容積率地價修正系數實證研究

王令超，樊鵬，李永明，李冰

(1.河南省科學院地理研究所，鄭州450052;2.安陽市金土地價評估事務所有限責任公司，河南安陽455000;3.平頂山市金鷹土地評估咨詢有限公司，河南平頂山467000)

容積率地價修正系數是中國城鎮土地基準地價和宗地地價評估的重要參數之一，其變化可導致地價大幅度上升或下降。在評估基準地價時，通常需要將參與計算的樣點地價修正到設定的基準地價容積率下(同時進行基礎設施、交易時間、期日等其他修正)，從而使樣點地價的內涵與基準地價設定的內涵一致;同理，評估宗地地價時，則需將標準容積率下的基準地價修正到宗地具體容積率下(同時進行其他修正)，從而得到符合宗地利用條件的宗地地價，二者修正的方向相反，理論上互為倒數。各地政府公布的容積率地價修正系數均為用基準地價評估宗地地價時的容積率地價修正系數，且其在社會上的傳播和應用范圍遠較樣點地價容積率修正系數廣。因此，無特殊說明時，容積率地價修正系數是指用基準地價評估宗地地價時的容積率地價修正系數。

目前，對容積率地價修正系數的研究多集中于計算方法等理論研究，對中國城市容積率地價修正系數的實踐研究尚不多見。在地價評估中應用的容積率地價修正系數與理論成果研究是否一致?存在什么問題?這些問題又能為理論研究和未來容積率地價修正系數計算和應用帶來什么啟示?本研究以北京、太原、濟南、鄭州等66個城市的基準地價容積率修正系數為基礎，對上述問題進行初步探索。

1 容積率地價修正系數理論研究綜述

容積率的大小與宗地地上建筑物面積成正比，反映了土地利用效益的差異。多數情況下，地價與容積率成正相關，即容積率越高，地價也越高。但是，地價受多種因素影響，基礎設施水平、土地市場狀況、城市建設規劃等都會影響容積率與地價之間的變化關系，從而造成不同用途、不同城市容積率地價修正系數具有顯著差異。

在容積率理論研究中，陳順清認為容積率表達的是“凈”土地上允許建設的總容量，即宗地建筑紅線范圍內允許修建的總建筑面積與宗地建筑紅線面積之比［1］;何強偉則提出了規劃容積率、管理容積率、控制容積率的概念［2］;賈夢宇等認為應建立分區容積率、控制容積率和項目容積率三級管控體系［3］;劉琳等對具體項目的合理容積率進行了經濟學推導［4］。

許多學者對容積率地價修正系數進行了理論研究。於忠祥等對容積率影響因素的分析表明，城市地價在一定程度上受容積率的影響和制約［5］。有學者認為城市規模、區位條件、土地用途等不同，容積率對地價的影響程度不同。容積率對地價的影響遵循報酬遞增遞減規律，即地價與容積率的關系曲線上存在一個點，在此點上地價達到最高值，此時的容積率稱為最佳容積率。當容積率小于最佳容積率時，地價隨容積率的增加而增加;反之，地價隨容積率增加而降低［6－14］。一些學者還對容積率地價修正系數計算進行了研究，王冰寒建立了樣點地價與容積率的回歸方程，測算容積率地價修正系數［15］;葛京鳳等指出地價與容積率呈非線性關系［16］。

2 容積率地價修正系數對宗地地價的影響

應用基準地價系數修正法評估宗地地價時，一般采用下式進行計算:

式中:Pz為宗地地價;Pj為宗地所在級別的基準地價;ki為第i個影響因素修正系數;n為宗地地價影響因素個數;r為容積率地價修正系數;p為年期修正系數;v為期日修正系數;X為基礎設施修正值。含在級別基準地價的變化范圍內，一般在－0.2～0.2;目前出讓宗地的年期一般都為最高法定年限，所以，出讓宗地的年期修正系數p在大多數情況下為1，只有在土地轉讓、抵押等情況下才小于1;基準地價一般情況下2～3年更新修訂一次，故期日修正系數v的修正幅度也相對有限;基礎設施修正值X取決于各地基礎設施建設標準，是一個相對穩定的數值，修正的幅度是在基準地價內涵設定的標準上加減項;式(1)中能引起宗地地價發生較大變化的因素就是容積率地價修正系數。

3 數據時點和來源

中國城市基準地價沒有統一的更新時點，各地更新周期一般為2～3年，部分城市會更長一些。本研究收集了北京、太原、濟南、鄭州等66個城市2008—2013年的容積率地價修正系數，其中有省會級大城市15個、地市級中等城市21個和縣級市小城市(含縣城)30個(表1)。數據來源于各城市政府網站及相關部門網站。

研究目的只是為了對實踐中的容積率地價修正系數存在的問題進行分析，不評論具體城市容積率地價修正系數的科學性。由于只有少部分城市編制了工業用地和綜合用地容積率地價修正系數，故只對商業用地和住宅用地容積率地價修正系數進行分析。

表1 樣本城市Tab.1 The sample cities

4 標準容積率設定

一般稱基準地價內涵中設定的容積率為標準容積率。在實踐中，如何設定基準地價的標準容積率在《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508—2014)［17］中沒有詳細規定，標準容積率的設定主要取決于基準地價評估者的水平和對評估區域的認識程度。因而，在實際設定中，有的采用區域規劃容積率，有的采用某種用途的城市建筑平均容積率，有的采用調查樣點的平均容積率。從商業用途和住宅用途基準地價標準容積率統計(表2)中可以看出，不同規模城市商業和住宅用途標準容積率的平均值表現出有規律的變化，即大城市最大，中等城市居中，小城市最小，且商業標準容積率＞住宅標準容積率。但城市個體之間的標準容積率卻存在較大的變化區間。大城市的標準容積率區間與小城市的標準容積率區間相交叉，大城市標準容積率中最小值為1.5，而小城市標準容積率中最大值為1.8，說明部分大城市標準容積率過小，而部分小城市標準容積率則過大。

表2 基準地價標準容積率統計Tab.2 The statistics of standard land price

在容積率地價修正系數表中，標準容積率對應的修正系數為1。當宗地容積率大于標準容積率而小于最佳容積率時，地價修正系數隨容積率增大而增大;當宗地容積率大于最佳容積率時，隨著容積率的增大地價修正系數逐漸減小;當宗地容積率小于標準容積率時，地價修正系數隨容積率減小而逐漸減小。標準容積率設定不合理會削弱基準地價的指導作用，標準容積率若設定過高，則絕大部分待估宗地地價是在基準地價的基礎上向下修正，實質上是降低了基準地價;反之，標準容積率過低，則絕大部分待估宗地的地價是在級別基準地價的基礎上向上修正，實質上是抬高了基準地價。因而，標準容積率的設定不僅對容積率地價修正系數有較大影響，而且對基準地價的合理性、實用性也有較大的影響。

為了增強基準地價的指導作用和實踐意義，可根據不同級別或區域設置標準容積率。在城市已建成區域或城市中心高級別區域，基準地價的應用方向主要是舊城改造、企業改制等。因而，可依據不同用途建筑的平均容積率確定不同用途的標準容積率。在城市外圍或低級別區域，基準地價的應用方向主要是新增建設用地出讓，可依據不同用途規劃平均容積率確定不同用途的標準容積率。合理標準容積率的確定使基準地價更接近于市場地價，增強基準地價的指導作用，確保國有土地資產不流失。

5 容積率地價修正系數分析

5.1 容積率地價修正系數表現形式

5.1.1 容積率地價修正系數適用范圍。從樣點城市容積率地價修正系數適用范圍看，可分為兩大類:一類為適用整個城區，即一種用途的土地設置一套容積率地價修正系數，這也是目前比較普遍的形式，有41個城市采用此種方式;另一類為城區內分用途分級別設置修正系數，有25個城市采用此種方式。

5.1.2 容積率地價修正系數與容積率的對應關系。從樣點城市容積修正系數與容積率的對應關系看，可分為3類:第一類為連續對應，有完整的容積率地價修正系數表，在容積率地價修正系數表中容積率每變化0.1，可查到相應的修正系數，比較直觀地表示出修正系數與容積率的連續變化關系，有36個城市采用此種方式;第二類為區間對應，其中又可分為2種:一種為區間對區間，即容積率地價修正系數表中容積率的變化為區間，對應的修正系數也為區間，有14個城市采用此種方式;另一種為區間對應數值，即容積率地價修正系數表中容積率的變化為區間，對應的修正系數為一確定數值，有15個城市采用此種方式;第三類為公式型，一般以標準容積率為界，低于或高于標準容積率的修正系數以容積率與修正系數的函數關系表示，有1個城市采用此種方式。

科學、合理的容積率地價修正系數形式應是分用途、分級別、容積率與修正系數連續對應，雖然增加了前期編制修正系數的工作量，但為后期的應用提供了便利，確保了宗地地價評估的科學性。

5.2 容積率地價修正系數與城市規模的關系

各城市的標準容積率不同，容積率與修正系數的對應關系不同。因此，無法按容積率匯總分析不同規模城市商業或住宅用地容積率地價修正系數。為解決這一難題，首先，將容積率地價修正系數非連續對應的各個城市的容積率與修正系數按其變化趨勢進行內插，形成連續對應的修正系數表;其次，將整理好的連續對應的容積率地價修正系數表中的容積率與修正系數的對應關系轉化為修正系數與容積率比值(即容積率和標準容積率比值)的數學對應關系;第三，分別建立容積率與地價修正系數的回歸模型、容積率比值與地價修正系數的回歸模型，比較發現，2種模型計算的修正系數相同，表明容積率比值與地價修正系數的變化關系沒有改變原容積率地價修正系數表中的數學邏輯關系。這樣，就可以用容積率比值與地價修正系數的關系來代替容積率與地價修正系數的關系進行一般性分析，消除了標準容積率差異帶來的影響，從而實現對不同城市容積率地價修正系數進行匯總分析。

統計表明，容積率比值＞1時，同一容積率比值下，大城市的修正系數＞中等城市的修正系數、中等城市的修正系數＞小城市的修正系數;而容積率比值＜1時，則相反。這一規律表明，城市越大，地價受容積率的影響越大，待評估宗地的地價相對于級別基準地價的修正幅度越大。因而，在編制容積率地價修正系數時應充分考慮城市規模的影響。

5.3 容積率地價修正系數與土地用途的關系

相同規模的城市，在容積率比值＞1時，同一容積率比值下，商業用地的修正系數＞住宅用地的修正系數;而容積率比值＜1時，則相反。這一現象表明，容積率對商業用途土地價格的影響大于對住宅用途土地價格的影響，商業待估宗地地價相對于商業基準地價的修正幅度＞住宅待估宗地地價相對于住宅基準地價的修正幅度。

商業基準地價普遍高于住宅基準地價是上述情況出現的主要原因，目前城市商業基準地價與住宅基準地價的差異越來越小，部分城市已十分接近，若住宅商品房市場不發生大的逆轉，則商業基準地價容積率地價修正系數與住宅基準地價容積率地價修正系數的對比關系可能發生改變。

5.4 同一規模城市容積率地價修正系數的差異

同一規模樣本城市修正系數表中，容積率＞標準容積率時均為容積率越大修正系數越大。但是，同一容積率比值的修正系數卻存在較大差異，即以標準容積率為基礎，容積率提高相同的倍數，修正系數提升幅度的差異卻較大。以同一容積率比值修正系數的最大值減最小值后除以最小值與最大值的平均值表示其最大差異，隨著容積率比值的增大，修正系數的最大差異也在增大(表3)，小城市在容積率比值為2.5時，商業、住宅修正系數的最大差異分別可達28.33%，25.63%;大城市在容積率比值為3.5時，商業、住宅修正系數的最大差異分別可達40.39%，37.57%。這種情況一則表明容積率地價修正系數具有一定的地域性特點，二則表明基準地價評估人員對容積率地價修正系數的變化方式及容積率對地價修正系數的影響程度的認識存在較大差異。

表3 同一容積率比值修正系數差異程度Tab.3 The degree of difference of the same volumetric rate ratio correction factor

5.5 容積率地價修正系數上限

在收集的樣本城市容積率地價修正系數表中，無論何種用途，容積率＞標準容積率時均為容積率越大地價修正系數越大，且當待估宗地容積率＞修正系數表中最大容積率時，地價修正系數均采用表中最大容積率對應的地價修正系數，即表中最大容積率對應的地價修正系數為容積率地價修正系數上限。

在樣本城市修正系數表中商業用途大、中、小城市容積率比值最大值的平均值分別為4.1，3.6，2.6，而容積率比值與修正系數回歸模型的外推計算中，大、中、小城市容積率地價修正系數的最大值分別出現在容積率比值7.1，5.5，4.2處，且修正系數分別高出實際修正系數表中最大容積率地價修正系數44.23%，35.71%和30.85%。住宅用途中大、中、小城市容積率比值最大值的平均值分別為3.5，3.1，2.4，容積率比值與修正系數回歸模型的外推計算中，大、中、小城市容積率地價修正系數的最大值分別出現在容積率比值6.7，5.8，4.0處，修正系數分別高出實際最大容積率地價修正系數36.78%，30.19%，27.52%。這一情況表明，多數城市的容積率地價修正系數上限還有提高的空間。

6 結論與討論

所收集樣本城市的容積率地價修正系數在一定容積率區間內，較合理地體現了修正系數隨容積率變化的趨勢，同時，也較科學地反映了城市規模大小和土地用途差異對容積率地價修正系數的影響。

標準容積率是影響基準地價和容積率地價修正系數的重要參數，由于《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508—2014)中對標準容積率的設定沒有任何規定和建議，一些城市的標準容積率設定過大或過小，從而影響基準地價和容積率地價修正系數的科學性和現勢性。建議修訂《城鎮土地估價規程》時增加標準容積率設定要求和設定方法的內容。

有關管理部門應有針對性地組織研究，細化《城鎮土地估價規程》中有關編制容積率地價修正系數的內容，增強《城鎮土地估價規程》的指導作用，提高基準地價評估人員和相關管理者對容積率地價修正系數機理的認識，增強容積率地價修正系數的科學性、實用性。

容積率地價修正系數的上限應設置在最佳容積率處，一則可提高容積率地價修正系數的科學性，二則可使隨意調整宗地容積率的行為付出更高的代價。

由于樣本數量有限，容積率地價修正系數中存在的問題難以全部顯現，在后續的研究中將加以關注。

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