現代物業管理產業化探析

吳正鋒

（馬鞍山職業技術學院，安徽 馬鞍山 243000）

現代物業管理產業化探析

吳正鋒

（馬鞍山職業技術學院，安徽 馬鞍山 243000）

近年來，住宅管理制度改革逐漸深化，物業管理覆蓋區不斷擴大，慢慢走向市場化、專業化及現代化方向發展軌道，物業管理產業化條件日漸成熟，物業管理產業化進程逐步加快。但在物業管理產業化發展過程中還存在物業管理立法相對落后、收費難、市場機制不健全等問題，不能滿足市場經濟發展的需求。文章對物業管理的定義、作用等相關內容作了概述，而且對物業管理產業化的現狀及強化措施進行了探討。

物業管理；產業化；現狀；有效措施

人們的生活離不開物業管理，物業作為人們賴以生存的主要資源，其管理工作直接決定著人們的生活水平。通過加快物業管理立法進程、強化政府監督等措施，進一步強化物業管理產業化發展，對于提高物業管理質量，使物業管理為居民提供更好的服務，改善居民的生活環境，保證資源的可持續發展具有重要意義。

一、物業管理產業化的必要性

具備一些相同特征的經濟活動集合稱之為產業，這是社會分工形成的重要表現［1］。近年來，房地產業迅速發展起來，物業管理產業作為一個單獨的產業，主要針對物業資源進行管理，包括物業安全保衛、綠化維護、綜合服務等內容。物業管理產業化是把物業管理主營業務資源商品化，按照市場機制組織生產和消費，有效整合物業管理上下游資源，提供專業化的物業管理服務，實施集約化經營，形成一個完整的供應鏈系統，以促進物業管理經營的規?；蛯I化，增加物業管理服務的附加價值，提升整個物業管理產業的現代化管理水平，實現物業管理資源的最優配置，產生最佳的社會經濟效益的過程。物業管理產業化是整個物業管理產業向市場化、現代化、專業化和品牌化發展的表現，也是實現現代物業管理的必然趨勢，具體表現為：

1.提高物業管理水平

物業管理過程中，涉及住宅修繕、居民區綠化、社區文化等許多方面，產業化不僅可以加深住宅制度的改革，還能夠有效的提高物業管理水平。近年來，隨著我國住宅制度改革的實施，住宅逐漸私有化、市場化，從而促進了產權的多元化發展。為了適應新的市場需求，物業管理需要進一步更新管理模式，實施產業化發展策略，從而形成社會化的管理模式，為住宅制度的改革提供有利的條件。

2.為社會提供就業崗位

物業管理產業化發展，可以進一步擴大服務規模，從而為求職人員提供了更多的就業選擇，在一定程度上緩解了社會就業壓力［2］。由于物業管理產業屬于密集型產業，其就業需求量較大，其發展規模越擴大，就業人數就會進一步增長，而且物業管理就業人員多是下崗職工、農民工等，主要從事管理、安全保衛、綠化等方面的工作，幫助社會解決了大量人員的就業問題。除此之外，物業管理產業化的發展還能夠帶動家政服務、裝修裝飾等多個行業的發展，進一步促進了我國服務業的發展。

3.提高房地產經營活動效益

房地產經營活動，主要包括房地產開發、房產營銷及消費使用三大方面，其中消費使用是前兩者的最終環節，在這一環節中，物業管理有著重要的意義。隨著房地產業的發展，商品房售后服務越來越備受關注，物業管理產業化能夠提高自身服務水平，只有具備優秀的物業管理服務，才能對客戶產生吸引力，從而促進房地產的開發和營銷。而且，由于物業管理包含的內容較多，物業管理產業化還能夠有效的促進居民的消費水平，從而帶動了整個產業的發展。

二、物業管理產業化發展的條件及存在問題

（一）物業管理實施產業化的條件

1.政府對物業管理產業化的支持

隨著房地產業的發展，物業需求量逐漸增多，大大促進了物業管理產業的發展。目前，物業管理產業已經在房地產業中分離出來，成為了獨立的產業，在市場經濟中扮演了獨立產業的角色。政府對于物業管理產業化提出了支持［3］，并進行宏觀政策引導，使得物業管理產業化經營逐漸成熟。

2.物業管理企業運作更加規范化

當前，物業管理企業的數量逐漸增多，企業運作也逐漸規范化，這給物業管理的產業化進程奠定了良好的基礎［4］。而且，隨著市場競爭的愈演愈烈，一些大規模的企業不斷涌現。隨著一些行業的社會化，給物業管理的產業化帶來了一定的支持，例如綠化行業、維修維護行業等，它們與物業管理產業緊密的聯系在一起，是物業管理產業化的重要支撐。另外，物業管理的發展也積累了大量的管理經驗，擁有一批管理人才，這也為物業管理產業化提供了保障。

3.物業管理產業規模擴大

隨著房地產規模的不斷擴大，物業管理越來越重要，而且住宅建設數量的增加也給物業管理的產業化提供了基礎。近年來，人們的生活水平日益提高，對居住環境的要求越來越高，為了提供更高的服務水平，物業管理的產業化發展是市場經濟的需求。

（二）物業管理產業化過程中的問題

1.物業管理立法相對落后

在物業管理過程中，立法進程相對落后，由于缺乏法律依據，從而導致了政府、企業、居民三者之間的矛盾，阻礙了物業管理產業的發展。在一些地方，雖然國家出臺了與物業管理相關的原則性管理條例，但是法律規定不夠具體化，操作性不夠，從而導致矛盾不能有效的解決，對企業和物業管理產業化進程都造成了一定的影響。

2.物業管理收費難

在物業管理過程中，存在收費難、維修基金不到位等問題，嚴重阻礙了物業管理產業化進程［5］。物業管理一旦無法及時的進行收費，就會影響企業的經濟活動，不利于企業的收支平衡。而且，維修基金需要由開發商按照相關規定進行支付，但是一些開發商無法落實款項，從而導致維修維護工程無法順利的進行，難免會造成一定的糾紛，不利于物業管理產業的發展。

3.市場機制不健全

在一些物業管理企業中，缺乏足夠的市場開拓能力，市場區域受到了限制，主要停在住宅及寫字樓上，忽略了其它區域的拓展。由于物業管理市場機制不夠完善，導致管理模式的相對落后，不利于現代化開放式管理模式的進行，從而缺乏統一的競爭市場。長此以往，無法建立適合的物業管理價格機制，降低了物業管理質量，不利于物業管理產業化發展。

三、加強物業管理產業化的有效措施

（一）加快物業管理立法

在2007年，我國對《物業管理條例》進行了相關調整，一些地方性法規逐漸涌現，但是總體來說缺乏物業管理產業化立法方面的規定，不利于形成合理的價格機制，對違規行為的控制力度較弱。為此，我么一定要加快物業管理產業化立法的進程，結合實際情況，制定權威性、統一性的法規體系，將物業管理產業化的具體實施細則列入其中，促進物業管理產業化經營的合法化。

（二）促進物業管理規?；l展

物業管理產業化發展必須具備一定的規?；A，在物業管理產業化的進程中，我們要通過整合管理區域、優化資源配置、運用連鎖經營等手段實現物業管理的規?；l展。

1.整合企業管理區域

企業要根據相關條例將物業管理的區域統一起來，實行統一有效的管理。并且按照相關因素做好區域的劃分工作，對物業管理進行整合，在降低成本投入的同時，進一步提高物業管理服務水平。

2.優化資源配置

要根據企業的具體情況，有計劃的引導相關企業進行重組，通過這種方式達到規模擴大、優化資源配置的目的，從而提高企業的整體競爭實力，為物業管理產業化發展提供堅實的基礎。

3.運用連鎖經營方式

要通過連鎖經營的方式，將物業管理引向規?；?、品牌化，通過價格、服務、管理等全面統一的模式，來實現物業管理產業的規范化發展，使物業管理企業能夠更好的發展。

（三）完善物業管理市場機制

要實現產業化經營，一定要不斷完善物業管理市場機制，做好正確的市場定位，規范操作。在物業管理企業的定位中，一定要正確的進行目標市場的選擇，綜合考慮消費者需求及資源有限性等因素。物業管理企業經營活動的順利開展離不開準確的定位，一旦企業定位出現問題，就會影響企業經營效益，不利于品牌的打造。物業管理產業化經營需要不斷優化操作規范，既要通過委托合同化、價格合理化等手段不斷的完善內部機制，又要做好監督機制的建設，確保物業管理產業化經營質量。

（四）建立物業管理收費價格協調機制物業管理“收費難”是一個牽涉到物業管理參與主體、法律法規、價格制定等方面的系統工程。建立公正透明的物業管理收費價格協調機制，是解決物業管理收費難的關鍵，也是物業管理產業健康發展的基礎和保證。

《物業管理條例》規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定?！币罁艘幎ǜ骷壵畱M一步建立和完善物業費價格協調機制，按照市場供求關系和價值規律確定，實施動態監管和調整機制。開展物業管理誠信活動，規范開發商和物業企業行為。物業企業應提高物業管理質量和水平，增加物業管理的附加值，提升物業管理性價比和社會滿意度。隨著經濟社會的進步和發展，物業管理收費難終將會迎刃而解。［6］

綜上所述，現階段我國房地產業有了很大的發展，加快了住宅制度的改革，使得物業管理逐漸由封閉性向開放性轉化。物業管理涉及的范圍很廣，對人們生活、社會經濟及城市建設來說有著重要的意義。產業化是物業管理行業發展的必然趨勢，物業管理的產業化不僅利于資源配置的優化，還能夠促進物業管理的規?；l展，有效的提高物業管理的經濟效益。為此，我們要不斷加強政府引導，不斷完善企業管理機制，提高員工素質，從而保證物業管理產業化的順利進行。

［1］楊幸麗.物業管理產業化發展之我見［J］.中國新技術新產品，2010（17）.

［2］陳軍.物業管理產業化的作用［J］.決策與信息（財經觀察），2008（5）.

［3］劉耘.政府引導物業管理產業化發展不可或缺［J］.求索，2010（11）.

［4］楊莉，劉輝.物業管理產業化研究［J］.山東社會科學，2008（3）.

［5］邢景輝.淺析我國物業管理發展的問題及對策［J］.山西建筑，2009（20）.

［6］吳正鋒.淺議完善現代物業服務收費價格機制［J］.湖北科技學院學報，2015（7）.

The Study on the Present Property Management Industry

Wu Zheng－feng
（Ma＇anshan Technical College，Ma＇anshan Anhui 243000，China）

With the rapid development of our country’s social economy，promote the industrialization process of property management，and it further improves the people＇s quality of life.In recent years，the housing management system reform gradually deepening，expanding property management coverage area，slowly towards mercerization，specialization and modernization，the property management industry conditions gradually mature.Even so，some problems still exist in the property management in the development process，can not meet the market demand for economic development.In this article，we were introduced the definition，function and other related content.The status of the property management industry and strengthening measures were discussed，just for reference.

property management；industrialization；present situation；effective measures

F293.347

A

1672-0547（2016）01-0034-02

2015－11－23

安徽省省級質量工程項目“物業管理校企合作實踐教育中心建設”（2015sjjd032）

吳正鋒（1971－），男，安徽廬江人，馬鞍山職業技術學院管理工程系講師，碩士，研究方向：產業經濟學、物業管理。