城中村規劃導向與政府管治研究

劉冰

摘要：隨著社會的發展，我國的城市化進程不斷加快，城市規劃發展逐漸走上規?；?、 標準化、 現代化道路。 城中村是現代城市規劃

建設中備受人們爭議和關注城市規劃項目。為了能更好地使城中村和現代建筑達到外觀特征的整體性和諧統一， 加強對城中村的規劃改造是當今城市規劃部門的重點項目工程。

關鍵詞：城中村；規劃導向；政府管制；改造措施；

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

前言：城中村的規劃改造是一項復雜和系統的工程， 需要政府的大力政策支持、 高效領導， 開發商的積極參與及城中村居民的充分理

解和支持配合， 才能推進城中村改造規劃進程， 進而實現整個城市經濟、居民生活的和諧統一可持續發展。

1.城中村的概念、 表現特征

狹義來講，城中村是城市化化進程中原有的農村村落耕地大部分被國家征用， 留有少部分的村落未被開發建設， 村民仍舊生活在原來的地方叫做城中村； 也就是我們經常所講的都市村莊； 廣義來講，城中村是在城市化快速發展的進程中， 跟不上時代發展的步伐， 脫離現代城市管理范圍，生活質量水平較低的居民區。

1.1城中村具有的城市特征

1）城中村的地理位置在城市建設規劃范圍內，城中村居民仍居住在

城市中甚至是城市的繁華地段；2）城中村居民同城市居民一樣，從事第二、 三產生活動， 過著朝九晚五的工作生活； 城中村居民的生活方式逐漸演變為城市化生活方式。

1.2城中村具有的村落特征

1）城中村是生產和生活資料的土地，城中村的土地產權歸城中村村

委會集體所有；2）城中村的各個社區行政管理由村委會進行統一管理；3）在戶籍保留方面，城中村的原有居民仍舊沿用原來的戶籍，在國家政策支持下，城中村原有居民享有資金補助等扶植，生活收入水平要高于外來務工人口的收入和一般城市居民收入。

2.規劃改造城中村的措施

2.1城中村的改造規劃應嚴格按照法律程序進行， 因為有了法律的

支持才能給各項城中村改造規劃提供依據和準則， 才能使有關的政府部門和開發商嚴格按照改造規劃標準執行， 產生良好的規劃改造效果。具體而言，城中村改造過程中， 應監理健全相應的檔案資料及其管理制度，為規劃改造提供重要的資料依據?；诔侵写寰用裎幕刭|較低，生活觀念落后，在房屋改造拆遷時一定要嚴格地以法律為依據， 執行有關的房屋拆遷改造條款， 避免缺乏法律依據在房屋拆遷過程中引起糾紛。

2.2為了改善城中村環境質量， 可通過建立廉租房的方式來緩解住

房用房壓力。目前， 臟、 亂、 差是所有城中村的共同環境特征， 這主要是和城中村居民的數量過多是分不開的， 因此， 可以適當建立廉租房來緩解住房用房壓力。

2.3合理招商引資， 適度開發改造規劃城中村?；谡斦芰Φ纫蛩?，單一靠政府的力量難以對城中村進行徹底改造， 政府可通過政策優惠的方式來吸引開發商投資改造規劃城中村， 招商引資過程中應執行公開、 公平、 公正的招標活動， 并對中標的開發商開發建設全過程進行監督和管理， 確保開發商能夠合理開發改造規劃城中村，合理規劃，合理改造。

3.城中村規劃導向與政府管治實例

3.1西安市城中村規劃導向與政府管治中控制性指標的確定

自2007年西安市大規模啟動城中村改造工作以來，在政府安排指導下，規劃部門已完成179個城中村規劃改造工作，改造總用地約2641

公頃。從目前效果看，在提升城市形象、轉變村民生活方式、提升社會價值觀、整治居住區環境和設施配備等方面取得了明顯成效，為西安城市發展提供了寶貴的土地資源，為優化城市道路建設及城市綠地建設做出了巨大貢獻。根據已經完成的城中村改造經驗，新規劃的

容積率的分配現狀在一定程度上跟不上開發需求，以致實際規劃中的容積率不停突破規劃部門的上限要求；對于安置開發比的制定程序也較為籠統，在新建過程中不合理的容積率和安置開發比會導致各方利益受損。

3.1.1嚴格控制容積率上限，并提供容積率理想均衡值作為參考

在今后的城中村改造規劃設計及政策的制定上，應充分吸取以前城中村改造的經驗教訓，并及時反饋到未來改造政策的制定當中。因二環內城中村改造的規劃編制工作基本完成，今后城改規劃及政策編制的重點為二至三環之間，明確指定二環以外至三環以內的項目容積率不超過4.5；三環以外不超過3.5。指定容積率開發上限的同時，通過經濟測算確定項目的常規開發利潤的基準容積率，分析各城中村受關鍵影響因素的影響程度，然后分別對各個城中村的基準容積率進行調整，指導開發企業對安置區域（地塊）的容積率與整體開發區域（地塊）的容積率保持基本一致，盡量接近整體開發區域的容積率理想均衡值，體現公平公正原則，確保安置居民的居住品質。

3.1.2及時明確安置建筑面積，制定科學合理的安置比

在規劃設計前期，規劃部門應摸查現狀，規范前期基礎資料內容，統一戶籍表格填報內容，建議由市公安局（分局）統一出具村戶籍人口情況，各區對改造項目進行摸底調查，規范格式標準，統一人口計算口徑，明確人口基數。然后明確安置建筑面積及項目所需安置建筑面積（商業、住宅），列入項目改造前期準備計劃中。及時更新村土地相關資料，為確保規劃編制用地范圍與實際現狀相符，由市國土資源局（分局）統一提供最新的村域地籍圖、村土地情況一覽表，補充提供宗地測量成果表。

3.1.3嚴格執行改造政策，合理確定開發強度和規劃指標

1）合理確定改造用地規模

規劃中應嚴格執行西安市政府關于城中村制定的政策要求，城中村改造用地原則上按照土地級別確定用地控制指標。一、二級土地按人均用地65平方米控制，土地級別從二級（不含）開始，每降一級用地控制面積增加3平方米。同時應對居民、祖遺戶的用地補償提出統一標準。

2）嚴格控制建設規模

西安市范圍（包括開發區）城中村改造安置開發比應執行政府關于城中村制定的政策要求，二環以內項目安置房與商品房建筑面積比例按1：1.5控制；二環以外按1：2控制。嚴格執行上述規定，合理確定城改項目的建設規模。

3.1.4利用市場化的規劃設計、城市設計引導城中村建設

在城中村改造過程中，須堅持“政府引導、市場主導、村民認同”的原則以獲得共贏。因此，在可行性研究階段由開發單位編制城中村改造專項規劃，從經濟、政策和城市協調等方面分析項目的成本及對周邊區域的影響，了解項目的最低改造成本及最大承載力，以為相關部門制定相應的“一村一策”提供改造政策。規劃設計中應注重對城市層面的分析研究，以公共利益與市場利益的平衡作為基本原則，避免由于市場化引起的利益最大化效應而帶來對公共利益的損害。規劃

應通過“均好性”設計，將各項指標分散到各組團中，這樣既可提高住區居住環境，又能獲得良好的市場支持。

3.2太原南韓村

3.2.1規劃結構

總規劃布局為 一軸一帶兩片區一軸 : 景觀大道， 在北側入口作為中軸的起點， 給人典雅高貴的入口形象一帶 : 綠色景觀帶， 沿高速路匝道30 m 范圍建立景觀隔離帶， 隔離環境噪聲， 并利用對景，分景， 借景等手法， 使得景觀與視線巧妙結合， 打造以人為本， 創造美好的生活空間兩片區 : 東側為居住片區， 西側為省交通戰備基地片區兩個片區利用景觀帶進行融合， 在保持各自獨立性的同時， 又有整體感。

3.2.2． 綠化布局結構

采用 點線面 結合的方式， 小區內中央景觀區及組團綠地為面狀的大面積綠化， 小區道路結合步道設計成為線形的綠蔭道 宅間綠地為點狀綠化 綠化 點線面 的結合使小區的整個綠化系統形成一個完整有機的系統小區內各地塊形成各自主要景觀綠帶， 綠化空間由景觀帶向周邊發散， 形成綠茵環繞的室外綠化景觀效果 景觀組團周邊的住宅空間與公共開放空間有分有合， 利用綠化與景觀小品的分隔限定半公共的院落空間 滲透住宅組團內部的綠化空間既保證每戶住宅都有良好景觀， 又便于居民進入小區主要景觀綠地系統這種集中與分散相結合， 點 線 面相結合的綠化系統設計手法，可以保持居住環境與自然環境的連續性， 創造具有園林景致的居住環境。

3.2.3． 生態效益

小區綠化和開放景觀系統的設計重視環境的生態效益， 綠化形式上有草地、灌木、喬木和垂直綠化， 結合水面 室外活動場地和景觀環境小品， 形成點 線 面 體多樣化豐富的綠色生態環境

3.2.4． 人文效益

在區內步行通道和各個公共活動空間里， 結合使用者的需求， 尤其是老人和兒童的活動特點， 布置各種小型硬地廣場 噴泉和各種觀賞性的建筑小品， 如:雕塑柱廊 休息座椅 兒童游戲設施等

3.2.5建筑立面設計

建筑形式選取方向以歐洲城堡為基調， 然后進行AＲTDECO風格的演化和提煉， 顯示了高貴典雅的貴族身份和地位 通過城堡元素進行藝術裝飾和提煉演化形成適合中高端客戶審美的建筑趨向 在設計中避免了城堡的戰斗防御和威嚴屬性， 保留和拓展了城堡的高貴典雅屬性， 豐富的細部以及符號化的建筑語匯沉淀著深厚的建筑文化 精致的建筑形體， 更好的增加了小區景觀的獨特性與多元性， 提高了建筑的品質建筑設計與環境巧妙結合， 局部采用通透明亮的凸窗以及流動的線條、材料上注重建筑質感體現， 淺色的墻面， 細膩的面磚共同演奏著建筑的韻律 建筑色彩沉穩雋永， 采用米黃色仿石涂料和咖啡色石材為主要色彩基調， 強調建筑單體形象的同時， 將建筑與環境融合為一個整體， 完成小區品牌形象建立。

結束語：城中村一般都是八十年代后或者是更早年代的建筑，不管是在建筑高度還是建筑樣式同現代建筑相比都存在諸多的差距， 并且城中村建筑房屋之間的空間布局不合理， 極度的擁擠， 道路狹窄擁擠， 下水道堵塞， 尤其是在雨天下水道堵塞問題嚴重， 下水道內的腐爛物質上泛， 臭氣熏天， 污水橫流，環境衛生狀況令人擔憂。所以，加強 城中村規劃導向與政府管治是大勢所趨。

參考文獻;

[1]郭媛媛. 城市規劃過程中“城中村”改造問題的研究[J]. 科技信息,2013,12:71.

[2]鄧謝冬,謝軍. 淺談城中村的特征及其規劃改造措施[J]. 四川建材,2013,03:72+75.

[3]呂晶,藍祧彪. 城中村問題探析[J]. 浙江建筑,2013,05:11-13.

[4]傅嘉. 新政下的廣州“城中村”改造策略研究[D].華南理工大學,2013.

[5]記者劉曉. 以高水平規劃推動城中村改造[N]. 南京日報,2013-02-09A01.