關于風險在房地產投資項目中的防范

■文/張小瑩 劉凱

關于風險在房地產投資項目中的防范

■文/張小瑩 劉凱

筆者結合房地產項目的特點，對房地產項目的投資風險進行了初步的研究，提出房地產投資風險的防范具體措施，意在為房地產企業的投資風險管理提供可靠的理論依據。

房地產投資項目 風險管理 防范措施

近幾年，房地產業高速發展，對國民經濟和企業發展起到極大的推動作用，與此同時，也出現了土地資源浪費、投資迅猛增長、商品房空置率等一系列問題，為了解決這些問題，國家出臺相關政策進行宏觀調控。房地產投資宏觀環境不容樂觀，市場競爭日益激勵，房地產投資者將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免?；谶@一現實考慮，作者對房地產項目的投資風險進行了初步的研究，結合房地產項目的特點，提出房地產投資風險的防范具體措施，意在為房地產企業的投資風險管理提供可靠的理論依據。

一、房地產投資風險的分類

風險是指在一定約束條件下和一定的時段內可能發生的各種結果的變動成都。房地產投資以其預期回報率高、抵抗通貨膨脹能力等優點成為重要的投資工具。然而，由于房地產投資項目投資額大、周期長等特點，使風險貫穿于房地產開發的整個經營周期，不同的時期風險的表現形式不同、內容不同。

房地產投資風險有多種分類方法，按風險的性質可分為市場體控制性風險和項目特異性風險：按風險的來源可分為社會風險、經濟風險、技術風險、自然風險、經營風險、社會風險有經濟體制改革風險、金融政策改革風險、城市規劃風險，經濟風險包括市場供求風險、籌資風險等；按投資周期可分為投資前期、開發建設期、經營期和管理期風險，投資前期有市場定位風險、投資方案決策風險，開發建設期間有成本控制風險、工程質量風險、經營期有融資風險、按揭風險、市場定位及定價風險，管理期有物業管理風險，其中任何一個環節出現紙漏，都可能影響全局。因此，房地產投資者應對風險的防范和控制有深刻的額理解，實施全面、動態、全時段的風險防范。

二、房地產項目投資風險防范的具體措施

結合房地產開發活動的實際，針對房地產投資過程中的各種風險，制定具體的防范與控制措施來規避和降低風險。

1、設立房地產投資風險管理部門

隨著房地產產業的發展越來越成熟、規范，投資風險雖然越來越被關注，但在行業內部的開發企業很少會專門設立房地產投資風險管理部門，對投資風險的分析往往僅限于某一個具體項目，缺少貫穿于真個投資過程的風險管理，導致投資決策的局限性和短暫性。隨著進一步完善、規范的市場控制，加強和管理房地產投資風險，控制和防范房地產投資風險，更應從機制上、制度上加以落實，設立房地產投資風險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產風險預警系統

為了及時掌握中國房地產市場運行情況，加強宏觀調控和重點地區房地產市場的監控和指導，建設部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產市場預警預報信息系統。這個系統包含數據采集、預警預報系統和市場監控三部分，通過整合房地產交易數據、土地開發用地數據、房地產價格數據等7種數據的基礎上，定時發布縣官信息。

3、加強項目可行性研究工作

可行性研究室房地產開發整個過程中的關鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規、城市規劃條件等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢，對投資項目進行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對開發成本、需求量、售價或租金等做出預測，預測的結果大多是概率性估計，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風險的估計和分析真實與否，是十分必要的，是房地產投資項目開發成功的關鍵環節。

4、制定周密應急計劃

投資額大、周期長是房地產開發項目的特點，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產業投資政策等宏觀政策的調整。以及企業內外部各種因素的變動，都可能導致房地產風險增加。項目管理者必須對現在和未來做出有效的計劃，計劃包括項目具體實施計劃，同時還應包括面臨應急情況的應急計劃，主要包括風險的描述、風險出現的可能性、完成計劃的假設、風險的影響及應對的反應。

5、加強項目成本控制

成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，有效的控制能減少由于開發成本支出增多的風險，對于房地產項目而言，可以采用一下做法，進行有效的控制成本：逐步建立科學的工程造價分析系統，為階級階段工程造價管理提供準確的相關依據和標準；加大招標力度，有效控制工程造價；重視工程項目“質量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概預算的編制質量，加強結算把關工作。

6、密切關注市場動態

在房地產投資的各個環節中，營銷是最后一個環節，也是關鍵環節之一。房地產商需要全面了解和關注市場供需情況，掌握市場發展動態，采取靈活而合理的定價方案，來避免和降低因價格帶來的風險。企業為規避自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。

[1]易憲容.2008年中國房地產市場的基本形式與發展[J].廣東社會科學，2008（3）：31-38.

[2]陳蓉蓉.房地產開發投資的全過程風險預警和評價[J].浙江大學，2006：10-11.

（作者單位：山東信息職業技術學院）