我國保障性住房選址問題研究

薛立 李析函 劉璐

摘要：保障性住房地理位置的選擇是保障性住房建設的一個焦點問題，目前，中國的保障性住房大多位于地處偏僻、交通不便的地區，這樣不但會影響居民的生活質量和舒適程度，還會影響空間規劃和城市的經濟發展。本文基于對保障性住房選址的意義，分析了影響選址的因素，闡述了選址中存在的問題，并提出改善保障性住房選址問題的對策和建議。

關鍵字：保障性住房；選址；影響因素

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A

一．保障性住房選址的意義

1.保障性住房的概念

保障性住房，是為了解決低收入家庭住房難的問題，由政府部門指導建設并規定標準價格或租金的住房。保障性住房一般包括經濟適用性住房、政策租賃住房以及廉租住房三部分組成。目前為了進一步解決低收入群體的居住問題，我國正在加緊保障性住房的建設力度。

2．保障性住房選址的意義

保障性住房的建設中最重要的一步是選址。由于我國土地采用有償使用制度，所以為了降低保障性住房的成本，政府選擇了偏遠地區建設保障房，但這些偏遠地區往往并沒有足夠完善的配套設施，并且有很高的容積率，而容積率直接影響到居民居住的舒適程度。因此，合理的選址能降低生活成本并提高低收入者的生活水平。選址作為一個長期性質的投資與其他因素不同，選址具有固定性，當外部環境發生變化時，其他因素都可以為了適應新環境的變化而做出相應的調整，但是地理位置一旦選定就很難更改，無法做出調整以適應外部環境的變動。

二．影響保障性住房選址的因素

影響保障房選址的因素有宏觀調控和微觀環境，保障性住房的選址是由政府指導進行的，但是政府同樣需要通過微觀環境來進行分析決策。影響保障性住房選址的因素有：

1.保障性住房的保障政策

建立長遠的保障性住房的保障政策非常重要。我國的保障房建設政府參與的過少，尤其是前期策劃與準備的過程中，政府的參與是非常重要的。另外我國的保障房的建設流程并不規范，政府沒有完善的法律法規來約束保障房的建設，僅僅是依靠市場的調節以及文件條例，使得一些官員看重的建多少，而不關心建完后的使用問題。

2.政府的投資力度

保障房的居住群體是低收入群體，因而由政府提供土地以及各種優惠政策建設，這樣，政府將損失大量的土地出讓金，越接近市中心、配套設施越完善，政府損失的土地出讓金就越大，所以為了降低住房成本，地方政府會選擇在城市偏遠的地區建造房屋。如果中央有關部門加大投資力度，?？顚Ｓ?，地方政府就沒有必要再選擇偏遠地區建設保障房。

3.符合城市發展規劃方向

保障房的建設應該符合城市的發展方向，這樣既不會擾亂空間布局，也會有利于城市的經濟發展，又減少了政府對公共設施的額外投入，使保障房的配套設施得到最大化的利用[2],，減少建設成本。

4.交通便利性

評價交通的便利性有兩個方面：一個是乘坐交通的價格，交通費用越高，百姓的出行成本就越大，這對于低收入者來說影響會很嚴重；一個是從住宅到目標所花費的交通時間，花費的時間越長，居民自行可支配的時間就越短，國際上通行的上班通勤時間最好應控制在 45 分鐘以內[1]。大多數低收入家庭都在市中心工作，所以居住在保障性住房的居民大都要從住宅與工作地點之間往返，由于保障性住房的居民收入偏低，大部分居民都無法購買私家車，所以他們對于公交車有很強的依賴性，這就凸顯了交通的便利程度在保障房選址中的重要性。

5.就業機會

普遍低收入家庭教育水平低，專業技能差，所以低收入家庭的就業機會不多，大部分都在服務行業、建筑施工行業或者商場、超市內。保障房選址時應考慮這些低收入者的就業問題，盡量靠近這些行業建造，或者是建在到達這些地點的交通比較便捷的區域，這樣有利于提高低收入家庭的就業率，保障他們的生活質量。

三．保障性住房選址存在的問題

1.地理位置偏遠

中國大部分的保障房都建設在遠離市中心的位置，其原因是因為保障性住房的土地是劃撥方式取得的，市中心的土地價格非常昂貴，用在保障房建設上，會嚴重影響政府的土地經濟利益，減少政府的財政收入。目前保障房的位置很難選擇在既維持經濟效益又保障居民生活的平衡點上。

2.保障房建筑的地理位置與低收入家庭的就業分布相悖

中國城市中的就業崗位，特別是低收入群體的就業大部分是服務型崗位，這些崗位一般處在市中心附近，所以低收入群體大都在此附近寄居。而我國的保障房主要建設在城市偏遠地區，這并不符合我國低收入人口的分布情況。

3.保障房的大量聚集促進兩極分化

住房不僅僅是一個居住地，他還是一個生活、休息、娛樂、交流的平臺。由于住房耐久性的特征，保障性住房小區一旦建成就具有了較強的不可逆轉性，其對城市社會空間結構形成、對城市社會經濟的發展、對城市低收入群體社會經濟地位的提升乃至城市社會的和諧都有重要的影響[3]。政府部門大量建造在城市邊緣部位的保障房會增加低收入人群的聚集，出現新的“平民窟”，這種大量的聚集會促使城市兩級分化，引起城市的空間分離，阻礙了城市的經濟發展。.

四．保障性住房選址的對策建議

1.加大中央政府對保障性住房建設的財政投入

若要解決保障房的選址問題，中央政府應該協調好地方政府、開發商以及居民之間的利益關系，而協調利益關系的直接的方法就是中央政府出臺激勵政策，如加強財政支持。中央政府的財政支持可以分為直接的財政支持和間接財政支持，直接財政支持即為中央政府直接劃撥款項給地方政府或者開發商；間接財政支持可以像美國聯邦政府一樣對住房抵押貸款利息所得稅減免或者低收入住房稅收補貼等。

2.政府制定完善的保障性住房的政策

目前我國保障房的相關政策并不完善，政府沒有明確的法律法規來約束保障房建設，這樣會引起保障房市場的混亂。如一些地方政府劃撥的保障房資金不到位，有的是開發商擅自違規，這些都會影響保障房的選址以及建設，繼而影響中低收入人群的生活質量，所以我們應該建立健全保障房的各項政策。

3.利用城市外延區配套設施的優勢

目前我國城鎮化的步伐越來越大，中心城市的壓力也越來越大，為了提升城市的經濟以及改善中心城市的環境和人民生活，城市的外延發展成為必然趨勢。而城市的外延區域則很適合保障房的選址：價格低、人群相對稀少、配套設施比較完善、同時也符合城市的發展方向。并且，一些工廠喜歡在外延區域建址，這樣就會增加低收入者的就業率，使低收入者的生活水平得到更有力的保障。

4.選擇配套設施比較完善的地區

政府可以在配套設施比較完善的地區進行選址建設，雖然這些地區的地價往往比較昂貴，卻也減少了配套設施建設的成本，或者我們選擇一些單項配套設施比較突出的地方建造，如交通比較便利或者是附近就業機會比較多的地區，而其他配套設施可以相對薄弱。我們可以將交通、就業以及環境等因素進行權重分析并排序，選出影響因子大的地點，作為保障房的建設地。

結束語

總之，改善低收入人群的生活是民生問題的重要組成部分，因此加快保障性住房的建設是提高低收入群體生活質量、促進社會和諧發展的重要舉措。而保障房的選址則是合理建設保障房的第一步，也是最重要的一步。目前政府也正在出臺政策來確保保障房選址的適宜，同時又要符合空間布局的合理性，順應城市的長遠發展。只有這樣才能做到真正改善低收入群體的生活，實現居者有其屋，確保我國經濟以及社會的協調發展。

參考文獻：

[1]張平石. 保障性住房選址之憂.支點經濟觀察.2012.6。

[2] 高橋伸夫．新城市地理學（日）．東京：東洋書林．1997。

[3] 杜靜，趙小玲.我國保障性住房選址的決策因素分析—以南京市為例.東南大學工程管理學報.2012.6。

作者簡介：薛立，沈陽建筑大學管理學院教師，職稱副教授，聯系方式：沈陽市渾南新區渾南東路9號沈陽建筑大學管理學院，郵編：110168，李析函，沈陽建筑大學管理學院研究生。

劉璐，沈陽建筑大學成人教育學院。