嚴麗
廈門市翔發集團有限公司(361000)
如何利用多個類似項目預算快速審核一個新項目的概算
嚴麗
廈門市翔發集團有限公司(361000)
以廈門市三個幼兒園為例,介紹了利用多個類似項目造價分析,從而可快速審核概算的方法,總結出了固定造價部分和可變造價部分,在項目組成分析、完全單價分析上作了具體介紹。
類似項目;固定造價部分;可變造價部分;項目組成分析;完全單價分析
眾所周知,工程造價的確定是一個動態的過程。工作中經常要審核概算,而現有的概算指標不一定適用,那么如何審核一個新建項目的概算才能包住預算且不重不漏呢?筆者結合大量項目的概算、預算,摸索出快速審核一個新建項目概算的方法。
筆者對多個項目的概算和預算進行分析發現,很多項目的工程造價組成都是相似的。相似的這部分造價較為固定,暫稱為固定造價部分,其余不相同的部分暫稱為可變造價部分。筆者要介紹的方法是:統計出幾個類似項目的項目組成和完全單價,以此總結出此類項目的項目組成和完全單價,根據總結的結論來審核一個新建此類項目的概算。
2.1 說明
下面以廈門市三個12班的幼兒園為例,分析其造價組成。
數據來源于招標階段報送給財政審核的、人材機單價和費率都未下浮的預算造價,但設備、臨時和永久水電、桿線遷改數據來源于概算。
下文所指單價為完全單價,即包括了人材機、風險費、利潤、措施費、規費、其他項目費、稅金等組成工程造價的全部費用。
2.2 案例分析
案例一:2013年12月,用地面積4 577 m2,建筑占地面積1 306 m2,建筑面積:3 850 m2,無地下室。
1)土建、裝修工程3 850 m2,單價1 840元/m2。
2)安裝工程3 850 m2,單價225元/m2。
3)室外綜合管網(電氣、給排水)3 271 m2,單價146元/m2。
4)30 m塑膠跑道150 m2,單價477元/m2。
5)圍墻274 m,單價1 144元/m2。
6)大門2樘,單價4 250元/m2。
7)沙坑(無嬉水池)13 m2,單價231元/m2。
8)升旗臺及旗桿1萬元。
9)廣場磚520 m2,單價394元/m2。
10)塑膠活動場地1 508 m2,單價417元/m2。
11)路緣石2.2萬元。
12)綠化847 m2,單價314元/m2。
13)場平1 373 m2,單價15元/m2。
14)室外道路195 m2,單價223元/m2。
15)餐梯8萬元。
16)變配電設備32萬元。
17)外接用水用電50萬元。
18)臨時用水用電10萬元。
19)電力桿線遷移36萬元。
20)建安費合計1 138萬元,2 955元/m2。
案例二:2014年7月,用地面積4 050 m2,建筑占地面積1 344 m2,建筑面積3 946 m2,無地下室。
1)土建、裝修工程3 946 m2,單價1 888元/m2。
2)安裝工程3 946 m2,單價310元/m2。
3)室外綜合管網(給水、雨污水)2 705 m2,單價146元/m2。
4)30 m塑膠跑道129 m2,單價390元/m2。
5)圍墻233 m,單價1 203元/m2。
6)大門1樘(含柱子),2萬元/樘。
7)沙坑嬉水池42 m2,單價321元/m2。
8)升旗臺及旗桿0.9萬元。
9)廣場磚、嵌草磚394 m2,單價276元/m2。
10)塑膠活動場地1 151 m2,單價327元/m2。
11)綠化916 m2,單價128元/m2。
12)土方19 512 m2,單價26元/m2。
13)擋土墻462 m3,單價479元/m2。
14)洗手池、花池1萬元。
15)餐梯8萬元。
16)變配電設備32萬元。
17)外接用水用電40萬元。
18)臨時用水用電10萬元。
19)建安費合計1 168萬元,單價2 959元/m2。
案例3:2015年07月,用地面積4 292 m2,建筑占地面積1 305 m2,建筑面積:地上3 671 m2,地下消防水池和水泵房:140 m2,合計:3 811 m2。
1)土建、裝修工程3 811 m2,單價2 232元/m2。
2)安裝工程3 811 m2,單價391元/m2。
3)室外綜合管網(給水、雨污水、路燈)2 986 m2,單價141元/m2。
4)30 m塑膠跑道120 m2,單價401元/m2。
5)圍墻254 m,單價1 212。
6)大門2樘,單價10 200元/m2。
7)沙坑嬉水池1.6萬元。
8)升旗臺及旗桿1.3萬元。
9)廣場磚、植草磚1 034 m2,單價281元/m2。
10)塑膠活動場地248 m2,單價278元/m2。
11)路緣石1.5萬元。
12)綠化855 m2,單價116元/m2。
13)土方3 403 m2,單價24元/m2。
14)擋土墻1 264 m3,單價378元/m2。
15)排水溝、不銹鋼欄桿、汀步1.3萬元。
16)污水處理設施(土建+安裝)30萬元。
17)施工便道218 m2,單價183元/m2。
18)室外道路236 m2,單價183元/m2。
19)餐梯6.5萬元。
20)變配電設備25萬元。
21)外接用水用電50萬元。
22)臨時用水用電10萬元。
23)建安費合計1 315萬元,單價3 452元/m2。
2.3 幼兒園的項目組成分析
根據以上案例,可以總結出幼兒園造價大概由以下項目組成:
2.3.1 固定造價部分
1)主體工程(土建、裝修、安裝)。
2)室外工程:室外管網(給排水、雨污水、室外電纜及路燈)、圍墻及大門、嬉水池及沙坑、升旗臺及旗桿、30 m塑膠跑道、活動場地(塑膠或廣場磚)、路緣石、室外道路、景觀綠化。
3)設備:餐梯1個,變配電設備1臺。
2.3.2 可變造價部分
若原場地需清表,砍樹,拆除路面、建筑物或構筑物,拆除或遷改強弱電桿線等,如案例一有一項電力桿線遷移,根據現場情況列支。
現狀地面與設計地面有較大的高差時,要考慮增設擋土墻,如案例二和案例三。
除非已實施場平工程,每個幼兒園實施時均按土方方格網圖計算出詳細的土石方量,如案例二和案例三。
2.3.3 新政策、新規范影響
1)消防水池和水泵房
如案例一和案例二中沒有,案例三中新增。據悉,今后幼兒園建設都將考慮此項。
2)自動噴淋系統
2015年5月1日后幼兒園執行新的消防規范,地下消防水池和泵房應按照新規范增大,地下設備房增設噴淋泵,幼兒園增設自動噴水滅火系統。根據其他幼兒園案例,造價相應增加約100元/m2。
3)污水處理設施
表1 一般幼兒園建安造價
2015年新的環保法實施,規定幼兒園污水廢水需達到一級排放標準才可以排放,由此增加污水處理設施。12班的幼兒園大概日污水處理量為35 m3/ d,造價約為30萬元(土建+安裝)。
4)臨時用水用電和永久用水用電因項目而異。
2.4 幼兒園的完全單價分析
根據2.3的分析,可總結出一般幼兒園建安造價(見表1).
根據筆者經驗,按照這種方式則可以快速確定一個幼兒園的造價,以此審核概算,基本不會導致預算超概的情況發生,且不會過多富余,比較準確。
當然表1僅適用于筆者所在地區大多數的普通設計的幼兒園,有特殊設計或其他地區的應根據具體情況具體分析,但是都應有規律可循,只需匯總進行統計分析。
這種幼兒園造價歸納分析的方法,也可以運用到市政道路等其他類似項目上:分析幾條類似道路的項目組成和其完全單價,則能較為快速地確定一條新建市政道路的造價。在審核新項目的概算、預算時,如果能借鑒已建類似項目造價統計分析的資料,既可以避免考慮不足,又可以快速得出審核結論,減少審核花費的時間,提高審核效率和可靠性。