新形勢下公允價值在投資性房地產中的應用及影響分析

黑龍江八一農墾大學 唐磊

會計準則改革的一個重要方向就是提高財務信息的相關性，公允價值在這方面比歷史成本更有優勢。投資性房地產具有投資性功能，采用公允價值計量模式更能向投資者傳遞出對決策有用的信息，所以很多國家將公允價值引入到投資性房地產的準則當中。我國的會計準則這一點與國際趨同。并且，我國的情況比較特殊，剛好這幾年的房地產市場高速增長，基于公允價值可能帶來的經濟后果，我國對待公允價值在投資性房地產中的運用的態度非常保守，持有投資性房地產的企業有很多，但是采用公允價值模式核算投資性房地產的企業卻很少，公允價值在我國的應用進程緩慢，與發達國家有很大的差距。根據市場傳遞的信號，未來的房地產市場可能會趨于穩定，大起大落的可能性很小，在這樣的市場環境中應用公允價值可以打消人們對它所帶來的財務波動的擔心。

一、公允價值在投資性房地產中運用的現狀及原因

（一）企業運用公允價值核算投資性房地產的熱情并不高

據統計，截止到2012年，在上市公司范圍內，采用公允價值模式的企業只占到擁有投資性房地產的企業的4%，絕大多數企業還是采用歷史成本，這樣的比例遠遠低于最初的預期。這說明，企業對投資性房地產的計量模式的選擇比較謹慎。當然，這種局面的背后隱藏著多層次的原因。首先，我國會計準則對公允價值的限制條款較多。例如，企業如果采用公允價值，需同時滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。由此可以看出，監管者并不鼓勵企業采用公允價值計量。其次，公允價值計量會引起財務的波動性。因為這幾年的房地產市場很不穩定，反映到財務報表中，投資性房地產的賬面價值會出現變動，并且，因為投資房地產的公允價值的變動計入損益，因而會影響到企業的利潤。再者，監管者對公允價值的使用缺乏技術性指導，會計準則只給出了公允價值的定義，對于公允價值的操作卻沒做出詳細的說明。并且我國的資本市場尚未發達，缺乏大數據信息庫，企業獲取數據的渠道很少，如果借助于專業評估機構的成果，又要付出一定的費用，既費錢又費事。

（二）公允價值的確定標準不統一

從上市公司披露的會計政策來看，企業在確定公允價值時采用方法和標準并不統一，其中運用較多的是：評估價格法、第三方調查報告、市場類比法。評估價格法是指企業聘請專業評估機構進行價格評估，評估價格相對可靠。市場類比法是指參考同類房地產的市場價格?？梢?，上市公司采用的方法是多樣的，然而，這也帶來兩個問題。一個是，會計信息的可比性較差。不同的機構在確定公允價值時采用的模型、參數等的口徑是不統一的，因此，不同公司的公允價值所傳遞的信息不具有可比性，這給財務報表使用者正確解讀財務報表帶來很多麻煩。另一個是，會計政策容易被人為干預。因為不存在統一的標準，企業往往會選擇對自身有利的方法，監管方很難進行管理，但是，企業選用的評價方法往往隱藏其特定的意圖。認定方法不統一是由制度漏洞造成的，會計準則在這方面沒有做出詳細的說明和指導。

（三）公允價值模式常常成為盈余管理的工具

任何會計政策都會導致經濟后果，投資性房地產的公允價值模式也不例外，主要體現在：引起資產總額的變動。根據會計準則要求，公允價值計量下的賬面價值會隨著市場價格的變動而變動，市場價格上升，調增相應的賬面價值，反之，則調減賬面價值。資產發生變動，負債不變，企業的資產負債率也會發生改觀；影響企業的利潤。公允價值變動損益是和利潤掛鉤的，公允價值的變動都會傳到企業的利潤，相比成本模式，利潤對公允價值模式的敏感度更高。另外，準則規定公允價值模式下計量的投資性房地產不能再計提折舊，對應的營業成本就少了，利潤因此增加。為了融資或者改善公司業績，再加上這幾年房地產增長迅猛，上市公司通常在關鍵的時候采用公允價值計量模式，這樣就將過去隱藏的增值轉化為公司當期的盈利，這種盈利具有欺騙性，因為它并不能代表當期經營業績的增長。例如，根據2010年和2011年的財務報表顯示，冠福家用的經營都處于虧損狀態，根據深圳交易所的規定，如果到2012年，冠福家用的凈利潤扣除非經常性損益后仍為負值，就會被退市。到了2012年，冠福家用突然由虧損轉為盈利。從其報表不難看出，在2012年，冠福家用對其賬面上長期股權投資實行了會計政策變更，變更的結果是實現了1.49億的公允價值變動損益。

二、進一步推動公允價值在投資性房地產中的應用的措施

（一）修訂會計準則，鼓勵企業使用公允價值

會計準則是會計核算的準繩，如果會計準則對于公允價值在投資性房地產中的應用限制過于嚴格的話，這將向企業傳達不鼓勵使用公允價值的信號，企業就沒有動力使用公允價值，并且公允價值比歷史成本更難操作?，F有的數據就能說明問題。當務之急就是修訂會計準則。公允價值的使用條件不應該是是否具有活躍的房地產交易市場，而是能否可靠地確定公允價值。本身活躍這個詞非常模糊，增加對其的判斷難度，另外，我國房地產市場尚未發達，且不同區域呈現不同的特點，修改使用條件后，對于企業的限制就變少了。另外，不得由公允價值變為歷史成本的規定不合理，如果企業將投資性房地產轉為生產經營用房地產，就不再具有投資功能了，那么，采用歷史成本計量也是有一定道理的。相關準則的修訂應與國際會計準則趨同。

（二）構建活躍的房地產交易市場

活躍的房地產交易市場是公允價值計量模式的前提，活躍的交易市場一定是規范的、透明的和競爭性的交易市場，而我國的房地產市場存在一系列問題，如交易形式不規范，價格信息不透明，競爭不充分。這些都需要國家大力整治。目前，我國還沒有權威的房地產交易數據庫和信息平臺，這很不利于企業的信息搜集工作，企業也很難保證數據的可靠性。政府應該利用其統計的優勢，牽頭建立房地產交易數據庫和信息平臺，實現對房地產交易信息的動態跟蹤。還有，國家應定期公布不同區域的房地產交易參數，以便企業參考使用。

（三）建立權威的房地產價值評估體系

目前，企業確定公允價值的方法不唯一，但是，由于區域化的特點，很難找到普遍適用的唯一方法。為此，政府應加緊房地產價值評估方法研究，可以推出幾種相對可靠的方法，對評估方法所涉及的模式、參數等應作出詳細的說明。并且應盡量消除不同方法造成的結果差異。也可以對現有的運用較多的方法進行驗證，如果驗證的結果和市場的預期保持一致性，就可以將這種方法進行廣泛地推廣。另外，要注重培養專業的房地產評估機構。公允價值的確定需要可靠的數據和成熟的技術方法，是一項相對復雜的工作，很多企業不愿意做這樣的事情，并且也缺少相關的技術人才。專業的評估機構在這方面有很大的優勢，數據處理效率很高，并且集聚了很多的專業人才。相比于企業，專業機構在價值評估方面工作效率更高，成本更低。

（四）加強監管

公允價值模式具有很大的操控空間，容易被利用，因此，要加強監管，降低操控空間。監管可以從三方面入手。首先，操控空間的存在實際上反映了會計準則的漏洞，未來在修訂準則時，具體的準則條款應盡量采用明確的說辭，以免企業利用模糊的規定進行操控；要多加考慮準則帶來的經濟后果，特別是可能影響企業凈利潤的條款；還要多設想企業能運用到操控手段，盡量降低操控空間。其次，完善信息披露制度。在現行的會計準則規定下，企業必須在財務報表附注中對于投資性房地產的會計政策、公允價值的確定方法等做出說明。但是，這些還不全面，還應披露公允價值和歷史成本轉化的理由和影響，以及公允價值對資產負債率、利潤總額等的影響。還應嚴厲懲處那些披露不完善的企業。再者，提高制度的監管效力。例如，證券交易所規定，企業連續三年的扣除非經常損益后的凈利潤為負值，就要面臨退市的懲罰，如果政策將當年的投資性房地產的會計政策變更帶動后果也納入扣除項目，那么就企業再利用投資性房地產的會計政策來調節利潤就走不通了。

三、結束語

公允價值計量代表著未來會計改革的方向。而我國的會計準則對公允價值在投資性房地產中的應用持保守狀態，阻礙了公允價值的運用進程，這一問題在未來應明確解決。公允價值的技術操作一直是個問題，會計準則也沒用作出明確的說明，應加緊這方面的研究，完善相關的配套機制。另外，公允價值計量會造成一定的經濟后果，這很容易演變成企業的操控手段，監管部門不能松懈。

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