印度沒人敢玩強拆

張斌

開發商不敢強拆貧民窟，政府也不敢。盡管這些貧民窟主處于社會底層，但手上握著讓政客們害怕的“尚方寶劍”——選票。

在上海、北京對高房價望而興嘆的人們，如果到了印度的孟買、新德里，就只能望而生畏了。

孟買南部班卓爾區一棟面積約1000平方米的小樓，1990年代時售價400萬美元，現在暴漲到5000萬美元。小樓旁邊一套位于第五層的小公寓，面積為300平方米，聽房主講，從他1975年買入至今，市價已經漲了600倍，達到3.6億盧比（約合730萬美元）。

有調查顯示，2010年，孟買在世界最貴房價排行榜上居第十位，每平方米單價約為9000美元。而該城市當年的年人均收入只有900美元。與此相對照，排名第七的巴黎單價約1.2萬美元，年人均收入是3.7萬美元。

印度高房價背后，隱藏的是它的社會制度。 印度憲法規定：一切公民均享有在印度領土內自由遷徙，在任何地方居住和定居的權利。這意味著一個印度人，無論走到了哪里，都與所在地的居民享有一樣的公民權利：求職、子女教育、醫療等方面權利均等；不需要健康證、暫住證，不會被收容。同時，印度法律還規定：只要連續使用一塊土地10年，就自動獲得這塊土地的所有權。

從1960年代起，越來越多的印度農民進城隨意劃地而居，貧民窟隨之壯大成型。雖然貧民窟以垃圾成堆、衛生條件惡劣、缺乏公共廁所、治安問題突出著稱，但當有開發商或者政府提出拆遷或購買土地，這里的主人卻并不愿意。

“大致有兩個原因：第一，改造會砸爛這些人的現有生計，他們的手工作坊、垃圾回收站、小商鋪等產業無法安置在公寓里，而他們一向賴此為生；其次是印度包括孟買的公共交通設施還較差，拆遷意味著他們要搬到更遠的地方去住，會使這些人遠離工作地?！币患曳康禺a開發商總經理助理Chirag Savia說。

但強拆在這里是行不通的，開發商不敢強拆貧民窟，政府也不敢。在印度，遇到拆遷問題打輸官司的幾乎總是開發商和政府，這是下層百姓的福音，印度也因此被稱為“窮人天堂”。這些貧民窟主盡管處于社會底層，但手上握著讓政客們害怕的“尚方寶劍”，那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中，數目巨大的貧民窟選民都是任何一個政客不敢忽視的強大政治力量。

而且，印度實行土地私有制，政府在這個問題上并沒有太多發言權?！罢约菏掷锏耐恋囟疾桓挥啵ㄖ徽莆?0%左右的份額，在孟買、新德里這樣的大城市，占比會更低），很多基礎設施建設不能順利進行的最大原因都是政府沒有可用之地，又不能強行征用?！痹谝患易稍児竟ぷ鞯腞avi Sathe介紹說。所以，在這個土地資源稀缺的國家，尤其是城市，如何獲得土地是地產開發商必須面對的棘手問題。

房地產在印度是一個高利潤行業。從2010年《福布斯》雜志印度版列出的百富榜可以看到，多數新入選者都來自房地產行業。在里昂證券（亞洲）的首席經濟學家看來，價格和利潤率如此之高的印度房地產業并不存在多少泡沫。他說，“雖然近兩年來孟買、新德里這樣的城市物業銷售大幅放緩，但在其它地方仍有著25%至35%的增長。因此基本上沒有看到印度住房需求的明顯萎縮?！?/p>

而普通人在印度投資房產、坐等升值也并沒有那么容易。印度的不動產稅很高，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹都要交不動產稅。交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房欲望。假如你賣掉了房子，在一年時間里又沒有再買房或進行其它投資，就要交納全部盈利的33%。所以，摩根士丹利的Ridham Desai同樣不認為印度房地產市場存在著很大的泡沫。

（摘自《博客天下》）