經驗、特長、興趣愛好、對企業的期望等信息。這樣就可以有效避免雇傭雙方因信息不一致而出現無法保障實現的承諾和不切實際的期望，可以有效避免員工進入企業以后出現心理期望與現實之間的差距，進而防止和減少心理契約的違背，從而防止或減少物業管理企業員工的流失。

2.做好溝通管理工作

持續溝通是防止和減少心理契約違背出現的重要管理措施。在實際管理工作中，物業管理企業及其管理者要提供多種溝通方式持續地與員工進行溝通。通過不斷溝通可以營造出充滿信任和親密感的工作氛圍，進而幫助員工釋放和宣泄工作和心理方面的壓力；通過不斷溝通企業可以了解員工的真實要求和期望，進而幫助員工描繪和確立科學的奮斗目標與前進方向，滿足員工的發展愿望；通過不斷溝通可以促進員工與企業之間達成更多的共識，從而不斷提高員工對物業管理企業的認同感?？傊?，通過員工與企業之間的不斷溝通，可以逐漸構建和鞏固員工與物業管理企業之間明晰和良好的心理契約，進而防止或減少物業管理企業員工的流失。

（二）實施“以人為本”的人性化管理

人力資源的開發與管理，就是要獲得員工的滿意和忠誠，對物業管理企業員工的管理可以吸取現代企業人力資源管理理念中的精華，即物業管理企業要站在其員工需要的角度，通過“以人為本”的人性化管理來吸納、激勵和留住員工。比如通過培訓，使員工追求個人發展和提高個人能力的需要和愿望得到滿足；提供富有競爭力的薪酬體系和精神激勵機制來滿足企業員工的公平感、自我價值感、自尊感等多元化需要；關注員工的成長和發展，幫助員工進行科學的職業生涯規劃，把員工個人的成長目標和期望與企業整體發展的目標結合在一起，滿足員工的發展需要和愿望，進而提高員工對企業的歸屬感和忠誠度；構建良好的以人為本的物業管理企業文化，以企業文化留人等。物業管理企業的人性化管理還表現在應盡可能幫助企業員工解決困擾他們的后顧之優，關心員工們的生活，使他們能夠安心工作，并使他們能夠對物業管理企業感激，從內心深處激發員工的工作主動性、積極性和創造性，從而提高員工的忠誠度，進而防止或減少物業管理企業員工的流失。

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F406.15

A

1673-1999（2012）09-0075-03

趙根良(1982-)，男，安徽池州人，碩士，安徽商貿職業技術學院（安徽蕪湖241000）講師，從事經營管理研究。

2012-02-05