我國物流園區存在的問題現狀及對策建議

張德治

摘要：我國物流園區大部分還處于探索的階段，尚未形成科學的方法。本文闡述了我國最新關于物流園區的定義，并分析了我國物流園區建設所存在的現實問題，在此基礎上提出我國物流園區的發展對策和建議。

關鍵詞：物流園區；空置率；招商引資；園區定位

一、物流園區的定義

物流園區的概念和創建形式最早起源于日本，由于物流園區給包括物流業在內的社會經濟各方面都帶來了極大的利益，成為人們廣泛關注的焦點。

我國最新給出的國家定義是在2012年9月由中國物流與采購聯合會、中國物流學會聯合公布的《第三次全國物流園區（基地）調查報告》中出現，定義是：物流園區是為滿足貨物轉運、產業發展和居民消費等規?；锪餍枨?，依托區位交通條件，與城市綜合功能和產業體系相配套的公共性物流基礎設施群，是由統一運營主體管理、眾多物流業者經營的物流運作集結地，是布局集中、用地節約、企業集聚、經營集約的物流功能集聚區。

二、我國物流園區主要存在的問題

我國現今物流園區建設遇到許多問題，比如定位規劃、商業模式、政府支持問題等方面?，F今物流園區所存在的問題，主要是以下四個方面：

第一，物流園區空置率高，利用率較低。這個問題在各個物流園區普遍存在，原因多種多樣，但是歸根結底來說，是對物流園區盈利的方式問題。之所以有這么多空置的，或者利用率不高的園區存在，一個重要原因是因為開發商不怕這些園區閑置。對于擁有土地的開發商來說，物流園區的開發是一種理由，賺錢的方式主要還是來自于土地溢價，開發商主要通過土地買賣賺錢。土地增值帶給大部分開發商的利潤遠大于物流園區建設所帶來的利潤，因此，這塊土地更容易被開發成建設成本較小的倉庫來使用，靜待城市發展帶來的土地增值紅利，物流園區的開發僅僅只是一個由頭。

第二，資金回收期長，園區存活不易。物流園區的開發和資金回收周期很長，市場培育過程也較長，而園區開發又是一個對資金鏈要求很高的行業，必須有較強的資金量支持，或者開發商的資金成本較低，這就對物流園區開發商的資金能力提出較大要求。比如，從普洛斯的經驗來講，其業務的支撐首先是源自于其資金成本很低的國外資金，資金成本在1%至3%的水平，遠遠低于貸款成本和民間借貸成本。第二就是其園區運營的專業技術保障等。包括京東、亞馬遜、天貓等在內的中國大型電商均和普洛斯有合作關系，回籠資金很快。所以普洛斯能在中國取得今天的成就，低成本的資金支持起到很大作用。

第三，開發商定位模糊，盲目復制地產模式，對于園區功能認識不深入。對于大部分物流園區開發商來說，有部分是地產開發轉型而來，部分開發商發現其中兩者共性——拿地、開發。但同時，對園區經營、規劃、建設認識不夠，以住宅或商業地產注重題材營銷的思路廣為拿地，造成現在物流園區利用率較低。同時地方政府在追求招商引資規模的同時，對物流園區規劃數量太多，造成重復建設。以華南城和義烏小商品城為代表，延續之前地產銷售的模式，將拿到的物流園區進行功能分割，以一定的商業開發伴隨住宅開發和部分基礎物流設施開發，打出建設物流信息服務平臺建設的愿景，集合020等新興互聯網概念，通過招商引資，吸引城市居民個人投資購買，核心還是賣房，而物流功能則更多的是作為噱頭，經營力度和開發力度均不是園區開發的重點。

第四，選址受規劃影響大，用途受政府制約。這個問題可以歸結成，最優結果不一定是政府想要的結果，而政府擁有一票否決權。部分地區尤其是縣一級政府，對于地塊規劃定性和發展方向規定的很窄，開發商選址時受限比較多，可選余地較少，選址的可行性就更少，偶爾部分地區出現政府處于地方利益，打造城市名片等，已經給地塊定位。民間一句話叫做“中國最牛的規劃部是縣長”也有一定道理。

三、現代物流園區建設的對策和建議

（一）開發商在園區選址上需要有更多的話語權

對于物流園區選址的情況，選址很大程度上要受政府規劃所限制。園區的開發商需要在選址方面有著更多的話語權，應以市場為導向，產業基礎和交通區位占據重要影響因素，物流園區從根本上來說是支撐性、服務性的經營個體。在市場經濟條件下，任何一種經濟行為都必須遵循市場規律。因此，物流園區選址的決策應該堅持以市場需求為導向，輔以政府的城市規劃目標，進行科學的市場需求分析，來決定物流園區的選址。

（二）靈活運用園區優勢，創新招商引資內容，改善招商引資環境

空置率高企在一定程度上是因為招商引資難度太高，反過來招商引資的思路錯位也是園區招不到入園企業的問題之一。招商工作不僅需要園區大力投入，也需要政府的支持，使得企業在政策方面享受到優惠以及在管理、審批方面的便利。同時，更重要的一點是避免政策的朝令夕改，盡量保持政策的連續性，保持良好的政企信息互通。招商的政策制定也需要在與時俱進的情況下保持創新性，這才能改善招商引資的大環境，提高園區招商引資的效率。在招商引資工作過程中，也需要打開新思路，比如建立分類管理的客戶信息實時更新系統，建立備用數據庫，形成對企業信息的良好把控，對推進園區內實行物流金融也有好的支撐。

（三）發展物流金融，拓展服務范圍，減輕資金壓力

物流金融是一種有效融合物流、信息流與資金流的創新性金融產品，將金融活動引入到物流過程中去，組織和調節物流運作過程當中貨幣資金的運動，從而來提高資金的使用效率，并且使物流產生價值增值的一系列的經營活動。園區可以通過引進銀行、生產流通企業、物流企業為主體的融資業務，通過金融產品幫助解決入駐企業的資金問題，既可以幫助入駐企業通過在園區內的倉儲貨物獲得貸款，又可以幫助銀行解決一定的信息不對稱問題，在有抵押物的情況下分散貸款的風險。最重要的是園區通過做擔保的方式發展物流金融，對于園區入駐企業來說具有極大的吸引力，縮短園區的建設周期，也能縮短資金回收期。

（四）“互聯網+物流園區”，智能化物流是園區建設的未來方向

“互聯網+”與物流園區的結合是未來物流園區的發展方向，也是對物流園區信息化水平的更高要求。不管是物聯網實時信息還是大數據運用，通過技術創新提高園區物流信息化水平都是重中之重?，F今大部分的物流企業都渴望做平臺，尤其是做唯一的平臺，來積累整個需求端的數據。但是，唯有與互聯網相結合，建設智能化物流通道，打造行業規則，制定標準化指標，提出技術創新才能從根本上抓住用戶，提升園區的品牌價值。

四、結語

物流園區的建設對城市本身有很大的促進作用，好處是顯而易見的。但是物流園區的規劃與建設一定要有科學方法的指導與分析，尊重市場規律，才能讓物流園區發揮其有利作用，成為經濟發展和社會進步的重要助推力。

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