養老地產規劃設計要點分析

劉肅

摘要：我國正面臨著快速老齡化的嚴峻挑戰，“四二一型”家庭已經成為今后時期一個主流類型家庭，養老問題成為了我國現階段發展主要解決的一個課題，養老地產開發越來越受到人們的關注，目前，我國養老地產開發和建設正處于探索階段，如何開發養老地產，如何滿足老年人生理和心理需求，如何把握市場需求，如何提高服務質量都是在養老地產規劃設計中要考慮到的問題。本文介紹了養老地產規劃需要遵循的八個因素，并對養老地產規劃三大要點進行分析，對養老地產的規劃標準提供一些建議。

關鍵詞：養老地產；規劃設計；要點；分析

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

前言

養老地產是老齡化時代帶來的獨特商機，它是結合養老這一社會主體和地產商業概念所形成的，老年人居住的住宅與普通住宅有很大的區別，它的規劃設計要針對老年人的特點而設計，比如居住建筑、居住的環境、交通設施、地理位置和配套的設施完善程度等等，都需要精心規劃設計。

一、養老地產規劃遵循的七個因素。

在規劃設計中要考慮七個方面因素。一是地域性因素。首先要考慮開發區域經濟情況，其次考慮房地產開發項目周邊的市場情況，還要考慮養老地產項目區位情況，例如：自然資源、氣候條件、交通情況、地理位置、功能區域、發展規劃等等；二是市場性因素。房地產項目規劃要適應市場的需求，符合市場需要，養老地產開發要比較和選擇多種方案，要了解、適應、創造市場；三是多樣性因素。養老地產規劃要符合多樣性因素，老年人需求是多樣化的，組合機構也是多樣化的，在規劃設計中，要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具人性化的規劃設計；四是系統性因素。養老地產規劃要設計具有系統性，每個硬件建設和軟件服務要系統性調劑，各個硬件之間的建設合理搭配，滿足軟件服務的開發和使用；五是前瞻性因素。養老地產規劃設計要具有創意性和超前性，房地產項目開發建設周期一般為兩至三年，基本為一次性消費，而養老地產具有長期經營和不斷更新的特性，因此在規劃設計中要具有超前和預見性眼光，保證設計幾十年不淘汰；六是創新性因素。房地產項目要追求新意，獨特性，不僅在主體和概念上創新，還要在方法和手段上創新，才能使項目有個性，產品有特點，養老地產有賣點；七是可操作性因素。地產規劃要易于操作，容易實施，需要在實際市場環境中有可操作條件。

由此可見，在養老地產規劃過程中，我們只有掌握上述規劃設計原則，并充分考慮養老地產規劃的必要性，才能根據養老地產規劃設計需要，制定具體的養老地產規劃方案，保證養老地產的規劃設計質量滿足實際需要，為養老地產規劃提供有力支撐，確保養老地產規劃能夠在實效性和實用性方面取得積極進展，為養老地產的整體規劃提供有力支持。

二、養老房地產規劃設計三大要點分析

（一）規劃選址要求要點分析

養老房產選址過程中，要考慮自然環境和社會環境的影響，盡可能選擇景觀資源環境較好的，周邊環境較為安靜的，氣候宜人的區域。由于養老服務需求的不同，收養老人的條件也有所差異，對選址的要求也不相同。因此，不同的養老社區按品質可劃分為普通養老社區和高端養老社區，按區位和服務類型也可劃分為社區型養老社區和度假型養老社區。

1．普通型或社區型養老社區規劃選址一般在城市邊緣和近郊為宜，主要是部分服務需要依托城市來提供。其選址一是考慮城市交通便利，選擇地點交通盡量要四通八達、出行便利，方便老人出行和親友探望；二是選擇盡量與醫院較近。主要在老年人突發疾病時，最短時間內送到醫院，防止貽誤病情。

在養老地產規劃設計過程中，地址選擇至關重要?？紤]到養老地產規劃的重要性，在地址選擇中既要突出便利性，同時也要突出地址的合理性，最后還要考慮地址要與醫療功能區相對較近，便于老年人隨時就醫。所以，養老地產規劃設計的地址選擇至關重要，只有在地址選擇中下功夫，才能保證養老地產規劃設計取得實效，達到提高養老地產便利性的目的。

2．高端型或度假型養老社區規劃選址一般在旅游度假區內或風景名勝區周邊，具有宜人的氣候條件，獨特的自然人文資源，良好的生態環境，依托旅游、養生等特色資源開發建設。諸如針對東北地區避寒需求，沿海南海岸線發展形成的養老區域，涵蓋三亞、文昌、?？诘?。也有依托溫泉、道教文化等特色養生資源發展形成度假型養老項目，如山東沿海城市、廣西巴馬等。此類型養老社區以高品質服務為保障，配套全面。比如有自己的醫院診室，自己的私立學校，有自己的老年大學等。選址在保證交通較為方便的基礎上，一般距離城市較遠，有利于大規模開發打造。

由此可見，在養老地產地址選擇中，除了要考慮便利性等因素之外，還要與區域規劃結合在一起，只有認識到養老地產地址選擇的重要性，并根據養老地產實際合理選擇優勢地段，突出養老地產的整體性和服務性，才能保證養老地產的地址選擇滿足合理性要求，進而達到提升養老地產規劃設計實效性的目的，提高養老地產規劃設計的科學性和合理性。

（二）區內規劃設計要點分析

1．區院內環境設計景觀要點分析。一是景房合理搭配。在養老社區要注意環境景觀的設計，把最好的地段留給最好的房子，好景配好房，合理規劃，讓好的地段加上好的房子產生1+1大于2的提升效應；二是要保證綠地率。由于老年人生理機能對環境比較敏感，對環境居住條件提出了更高的要求，建議老年地產規劃綠地率不能低于40%；三是進行高供氧綠植被。采用富氧植被組合法，考慮闊葉林與水體合理布置，增加單位供氧量。

以上三種因素，是養老地產規劃設計中所必須考慮的，只有立足養老地產的基本功能目標，并結合養老地產規劃設計的實際目的，在景觀搭配、綠地容積率和供氧植被等方面出發，才能保證養老地產規劃設計在實效性上滿足要求，提高養老地產規劃設計的整體質量。由此可見，在養老地產規劃設計過程中，在具體設計方案中注重景觀要求，是提高養老地產規劃設計質量的具體措施。

2．區院內道路設計要點分析。合理設計規劃交通，有利于老年人出行、活動方便，提供安全保障。一是人車分流。養老地產規劃在道路交通上要人行道和車行道有明顯的分界，在設計上通常將車行設置在居民區外圍，人行系統設置在內部。主要考慮到老年人行動不便，又對機動車的依賴而設計；二是設置專門的停車場和臨時停車區域。主要禁止車亂停、亂放，保證急救車道暢通；三是設計好行車標識。主要讓外來車輛注意交通事項，防止交通事故發生；四是打造慢生活步行區域。老年人的身體機能特征，更適宜舒緩的康體有氧運動，設計專門的運動區和休閑區，方便老年人參加室外活動和室外娛樂項目。

由此可見，對于區院內道路設計，既要從便于老年人通行的角度出發，還要從安全角度出發，確保區院內道路設計在整體質量上滿足使用要求，最終達到提升區院道路設計水平的目的，使區院道路設計能夠在整體性和實效性上有所提高。因此，區院道路設計，要突出便利性和安全性，要在便利性和安全性指標上有所提高。

3．建筑規劃尺度設計要點分析。合理設計建筑的高度和密度。建筑高度和建筑密度決定著社區綜合環境品質，養老院的建設適宜低建筑高度和低建筑密度，這樣容納人數較少，綠地和空間較多，生活氛圍相對舒適和休閑。

對于老年人來講，建筑物的高度和密度是影響居住舒適度的重要指標。在養老地產規劃和建設中，應盡量避免高層建筑和建筑密度過大問題，而應選擇多層建筑，并保證小區建筑密度處于較低水平，為老年人營造松散的居住環境，避免建筑物的高度和密度給老年人帶來明顯的壓抑感。所以，養老地產規劃設計應做好高度和密度的控制。

（三）服務規劃設計要點分析

1．社區公共服務設施設計要點。一是建立無障礙道路。要建立盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道，長坡升降梯等配套設施，方便無自理能力老人出行和醫療救治需要；二是設立健康體檢中心。很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護理服務，更希望在居住期間得到科學的治療和養生指導，設立醫療體檢康復中心，對老年人進行常規檢查和用藥指導，健康養生起到關鍵的作用；三是設置急救呼叫系統。老年人容易突發疾病，在房屋建設設計中，要按照呼叫器或報警器，在高端社區，老年人應佩帶急救呼叫系統，在緊急情況下，老年人可以按報警器呼叫急救中心尋求幫助。

在養老地產社區公共服務設施的設計過程中，我們既要突出功能性，即在小區內建立必要的無障礙設施，還要在便利性和應急性上入手，做到功能合理，設計合理和使用合理等，使養老地產規劃設計能夠在整體實效性上有所突破，確保養老地產的整體規劃設計取得實效，為養老地產規劃提供有力支持，實現養老地產功能的全面性和完善性。

2．生活衛生服務設計要點。房屋設計要保證日照通風衛生要求，根據規定，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時標準。讓老年人在房屋內每日可以曬太陽，保證人體生理機能需求，尤其是部分老年人行動不便，常年臥床，對陽光有更多的渴望，房屋規劃上，盡量爭取南向住宅，減少東西布置。

很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護理服務，還希望在享受高品質的居住環境同時，在居住期間得到科學的治療及養生指導，有病治病，無病養生，保證自己的身體處于比較健康的狀態。

結語

總之，養老地產規劃設計要全方位考慮，全程策劃，在規劃階段就要考慮合理的建筑與設備方案，又要考慮到周到的運營管理方案，養老地產規劃，既要全程規劃硬件的建筑設計，又要考慮軟件的服務兩個大方面，缺一不可，需要開發商在設計和建筑中加以重視。老年地產需要滿足一般居住區的規劃要求，又因為老年人的生活習慣和需求的特殊性，對其規劃提出了有更高的要求。除了本文探討的規劃設計方法之外，還有其他一些規劃細節需要考慮，比如人文活動的引入，景觀設計結合心理學等等，只有在實際的規劃設計中，充分地考慮老年人的實際需求，才能做出適合老年人，被老年人所接受、喜愛的老年社區。

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