項目設計管理及設計目標之我見

摘要：房地產開發由多個階段組成，但對房地產項目影響最大是設計階段，項目風格由設計階段決定，對城市的景觀影響如何由設計階段決定，今后客戶入住的感受如何由設計階段決定，費用如何也由設計階段決定?，F實生活中有許多項目因為設計不好而滯銷，個別項目因設計錯誤而拆除，很多項目因設計不合理而使用成本居高不下，也有許多項目因設計原因邊施工邊改圖而拖延進度等等。

相關資料表明，在初步設計階段，影響工程造價的可能性為75%-90%，在技術設計階段 ，影響工程造價的可能性為20%-30%。除了對造價影響外，設計階段決定了項目的風格，效果，定位，因此，設計階段的管理是房地產項目管理工作的重中之重。

個人參與設計以及設計管理工作已有幾年時間，對一個項目的設計工作及管理工作也略有體會，那對于地產開發，對于住戶需求，如何進行較理想的設計管理呢？私認為，產品滿足市場需求，滿足目標客戶需要，同時又引領人們的生活潮流不失為一個好的設計管理及設計目標。

關鍵詞：項目設計管理 設計目標

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

一、根據項目位置，準確前期定位

好項目離不開準確的前期策劃，一般這部分工作要依托策劃公司對項目進行分析，對產品類型，產品比例等進行調查研究。以河北省秦皇站貨場鐵路職工經濟適用房項目為例，該項目根據鐵路職工多年來的需求及其它各種因素明確定位為經濟適用房項目，但開發公司仍深入調研了秦皇島當地人群對戶型設計的傾向以及對戶型面積的需求，并且特別針對鐵路職工工資收入水平及購買能力的調查，以及對市場均價、建安成本的參考，最終確定當地最能接受的南北通透戶型及全陽戶型兩種大類，并且根據調研報告確定兩種戶型的數量配比。此項目中產品類型看似較為簡單，但其市場接受程度非常高，職工對該項目的關注及期待程度也日漸的高漲。從市場角度解讀，該項目從設計階段就讓目標客戶群參與項目設計，除去設計中的專業成分，最大程度的滿足客戶的需求。

二、針對公司特長，選擇優勢單位

每個設計單位都有自己的設計強項，不是任何設計單位都適合任何項目，隨著社會分工越來越明確，這種多能化，萬能化的設計模式逐漸被市場淘汰，取而代之的是設計公司也向著專業化方向發展。目前，以天津市為例， 部分設計院已經向專業化發展，隨著住宅市場的加大，許多設計院都專門成立住宅設計部以及住宅施工圖設計部門。同時，國內近幾年各類建筑遍地開花，因此，不少設計單位也專門成立公建、商業等設計部門，也出現專門出現設計醫院等專業性更強的設計公司或者設計部門。因此，項目設計院的選擇也應該根據項目定位，選擇專業性較強的設計單位完成設計任務，以便更好更專業的完成項目設計。

三、勤于想法溝通，精于問題突破

設計院的設計要體現開發公司的理念。但現實工作中，一般設計師的都會針對項目有自己獨特的想法和設計理念，如果是類似住宅等大量生產的設計項目，設計師又往往按照自己的經驗對問題進行一系列的處理，相對于設計師，開發商的想法則有可能大有不同，因其對接市場，往往更了解市場需求，許多問題研究的更加深入和細致，因此，在設計過程中，為了更好的實現開發者的設計意圖及初衷，便需要開發者與設計者進行良好的、不斷的溝通。遇到不同意見的時候，開發者應虛心聽取設計者的專業意見，也應幫助設計者突破自己的固有思維，對問題有突破性的處理方式。

四、細化設計要求，問題分類處理

項目設計中，項目組成員不應拘泥于傳統的工作流程，能夠前置的工作盡量前置。在不影響前期大方向設計的前提下，對居住空間使用便利性，尺度的舒適性應該反復進行建模體驗、實地調研。多學其它項目之長，補自己項目之短。市場大量的實際案例便是最好的課堂，許多項目中一時難解之題往往在市場中可以看到答案。而許多失敗案例往往由于拘泥于特定時間或程序，明明發現設計錯誤或不合理之處而一味追求進度，明明有問題未解決卻偏偏往前推進反過來影響進度，降低設計質量。

過程也難免遇見各種問題需要與設計院對接，令其修改。實際操作中，許多項目的問題有去無回。由于大小問題較為繁雜，圖紙量大，設計人員手中的項目較多的時候，許多細小問題容易被忽視，此時，個人認為一個良而有效的辦法便是對問題進行分類列表處理。

問題可以各個專業為區分，將不同時期不同人員提出的意見進行文字記錄，意見匯總的時候進行統一整理消化，有建設性的意見提供給設計人員令其修改。圖紙反饋回來之后便于設計管理人員參考檢查，進而提高圖紙的準確性，提高設計質量。

不同時期和階段整理的問題表格也可以進行匯總，已解決的問題再分類，未解決的問題繼續追蹤。項目設計工作完成的時候，所有問題匯總便會形成項目需要注意的問題庫，再選取對施工有價值的部分交給施工人員，與施工人員繼續交接管理注意，這樣項目的從開始提出的問題便不至于因為設計周期過長，涉及圖紙過多的問題而遺漏了。

五、制定變更辦法，避免圖紙亂飛

設計變更必須始終堅持嚴格管理的原則，所有設計圖紙，補充圖紙，修改圖紙，設計變更，技術參數，技術說明由設計部門統一發放，設計院提出的變更事項，需事先征求開發公司意見，合作單位提出的設計變更要求需經開發公司設計部門統一向設計院傳達。在每份設計變更中，要說明發生的原因，變更部位，范圍，變更前后的設計內容要表達準確。以便相關部門據此開展其他工作。體現工程數量的要經過認真核實，計量準確。

六、要求內部審查，建立BIM模型

內部審查是脫離具體設計人員的審查方式，所謂旁觀者清，審查人員應積累設計中常見的問題匯總表，逐一審查，避免出現重復性的錯誤。目前多數設計院的圖紙都會經過總工審查，有不少總工只完成簽字環節，而實際并未對此環節引起重視認真審查，負責對接設計院的開發人員則應熟悉項目細節，對重點部位進行審查，對設計院提出要求并且進行圖紙檢驗，出現問題要求其落實解決方案。

另外，在施工圖出圖之后，使用現在常用的建筑信息模型即BIM對項目圖紙進行審查也是目前的主流趨勢，咨詢師通過對建筑物可視化信息的模型審查，從設計的源頭解決圖紙中存在的問題，幫助開發者節約投資，避免浪費，保證造出的房子是客戶想要的房子。

七、提高圖紙精度，嚴格文件管理

設計文件是形成項目實體的書面文件，是竣工結算和項目存檔的唯一依據，從許多項目實際情況來看，由于許多設計文件均有錯誤，每個項目竣工時會出現大量的修改圖、聯系單，這些資料是最終竣工圖形成的依據。但由于時間較長，人員變動等因素，設計文件管理出現重復、交叉、制失、遺漏等現象，導致維修時找不到最終的竣工圖，結算時候資料不全而導致無法正常結算。

為避免上述情況發生，首先，開發者應在項目上安排專人進行管理，圖紙的收發均有簽收人員，管理人員定期對圖紙進行清點，作廢圖紙另行處置；其次，建立圖紙檔案，每一張圖紙都有價值，必須對圖紙建立檔案，圖紙的歸檔可以與設計變更結合起來；最后，形成完整的竣工圖，施工過程中會有許多的圖紙變更，最終形成項目實體，有必要對圖紙進行整理形成完整的竣工圖，以便結算及維護。

八、結語

項目的設計目標體現開發者開發理念，從前期策劃便準確定位，在接下來的設計環節中實現，而設計管理是項目管理的重點，設計管理就是運用先進的理念和科學方法，解決設計活動中的實際問題，只有在項目設計的各個階段采用科學的方法對設計工作進行有效管理，才能使項目社會效益與企業效益最大化。

作者簡介

李少華（1985--）女，山東青島人，建筑師，大學本科學歷，主要從事房地產設計及設計管理工作。