高鐵商圈的盛宴

苗苗

重新打造一個新商圈，從規劃階段就進行功能商業業態區分就顯得格外重要。

鄭州二七商圈的繁榮與火車站商圈的成型都跟火車有著密切的關系。這兩個鄭州最古老的商圈幾十年的繁榮，曾經給河南商業上了一堂課——人流量是保證商業繁榮發展的必要條件。

這樣的歷史經驗讓眾多開發商對高鐵商業充滿無限遐想。9月28日，鄭州東站正式運營，隨著鄭州至武漢段正式開通，一條貫穿南北的高速客運線又一次在鄭州這個城市節點通過。整個媒體界充滿了對高鐵開通意義的高度評價：“一個千載難逢的機遇”、“50年內不會再復制的絕佳機會”呼聲不絕于耳。

呼聲日益高漲，但隱憂卻依然存在。

商圈讓新城成為可能

從鄭州目前的商圈規模與功能來看，都有或多或少的缺陷。諸如二七商圈，盡管鄭州市已經對其進行了升級改造，但因為與火車站商圈距離較近，人流較為密集，交通一直是制約二七商圈發展壯大的關鍵因素。同時各種商業業態的同質化發展導致商業業態層次細分不夠明顯，與武漢相比，區域經濟效益相對較低。而西區碧沙崗商圈亟待升級改造，東區CBD商圈經過10年的發展，仍未成熟。

重新打造一個新商圈，從規劃階段就進行功能商業業態區分就顯得格外的重要。

高鐵的到來為鄭州市打造中部地區主要商業城市提供了機會。高鐵商圈豐富的土地資源，已不僅僅限于圈地概念，一座新城即將崛起，高鐵商圈也在探討中。

“快”字是高鐵商圈發展的主要表現。高鐵的速度為加強鄭州與武漢、石家莊等城市提供了極佳的媒介，將成為中部崛起經濟發展的主要支撐。與傳統的火車站商圈不同，高鐵商圈已經不僅僅局限于大型批發市場的傳統經營模式，高端商業業態與商務辦公圈將成為高鐵商圈的“兩個拳頭”。

按照目前的規劃，商業寫字樓項目已經提前入駐高鐵商圈，密集的布局與高端商務的定位首先為高鐵商圈進一步發展提供了人的因素。

不只是高端商務寫字樓，近千億的生活資源配套將圍繞新東站展開，眾多傳統住宅企業也加入到高鐵商圈的規劃中來。鄭州高鐵商圈已經不僅僅局限于打造一個商圈，而是一座設施完備，能夠聚集幾十萬人口，包含高度商務辦公、商業百貨、住宅、人文設施、綠地規劃的高鐵新城。

亞新集團在高鐵商圈投資了一座5A級甲級寫字樓，亞新廣場總經理張風雷說：“鄭武高鐵開通，四通八達的便捷性和巨大的客流吞吐能力，意味著城市人流的高度聚合隨之而來，中原經濟區建設將進入快車道，人才集聚、項目承接、技術創新、資源配置、信息傳導等方面都將與世界接軌?！?/p>

河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，新高鐵商圈的建立對鄭州市擴大其城市版圖，繼續打造中部崛起中心城市的目標提供了新的動力，將成為中原崛起過程中比較重要的發力點。

高端寫字樓存疑

早在鄭州東站運營開通兩年前，眾多房地產開發企業就已經看好了高鐵商圈的土地。其中不乏綠地集團這樣的地產大鱷。有趣的現象是，這些地產商在鄭州東站周圍所投資建設的大多是高端商務寫字樓。

隨著鄭州東站的投入使用，鄭東新區的寫字樓和商鋪繼CBD內外環之后，進入了又一個集中上市期。

據不完全統計，2012年下半年，高鐵商圈將有多個項目“搶灘登陸”，總投放量為168.56萬平方米，估算下半年和未來一年內鄭州整個市場投放量將超過200萬平方米。

一個即將在11月份有項目入市的地產商表現得非常急切?！拔覀円呀浲砹艘徊?，現在高鐵附近高端寫字樓密集，必須盡快入市才能搶到更好的資源?！贝说禺a公司營銷總監劉小姐說。

據統計，以鄭州東站3公里為圓心，升龍廣場、綠地之窗、雅寶東方國際廣場、上上國際中心、建正東方中心、文化產業大廈、楷林IFC、易元國際等將近40座商務樓宇在高鐵商圈扎堆。

如此密集的高端寫字樓入駐給高鐵商圈提供了必要的人流量，但高端寫字樓項目真的適合在高鐵站附近建立嗎？

只需細心總結一下某些高端寫字樓的宣傳廣告就可以發現，其所標榜的重點都在“僅距高鐵站300米?！痹诰嚯x火車站這樣近距離的場所辦公，嘈雜的環境如何配得上寫字樓的高端定位？

一位同樣是操盤寫字樓項目的業內人士說，自己的企業絕不會入駐高鐵商圈，即便入駐，也至少與高鐵站保持1公里的距離?！暗降资裁词歉叨?？高端的定位首先保證的是辦公環境的相對安靜，在高鐵站附近辦公，哪里來的清凈？加裝再多的隔音設施也只是虛有其表?？v觀國內外任何一城市的高端商務區，沒有一個離火車站這么近的?！?/p>

宋向清對此說法持否定態度，他認為高鐵服務的對象是高端人群，并且這里恰恰是物流、信息流、資本流最集中的地方，也是人才集中的區域，高端寫字樓在這里也是適合的，但一定要防止“大躍進”式的思維，過于密集同質化的高端寫字樓項目不利于高鐵商圈的長期發展。

東方今典產業園集團總經理任洪斌同樣提出質疑：“5年之后呢？高鐵還是不是只為高端人群服務？高鐵說到底，必然會回到針對大眾服務的軌道上來，高端不起來?！?/p>

據了解，準備入駐高鐵商圈的高端寫字樓項目依然很多，究竟高鐵商圈需不需要這么多的寫字樓，高端寫字樓建在高鐵站僅300～500米的地方是否合適？我們要打上一個大大的問號。

打造特色商圈

無論功能如何提升，鄭州東站都無法脫離首先是一個火車站的基本事實。鄭州火車站商圈因為各種原因導致目前火車站附近交通擁堵，商業業態過于混亂，臟亂差現象尤其嚴重，一度成為破壞鄭州城市形象的地區之一。

造成這樣結果的原因其實正是基于火車站商圈的特點。首先人流過于密集，眾多交通樞紐在火車站附近重疊交叉。其次，人群流動性極大，交通方式便利，導致大體量的商貿批發市場集中。第三，人流層次不高，臟亂差現象嚴重。

河南省商業行業協會會長張慧玉強調說，絕對不能讓高鐵商圈走火車站商圈的老路。她表示，目前國家正在提倡建設城市特色商業區的概念，這個概念恰恰符合高鐵商圈的商業規劃?！案哞F站今后是河南對外地人展示地域文化的窗口，特色文化商業區在這里將會如魚得水?！?/p>

對于一些高端百貨店入駐高鐵商圈的想法，張慧玉并不認同，基于火車站商圈人流停駐時間少，在這一區域聚集的人大部分都是旅客，所以高端百貨店在高鐵商圈建設并不合適。但是大型的餐飲、酒店、旅游用品、超市以及酒吧、咖啡館等形態都與高鐵商圈比較貼合。

如果按照新城市區塊的定位來打造的話，火車站商圈特性的種種限制將會迎刃而解。高端寫字樓帶來大量高端商務人群，如果其周圍建設更大范圍的住宅，工作、住宿、教育、購物都在一個區域內完成的話，高鐵商圈才會形成多業態、多層次的發展規模?！暗@還需要比較長的一段時間?！彼蜗蚯逭f。

一個商圈的成熟至少需要10年左右的時間，但鄭州CBD給出的教訓是，過于單一化的商務辦公寫字樓，吸引的只能是短時間的消費，消費黃金時間的節假日與晚上6點至10點之間，商業百貨里客戶極其稀少。鄭州CBD內環的丹尼斯7天地、寶龍城市廣場等項目或多或少都存在這種情況。所以，以商務辦公寫字樓為核心建立起來的消費人群能否支撐住多種商業業態的共同發展，在未來10年的時間里，還需要經受考驗。

無論是高鐵商圈還是高鐵新城，高鐵站附近已經為建立一個區域新區提供了足夠多的先天條件。商業定位的準確與避免同質化的開發，是亟須解決的問題。