華潤置地：遙望新鴻基

文│劉大苗

2月5日，華潤置地公布稱，旗下一家非全資子公司作為借款人，與一家銀行訂立貸款融資協議，獲得了一筆期限為3年的11.6億港元貸款。五天前，華潤剛與一家銀行訂立40億港元的貸款融資協議，貸款期限為3年。和華潤去年的8筆貸款一樣，華潤的這兩筆融資都將貸款提供方稱之為“一家銀行”。去年全年，華潤置地通過銀行貸款，共取得了約103億港元的融資，期限大都在2-3年。

伴隨著連續融資，是土地市場的連續出手。2月7日，華潤置地下屬全資子公司聯手廣東鐵建，以26億元的價格拿下廣州國際金融城A007地塊，首度進入廣州。1月28日，華潤置地宣布與黑石設立的合資公司，以超過30億元的價格購得江蘇省南通市的一幅商辦土地。這筆交易于去年10月簽署了投資意向，不久前才獲得商務部審批。此外，去年年底，華潤置地旗下公司以5.07億元競得密云縣水源路南側一居住、商業金融用地。

在“500億元俱樂部”中，華潤置地無疑是最為兇悍的一家。根據上市公司簡報，華潤置地2012全年合約銷售額達522億元，同比增長45%，銷售增長高于中海發展的29.84%銷售同比增長。華潤今年擬推新項目共9個，全年可售資源約為800億元，距離第一陣營已越來越近。

10年轉型：內地新鴻基

商業地產比例的逐年增加，無疑是前幾年華潤置地增長緩慢的要原因，這種情形從去年便已基本結束，已經進入到轉型后期。

作為中國最早開始商業物業開發的開發商，2004年以來，華潤置地改變了以往專注住宅地產的開發模式，轉型以商業地產開發帶動住宅地產，而華潤萬象城就是其代表作。深圳萬象城歷時8年、總投資達60億港元、總建筑面積50萬平方米，定位中高端群體，吸引了眾多國際頂級、二線及國內優秀商業品牌，一經問世，并迅速成為全國商業Shopping Mall的標本。

轉型近10年，華潤置地走的租售并舉之路，已越來越像香港的新鴻基。根據北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹的研究，新鴻基花了20多年完成了租售并舉的轉型，其轉型前期是80%的金融資源都用于開發物業的擴張，在集中轉型期是把80%的資金都用于投資物業的拓展，只有20%的用于維持物業的開發規模和必要現金的周轉，這個新鴻基的土地儲備規模是不升反降的。

進入2010年，華潤置地便已到了這個階段。經過數年探索，2010年，在針對住宅的調控政策愈演愈烈的政策背景下，華潤置地在商業地產領域投入驟然加大，商業地產布局迅猛提速。從此前不到10%的商業面積逐年提升，目前華潤置地住宅與商業的比例達6∶4。

在這個階段，為了保證現金流，每年可售樓盤的去化要達到80%。這完全符合華潤置地過去三年來的表現。中銀國際的數據顯示，2010-2012年華潤置地的去化率超過平均水平達到70%左右。

只不過差別在于，新鴻基在放棄了開發物業的高增長，根本目的就是要降低外部融資的依賴度，這樣可以應對外部沖擊。而華潤置地以增加負債（低成本融資）的方式選擇了租售兩大業務同時增長。

根據杜麗虹的研究，在完成集中轉型之后，會進入到相對平穩的狀態。在這個階段，在資金投入上租售的比例是5∶5，這樣的平衡投資結構也就形成了相對平衡的資產結構。新鴻基轉型完成后，持有型物業在它的總資產占比大概是達到40%-50%之間的水平，每年新鴻基有80多億元的凈租金收益就可以應對各式各樣的沖擊。

去年初，在香港召開業績發布會。華潤置地主席王印表示，商業地產仍是華潤未來發展重點，未來，華潤置地將每年新開1-2個持有型物業，通過穩定持續的租金收益，提高抵抗行業周期波動風險的能力。

數據顯示，目前華潤置地的租金收入增長強勁，2012年1至10月總租金收入為28.7億港元，同比增長30.5%。華潤置地高層表示，到2015年，其商業地產對公司的利潤貢獻將達到40%，也就是說，2015年，一個內地新鴻基問世。

數 據

30.5%

2012年1至10月總租金收入為28.7億港元，同比增長30.5%。華潤置地高層表示，到2015年，其商業地產對公司的利潤貢獻將達到40%，也就是說，2015年，一個內地新鴻基問世。

商業帝國

整個華潤集團，下屬五家房地產公司，但華潤置地是唯一一家上市公司，由此成為華潤集團房地產業務的核心運作平臺。瑞信的研究報告認為，華潤置地旗下購物中心的位置、內部回報率勝同業，其商場內部回報率約20%，高過恒隆、九倉及凱德商用的10%，若計及潤地用住宅部分資金支持購物中心建設的模式，整合后的項目內部回報率會更高。

母公司強大的實力，深圳萬象城的成功運作，確實收獲了一些戰略合作伙伴，使得商業地產招租便得更為簡單。此外，華潤集團旗下擁有超市、百貨、美容健康、咖啡店、酒窖等多個零售業態，豐富的零售經驗和零售資源，成為其發展綜合體商業地產的先天優勢，可以保證開業率及開業速度，成為快速擴張的基礎。

華潤“集團孵化”的雙贏模式

華潤置地融資優勢

2009年6月成立的目前華潤零售集團隸屬于華潤創業，旗下擁有華潤萬家、蘇果、Vango、Ole、中藝、華潤堂、Leonardo等商號。2009年，華潤集團加強了集團內零售業務的整合，華潤創業完成與母公司華潤集團的資產互換，收購了華潤集團的家世界，獲得資產總值約49億元的超市業務和380家門店，并加強了超市業態以外的業態擴張。這些商業品牌都是華潤置地招商方面的合作伙伴，而現實情況是，華潤每開業一個萬象城，就會有華潤系的諸多商業品牌進駐。

華潤置地目前已經具有了清晰的產品線：萬象城、五彩城、PLUS365商業中心三個系列。

萬象城的定位是都市綜合體，輻射整個城市的客群，業態比較高端。目前已經進入深圳、杭州、成都、青島、重慶、西安等15個城市。五彩城的定位是區域商業中心，立足于一線城市的區域中心或二三線城市的核心地段，以區域內的家庭消費群體為目標，同時滿足區域商務人群和流動人群的消費需求；PLUS365商業中心定位于社區商業。

在這一產品策略下，華潤置地的商業帝國愈發明顯。在華潤置地目前已經建成在營的出租物業當中，北京、上海和深圳這3個一線城市占有絕對的比重，近90萬平方米的面積相當于華潤置地在營出租物業面積的51%。目前京、滬兩地的投資物業約有30萬平方米在建。

在深圳，去年年底華潤置地以六大項目集中巡展的方式，首次向外界高調地展示了在深圳區域戰略的布局。未來10年，華潤置地將投資近1000億元開發1000萬平方米的商業綜合體項目。

華潤置地在一線城市出租型物業的布局已接近完成，同時，二三線城市也加緊布局：其中，最為突出的是成都、合肥和重慶這3個城市，在建投資物業面積均超過或接近30萬平方米，三地總的在建面積占到全國的30%。

低成本融資與集團孵化

對于頻繁拿地，華潤置地副總裁謝驥有這樣的說法：“我們不會為了比如一年要開多少個萬象城這個目標而盲目拿地，每選擇一個地塊都會審慎地考查區域的消費潛力。如果說土地和房子是面粉和面包，我們不會因為面粉比面包貴了就不買地，也不可能無論面粉怎么貴都要買。資金不是主要問題?！?/p>

華潤的資金壓力并沒有謝驥言談中的那么輕松，華潤要想持有大量經營性物業，仍然會面臨資金難題。根據華潤置地2012年半年報，截至去年6月底，華潤置地現金及銀行結存近198億港元，但一年內到期的銀行借貸也同樣高達185億港元。也就是說，如果不考慮存貨和應收賬款，華潤置地的現金償債壓力并不輕松。

解決資金問題，央企優勢確實明顯。除了通過可售物業的快速變現來支撐資金鏈，更重要的則是低成本融資，根據2012年的8筆貸款融資，華潤的有息負債利率只有4%左右，而最近的兩筆融資據稱沒有超過5.5%。2011年的融資成本更低，只有3.6%。這是業內其他公司無法比擬的，對數房地產公司的融資成本多在10-15%之間。

華潤置地的融資優勢顯然得益于其央企背景優勢和母公司的信用與金融優勢，當然也和本身商業模式優勢有關。首先華潤集團旗下的華潤信托、華潤萬家等華潤集團子公司結余資金可互相拆借，這為華潤置地提供了獲取資金的便利性。

華潤置地除了有住宅銷售收入，還有租金收入，租金收入在當前市況不好時給華潤置地提供了穩定的現金流。一位華潤置地的高管告訴記者：“租金收入在去年就可以給我們帶來超過兩倍的利息支付能力?！?/p>

除了資金方面的“孵化”，集團對華潤置地的孵化一直都是以“戰略”形式存在。

“孵化戰略”即充分利用集團的資金實力優勢，讓一些土地先期由華潤集團出面購買、持有，并進行先期開發，在初步完成先期高度占用現金流的孵化過程后，等到項目比較成熟時再按市場價格轉入公司，以支持旗下相應公司的發展。

“這種企業孵化模式，也可以看做‘先放后取’的商業模式，”高通智庫總經理張宏說道?！捌湓谕恋?、金融杠桿上的使用，以及與資本運作的有效結合，突破了子公司的實力限制。為旗下公司華潤置地、華潤萬家的商業地產擴張提供極大的資金支持。同時也使華潤集團在資本投入上獲得高回報，沉淀資金得到有效使用?！?/p>

在早期，華潤集團更多是用項目來孵化，即資產注入。2004年至2010年，華潤集團對華潤置地進行了6次資產注入，注入的資產金額高達234億港元，而華潤置地為此支付對價的現金部分不到60億港元，其余部分主要通過向集團配股完成。6次資產注入使華潤置地增加了1445萬平方米的土地儲備。雖然華潤置地向集團返回少量現金，但從資金使用成本與資產溢價的角度，華潤集團與華潤置地同時實現雙贏。

而且，這一孵化戰略正在并仍將繼續，去年11月30日，華潤置地以港幣21.17億元的價格收購母公司一家控股公司股權，從而獲取南寧華潤中心大型商業項目55%股權。

中銀國際的數據顯示，2012年華潤置地共有1200萬平方米建筑面積在建，預計2013年公司的可售建筑面積將達到1400萬平方米，貨值達到1300億人民幣。數據顯示，2011-2012年華潤置地的去化率超過平均水平在70%左右，今年的銷售成績，應該不會距離千億太遠。