關于中小城市發展城市綜合體的思考

平黃蓉

摘要：城市綜合體作為一種集約高效的城市組織形式，是服務經濟和消費經濟的恰當載體，能夠有效地組織城市資源，從而改善城市的要素條件。本文就主要對中小城市發展城市綜合體相關問題進行了簡要分析。

關鍵詞：中小城市；城市綜合體；措施

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

引言

社會經濟的發展推動了我國城市化的進程，而隨著城市化的發展，城市綜合體作為一種城市化進程中的必然形態，在我國上海、北京、廣州等一些大城市中迅速發展起來。北京國貿中心、上海國際金融中心、廣州萬達廣場等城市綜合體的開發和建設為城市的發展帶來了巨大的效益，在此形勢下，我國的中小城市也開始了走上了城市綜合體的探索和開發之路。

一、城市綜合體的概述

1、城市綜合體的基本功能與特點

城市綜合體是一個集商業、娛樂、辦公、交通、餐飲、休閑于一體的城市系統，是目前各大城市發展的戰略性目標。就其功能特點來說，城市綜合體具有著高密度、高容積率以及多功能等特點，能夠將類似于商業、娛樂、交通等多種城市功能進行整合，并同時實現。城市綜合體并不是某一單一的建筑物，它是一個建筑群落，一個綜合化系統?，F代城市綜合體也可簡稱為“HOPSCA”，是酒店、辦公樓、公園、購物中心、會展中心、公寓等每一棟建筑樓英文名的總稱。在城市綜合體所具備的所有功能中，只有公寓和酒店、購物中心、辦公樓是主要功能，其他諸如公園、會展中心等建筑功能都次要的，是主要功能的拓展?？偠灾?，城市綜合體具備了現代城市的所有功能，而正是因為它具備了這些功能，所以才被人們稱為“城中之城”，成為了未來城市開發的戰略性目標之一。

2、城市綜合體的類型

現代城市綜合體主要可分為兩種類型，一是在城市的區域范圍內開發建設，由政府牽頭，集合多家企業按照相關的開發規模限制和開發時序限制來施工建設，打造出一個涵蓋了多種工程體系的，由多個企業聯合建設的企業聚集地；二是以城市街區為單元來施工建設，規劃建設出一個功能上相互關聯的建筑群落。相比于前者，后者的建設規模會有所縮小，建設成本也有所降低。

二、城市綜合體的功能

1、商務功能

商務辦公在現代城市中發揮著重要作用，決定著城市資金、信息、物流等資源的方向。商務寫字樓會聚集大量企業，匯聚眾多人群，創造巨大社會價值，由此即派生出城市綜合體其他功能的需求，比如商業和酒店。而且，商務功能在綜合體中的收益較高，財務模型較為單一，能夠產生持續、較高現金收益。此外，如果商務寫字樓建造等級較高、體量達到一定規模，更能夠成為所在區域甚至整個城市的標志性建筑，成為商務地標。

2、酒店功能

酒店作為綜合體最具盈利能力的功能形態之一，體現著綜合體的整體定位和品質，而居住于此的商務人群蘊含巨大消費能力，24h的娛樂設施和休閑服務，讓酒店一直保持著繁華的源動力。酒店發展非常迅速，而且能夠為城市綜合體所在區域的商務人群提供住宿、餐飲、會議、活動等眾多服務，是商務功能的有力支撐。

3、文娛功能

現代人己經不滿足于單一的購物消費，而是希望在消費的同時，能夠享受娛樂休閑等一站式服務。城市綜合體正是為這種服務提供了絕佳載體，恰好滿足了大眾豐富多樣的需求，不僅在時間和空間上將城市綜合體功能有機復合，更對城市形象及功能起到很好的促進和帶動作用。會展功能設計豐富內容，可以擁有較大規模和較高檔次，也可以是專業市場品牌展示，亦可以是單一品牌外站活動。此類會展活動能夠聚集大量人群，表現出強烈的外部經濟性，不斷提升城市綜合體知名度。

4、交通功能

城市綜合體作為一座城市的公共資源，各功能組成還承擔為城市甚至城市周邊區域服務的職責，所以，城市綜合體在功能設置和交通系統規劃方面，非常注重科學布局，使城市綜合體發揮最大功能效用。

5、居住功能

居住功能是城市綜合體非常重要的功能，酒店、住宅、公寓的配置，可以為城市綜合體帶來大量的人群，特別是處在非城市中心的綜合體，居住功能的比例更大。

三、中小型城市綜合體發展途徑

雖然比起大城市，中小城市存在著城市內在的“先天缺陷”，但是在城市綜合體開發的過程中，中小城市具有著規模小、運作快、商業運行靈活等優勢，一旦找到城市綜合體發展的突破口，就能獲得“后發優勢”。

1、中小型城市綜合體定位

城市綜合體根據其建設目的的不同，在主要功能上又有著區別，目前發展的城市綜合體中，主要有交通綜合體、商業綜合體、商務綜合體、會展綜合體和居住綜合體，另外還有娛樂中心綜合體、酒店綜合體以及多種綜合體組成的超級綜合體等多種功能構成模式。在中小城市中，基于中小城市的經濟發展及城市化進程，多數是建立商業為主的城市綜合體。

2、中小型城市綜合體開發要素

城市綜合體項目的建設能有效地促進城市化的進程，帶動區域的發展，但也并非是所有的城市綜合體都能起到這一作用，尤其在中小城市中，由于城市綜合體的開發并不是一個單純的房地產開發項目，其所具有的復雜性，對開發技術、投資等各方面的高要求，使得其在帶來效益的同時也積聚了包括投資金融、項目規劃設計、市場競爭、招商運行在內的各方面的大量風險，而由于城市綜合體開發的定位是城市的地標性建筑，有時還會成為政府的“政績工程”，使其開發建設還受到行政的干擾。因此，在中小城市的城市綜合體開發之前須進行綜合的考慮，確定合理科學的開發設計方案，以保證項目的成功。

（1）正確的選址。城市綜合體是一個綜合性的物業項目，其選址對周圍建筑物的密度及交通情況都有著較高的要求，江南摩爾建筑占地80畝，地址選在嘉興秀洲區政府對面，其選址不僅滿足了足夠大的開發地塊，作為區政府中心的位置還有著便捷的交通，而便利的交通能夠為項目帶來足夠多的人流和消費人群。

（2）完備的資金計劃。城市綜合體的開發建設是一個周期性長的項目，在進行規劃設計時，需將資金的回流、現金收益考慮在內，如住宅、寫字樓等能快速實現資金回流，而物業出租經營能帶來現金的收益。

（3）科學的規劃比例。城市綜合體區別與多功能建筑的最主要的特點就是其各部分功能的優化組合，因此，在項目的開發設計中，對各功能的組合比例的構成進行設計以及對城市綜合體的定位十分重要。江南摩爾是以“泛商業地產”和“以人為本”的理念為其定位的，并在商業綜合體開發設計原則的基礎上，以“發現式”的消費方式通過采用風格迥異的主題風情為消費者制造消費的樂趣，并根據前期對客戶構成、需求品質等進行了前期的市場研究，合理地規劃了業態的組合比例，獲得了巨大的成功。

3、中小型城市綜合體可持續發展

中小城市綜合體的開發不僅僅只是一個房地產項目，它還關系到城市整體的運營和發展，在開發設計時既要考慮到其與城市的經濟、產業、消費能力等多方面的關系，還要考慮到其對環境的影響，以保證城市綜合體的可持續發展，促進城市的良好健康發展。

以往的城市化進程中走的通常是擴張的道路，這使得城市中存在著一些廢棄用地，城市綜合體的開發可以合理地考慮使用這些城市中的灰色空間，促進城市協調健康的發展。

城市綜合體的開發還應秉持“綠色建筑”的理念，走高效生態的發展模式，推廣綠色節能技術，將可持續發展和環境保護的理念融入到整個建筑和環境體系中，促進“城中城”的綠色、健康、可持續發展。

結束語

總之，我國中小城市的城市綜合體建設還處在發展的初級階段，由于經濟、社會等各方面的制約在其開發設計過程中，并不能完全照搬大城市的發展模式，也不能純粹追求“大規?！?，而應該結合自身的特色和發展的目標，對城市綜合體進行合理的定位，科學的規劃設計，不斷地創新，找出一條符合自身實際情況的發展道路，同時要堅持可持續發展的理念，促進城市綜合體的綠色發展，進一步促進城市的良好健康發展。

參考文獻

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